Giao dịch tăng dần

Số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 8/2023, nhu cầu tìm kiếm mua bất động sản trên toàn quốc tăng trung bình 5%, lượng tin đăng bán bất động sản tăng 2% so với tháng 7. Trong đó, tại Hà Nội, phân khúc đất nền là loại hình có nhu cầu tìm mua nhiều nhất, tăng 12%.

Sự gia tăng nhu cầu tìm kiếm song hành với thanh khoản khi nhiều địa phương ghi nhận giao dịch đất nền tăng mạnh. Chẳng hạn, theo số liệu của Sở Tư pháp Lâm Đồng, trong quý III/2023, địa phương này ghi nhận 4.930 giao dịch đất nền, cao nhất trong các phân khúc. Hay tại Khánh Hòa, có 4.796 giao dịch đất nền được ghi nhận trong quý III vừa qua với tổng giá trị lên tới 3.364 tỷ đồng.

Tại TP.HCM và Hà Nội - 2 thị trường lớn nhất cả nước, các đơn vị nghiên cứu thị trường chủ yếu tập trung đánh giá phân khúc nhà ở chung cư, biệt thự, liền kề…, nhưng theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, lượng giao dịch đất nền ở các khu vực Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Đông Anh, Hà Đông bắt đầu sôi động trở lại khi giá bán đã giảm mạnh ở cả lô đất diện tích lớn và nhỏ, từ đó kích thích các nhà đầu tư sẵn tiền mặt đi săn đất “ngộp”.

Quang Tuấn - một nhà đầu tư tại Hà Nội chia sẻ, trong khoảng 2 tháng trở lại đây, anh và các cộng sự liên tục đi khảo sát thực tế thị trường đất nền ở khu vực vùng ven Hà Nội và các địa phương lân cận như Hòa Bình, Bắc Ninh, Hưng Yên… và nhận thấy rằng, giá đất nền tại đa số các nơi đã giảm sâu, nhất là đối với những lô đất có diện tích lớn. Chủ đất phải rao bán vì vay nợ quá tay, không đủ khả năng giữ lại nên phải tìm người sang nhượng.

“Nhiều lô đất ở vùng ven Hà Nội đầu năm ngoái có giá 5 tỷ đồng thì nay một số chủ sở hữu sẵn sàng bán với giá khoảng 3 tỷ đồng. Những mảnh đất có diện tích 300-400 m2 có giá bán ưu ái hơn bởi muốn mua những mảnh đất này cần số tiền lớn, trong khi hiện nay dù thị trường không còn khó khăn như trước, nhưng ít người sẵn sàng chi số tiền lớn để mua vào chờ tăng giá”, môi giới này cho hay.

Còn chị Thu Hương, môi giới của Đất Xanh miền Bắc, cũng là nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội cho hay, tuy không còn giảm mạnh hay cắt lỗ sâu như giai đoạn trước nhưng giá đất nền tại hầu hết địa phương đều có xu hướng đi xuống, phù hợp cho người có sẵn tiền mặt thu gom chờ tăng giá.

“Hiện tại, cả lãi suất cho vay và lãi suất huy động đều đã giảm mạnh so với đầu năm nên tôi rút tiền gửi từ ngân hàng để đầu tư bất động sản, trong đó tập trung chủ yếu vào đất nền. Đây là phân khúc ưa thích của đa phần nhà đầu tư địa ốc vì để càng lâu thì càng được giá. Nhiều lô đất tôi vừa tư vấn cho khách hàng có giá rẻ tới phân nửa so với giai đoạn cao điểm”, môi giới này nói.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường đất nền đang chuyển biến tích cực nhờ nhiều yếu tố như xu hướng hạ lãi suất, chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, những nỗ lực gỡ vướng cho các dự án và cung cấp nguồn tín dụng cho các chủ đầu tư.

“Trong quý III vừa qua, những vướng mắc liên quan đến pháp lý dự án bước đầu được giải quyết, đồng thời thị trường bất động sản nói chung và đất nền nói riêng ghi nhận sự chuyển biến về giao dịch. Thời điểm hiện tại, mức giá đất nền đã được điều chỉnh sát với giá trị thực sau giai đoạn tăng trưởng nóng, điều này mang đến cơ hội cho cả nhà đầu tư lẫn người mua có ở thực”, ông Đính chia sẻ thêm.

Nhà đầu tư quay trở lại với đất nền tỉnh và vùng ven

“Cú huých” chính sách

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 35/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Đáng chú ý, Nghị định 35/2023 đã cho phép UBND tỉnh quyết định khu vực được phân lô, bán nền khi phù hợp các quy định pháp luật liên quan mà không phải xin ý kiến của Bộ Xây dựng. Từ đó, một loạt địa phương đã “cởi trói” việc tách thửa đất cho người dân có nhu cầu.

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, việc cho phép phân lô, tách thửa trở lại giúp thị trường đất nền hướng đến người tiêu dùng thực, tạo giá trị phù hợp với nhiều đối tượng hơn, qua đó góp phần giúp thị trường bất động sản hồi phục.

“Trong bối cảnh nguồn cung sản phẩm hạn chế, việc ‘cởi trói’ tách thửa đất tại nhiều địa phương tạo thêm nguồn hàng cho thị trường địa ốc và khi có nhiều sản phẩm, giao dịch tăng trở lại cũng là điều dễ hiểu”, ông Chung nói.

Cũng cần nói thêm rằng, thị trường bất động sản có dấu hiệu khả quan hơn một phần lớn tới từ quyết tâm Chính phủ cũng như các bộ, ngành, địa phương trong việc gỡ khó cho các doanh nghiệp, dự án. Đặc biệt, việc đầu tư công được đẩy mạnh đang thúc đẩy nhu cầu giao dịch đất nền chạy dọc theo các tuyến đường tăng lên.

Ghi nhận cho thấy, “sóng” đất nền bắt đầu xuất hiện tại một số khu vực dọc theo tuyến đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô đang triển khai như Hưng Yên, Bắc Giang, Bắc Ninh… Mặc dù sức cầu chưa thực sự bùng nổ, nhưng việc người mua quay lại với đất nền tỉnh được kỳ vọng sẽ giúp phân khúc này hồi phục sớm hơn dự báo.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn cho hay, trong Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản gần nhất, có đến 61% trong tổng số hơn 1.000 người được khảo sát có dự định mua bất động sản trong 1 năm tới, trong đó hầu hết là mua để đầu tư và đất nền là loại hình được hướng đến nhiều nhất (chiếm 40%).

“Hiện tại, đất nền ở nhiều khu vực sở hữu mức giá có thể tiếp cận với phần đông nhà đầu tư, trung bình giảm khoảng 22%, phần lớn đến từ nhóm nhà đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính nhưng không có khả năng trả nợ. Vì vậy, người có nguồn tiền nhàn rỗi mua đất nền ở thời điểm và tầm giá này có cơ hội thu lời tốt trong trung và dài hạn”, ông Long phân tích.

Theo giới chuyên gia, mặc dù có sự chuyển biến, nhưng thị trường bất động sản vẫn cần thêm thời gian để tăng trưởng như giai đoạn trước, bởi tốc độ giải ngân đầu tư công dự báo đến năm 2025 mới bùng nổ, Luật Đất đai cũng dự kiến đến cuối năm 2024 mới có hiệu lực thi hành nếu được thông qua vào kỳ họp Quốc hội tháng 10 này, chưa kể còn cần thêm thời gian thẩm thấu vào thị trường.

Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng, phải đến cuối năm 2024 thị trường đất nền mới thực sự sôi động và khuyến nghị nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia ở thời điểm hiện tại. Phân khúc này hiện chỉ phù hợp với những nhà đầu tư có khả năng “chịu nhiệt” cao với tầm nhìn 3-5 năm tới, thay vì kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn.