Sàn giao dịch BĐS hoạt động chưa thực sự hiệu quả

Trong giai đoạn quý III/2023, báo cáo nghiên cứu thị trường của các đơn vị như Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) hay Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam (VIRES) đều chỉ rõ, thị trường BĐS đang có nhiều dấu hiệu sôi động trở lại.

Báo cáo Nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam do VIRES thực hiện cũng nhận định, hiện nay còn lượng vốn rất lớn nằm trong dân cư và BĐS vẫn được coi là kênh đầu tư quen thuộc của người dân Việt Nam, trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm thấp, giá vàng biến động mạnh thất thường, thị trường ngoại hối chưa phát triển và chứng khoán còn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

“Đây được coi là nguồn tiềm năng nhất trong giai đoạn 2020 – 2030 nếu có được những chính sách thu hút”, báo cáo chỉ rõ.

Như vậy có thể thấy, nhu cầu đầu tư, mua bán, chuyển nhượng nhà, đất vẫn luôn rất sôi động và diễn ra rộng rãi ở mọi vùng miền dù là trong bối cảnh thị trường khó khăn nhất.

Thế nhưng từ thực tế, báo cáo của VARS nêu một thực trạng, trong khi Việt Nam đã có sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch hàng hóa, sàn giao dịch vàng, sàn giao dịch ngoại hối… và mới đây nhất là sàn giao dịch trái phiếu riêng lẻ đang vận hành rất tối ưu, thì các sàn giao dịch BĐS vẫn được nhìn nhận là hoạt động chưa thực sự hiệu quả, trong khi đây là kênh đầu tư có giá trị rất lớn, số lượng nhà đầu tư tham gia đông đảo và nhộn nhịp.

Theo VARS, lâu nay các BĐS được giao dịch qua sàn giao dịch BĐS chủ yếu là các sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng đất. Còn quyền sử dụng đất hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do, không kiểm soát trong dân.

“Trong khi, chính loại “sản phẩm” này mới chiếm số lượng lớn và giá trị giao dịch cao trên thị trường BĐS. Điều này vô hình trung trở thành nguồn cơn của rất nhiều hệ lụy, gây nhiễu loạn thị trường, khiến Nhà nước thất thoát thuế”, VARS nêu.

Và một trong những hệ luỵ nguy hại nhất do điều này đem lại chính là tình trạng “nhà hai giá” - giao dịch nhà đất hai giá là cách làm của những người muốn giảm bớt tiền thuế, phí phải đóng cho Nhà nước.

Bản chất của giao dịch nhà đất hai giá là các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng không công khai giá trị mua bán thật sự của họ mà cố tình khai báo một mức giá mua bán thấp hơn khá nhiều để qua đó giảm bớt mức tiền thuế, phí phải nộp cho Nhà nước. 

Khuyến khích giao dịch BĐS qua sàn, áp dụng chuyển đổi số

Theo VARS, nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên bởi thị trường BĐS tồn tại cơ chế hai giá đất khi khung giá của Nhà nước và giá trên thị trường đang có sự chênh lệch nhau rõ rệt.

Sự tồn tại của hai loại giá đã gây nhiều vướng mắc khi áp dụng, càng gây phức tạp hơn khi Nhà nước xác định giá đất để bồi thường khi thu hồi đất. Hiện nay, khung giá đất Nhà nước quy định thấp hơn nhiều lần so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hồng Vân - Phó Giám đốc, Bộ phận Tư vấn & Định giá, Savills Hà Nội cho biết giá đất theo bảng giá đất Nhà Nước sau khi áp dụng hệ số điều chỉnh hàng năm vẫn thấp hơn 60% giá thị trường.  

Thêm vào đó, biến động về giá đất còn diễn ra khi thuế sở hữu BĐS còn thấp thì việc các nhà đầu tư cá nhân hoặc tổ chức sử dụng BĐS làm kênh đầu tư là rất lớn.

Các thông tin hay kế hoạch về quy hoạch sử dụng đất hoặc đầu tư cơ sở hạ tầng đều khiến cho giá đất khu vực có liên quan bị đẩy lên cao làm các dự kiến về chi phí đất ban đầu đều không còn phù hợp.  

Bà Vân cho rằng, để có thể áp dụng được định giá đất theo giá thị trường, cần giải quyết các khó khăn hiện hữu. Đầu tiên là về việc minh bạch thông tin mua bán và giao dịch BĐS. Các thông tin giao dịch tại thị trường Việt Nam chưa được công khai cũng như chưa có cơ chế hợp lý, nghiêm ngặt để thu thập dữ liệu giao dịch thật trên thị trường. 

Đồng thời các cơ quan chức năng cần nhận diện rõ, đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn nên không tránh việc giá đất sẽ tăng theo thời gian và thay đổi theo quy luật cung cầu.

Do đó việc xác định giá đất theo thị trường cần được cập nhật liên tục để đảm bảo tính công bằng cho các chủ thể có liên quan đến BĐS đó và giúp cho nguồn tài nguyên đất đai cũng như là nguồn vốn này được sử dụng hiệu quả.

Kiến nghị thêm với Người Đưa Tin, Luật sư Trương Anh Tuấn - Giám đốc Công ty Luật TNHH Trường Sơn nhấn mạnh cần phải xây dựng cơ chế tài chính, chống đầu cơ đất đai để tránh được những hệ luỵ từ hiện tượng hiện tượng buôn đất, buôn nhà.

Do đó, ông Tuấn kiến nghị cần phải xây dựng cơ chế tài chính, chống đầu cơ đất đai vì nếu xây dựng được cơ chế, biện pháp tránh mua nhiều đất, sở hữu nhiều nhà, thì sẽ không còn hiện tượng nhà hai giá.

Bên cạnh đó, vị luật sư cho rằng nên khuyến khích các giao dịch BĐS phải thông qua sàn để Nhà nước có thể quản lý chặt chẽ được nguồn tiền ra – vào của các giao dịch, qua đó đẩy mạnh việc giao dịch BĐS không dùng tiền mặt.

Song, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trường Sơn cũng lưu ý, quy định này nên được áp dụng với một số địa phương có hệ thống cơ sở hạ tầng công nghệ phát triển, dân trí cao chứ không nên áp dụng trong toàn dân, có thể gây khó khăn cho những địa phương mới đang phát triển.

Từ đó đặt ra thêm bài toán tuyên truyền, giáo dục, phổ biến công nghệ đến cả vùng sâu, vùng xa, dần dần áp dụng chuyển đổi số vào hệ thống giao dịch đất đai, giúp minh bạch hoá thị trường, tối ưu hoá việc truy xuất thuế của Nhà nước, qua đó xoá tan hoàn toàn vấn nạn nhà hai giá.

Ngoài ra, để tránh tình trạng nhà hai giá tràn lan trên thị trường, góp ý của Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) bổ sung thêm rằng cần kiểm soát chặt chẽ việc lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS để phòng ngừa, ngăn chặn hành vi trốn thuế, lừa đảo.

Theo đó, HoREA đề xuất ban hành thuế chống đầu cơ nhà, đất; đánh thuế thu nhập thuế suất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng nhà, đất ngay sau khi tạo lập để triệt tiêu ý chí đầu cơ của nhà đầu tư.

HoREA đề xuất mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng nhà, đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà, đất sau khi tạo lập được ba năm hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà, đất là chính đáng thì áp dụng thuế suất bình thường. Như vậy, sắc thuế này sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở, có nhu cầu tạo lập nhà ở thực.