Sẽ là đột phá lớn…

Sau thời gian khá dài lấy ý kiến nhân dân với nhiều “phiên bản” sửa đổi, Dự thảo mới nhất công bố ngày 28/9/2023 đã cho thấy nhiều điểm tiến bộ trong phương pháp tiếp cận đất đai, có thể giúp giải quyết nhiều vấn đề tồn đọng đang gây khó cho thị trường địa ốc, từ đó hình thành nên một thị trường lành mạnh, phát triển bền vững hơn.

Theo PGS-TS. Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, dự án sửa đổi Luật lần này là một sự đột phá, nếu sớm được thông qua là thành công lớn, trong đó câu chuyện giá đất mang tính thị trường sẽ làm thay đổi cơ bản nhận thức của người dân về đất đai, cũng như việc thu hồi đất của Nhà nước và tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế.

Cùng với đó, thông qua dự thảo cho thấy, Nhà nước đang tiến hành siết lại năng lực của các chủ đầu tư, đây là điều rất quan trọng đảm bảo cho tính bền vững của thị trường bất động sản, giúp tránh được các trường hợp không đủ năng lực tài chính, kỹ thuật, uy tín mà vẫn tham gia chỉ để xếp hàng “lấy suất”, sau đó bán lại dự án hưởng chênh lệch.

“Theo hướng này, chúng ta sẽ dần tránh được các trường hợp lợi ích nhóm, doanh nghiệp thân hữu, ‘cánh hẩu’…”, bà Nhung nhấn mạnh.

Còn theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Sohovietnam, bất động sản là một trong những trụ cột của nền kinh tế, có ảnh hưởng sâu rộng tới nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác cũng như mọi tầng lớp người dân. Do đó, các động thái hoàn thiện pháp lý cho thị trường bất động sản, đặc biệt với việc sớm thông qua Luật Đất đai sửa đổi là rất tích cực.

“Quyết tâm gỡ khó từ Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương đã phát huy tác dụng và mang đến nhiều sự chuyển biến cho thị trường địa ốc”, ông Cần nhận xét.

… Nhưng còn những băn khoăn

Mặc dù vậy, để có một phiên bản “tối ưu” cho sắc luật quan trọng hàng đầu này, theo các chuyên gia, hiện dự thảo còn một số điểm cần được bổ sung để đảm bảo tính thống nhất và khả thi khi vận dụng vào thực tế.

Trong đó, cần bổ sung dự án khu đô thị mới có quy mô trên 300ha vào khoản 21 của Điều 79 quy định về việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, bởi hiện dự thảo Luật Đất đai không có quy định thu hồi đất đối với dự án khu đô thị mới, trong khi đó việc phát triển và xây dựng các khu đô thị có quy mô lớn (từ 300 ha thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương của Thủ tướng Chính phủ trở lên) là hiện hữu và được quy định tại Luật Đầu tư; đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, đảm bảo tính đồng bộ của hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và kế hoạch phát triển nhà ở.

Cùng với đó, các thành viên thị trường cũng đề nghị bổ sung dự án hỗn hợp nhà ở hoặc khu đô thị mới kết hợp với kinh doanh thương mại, dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng vào các trường hợp thu hồi đất đối với khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng bên cạnh kinh doanh thương mại, dịch vụ ở khoản 27, Điều 79. Bởi có thể thấy một thực tế là khung pháp lý về phát triển cơ sở hạ tầng về du lịch hiện nay tại Luật Du lịch, Luật Đất đai đều trống, chưa khuyến khích các tổ chức, cá nhân trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai để phát triển cơ sở hạ tầng du lịch, trong khi đây được xác định là ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước.

Nhiều quan điểm cho rằng, cần bổ sung khu giải trí, khu du lịch và khu đô thị và các khu chức năng khác vào trường hợp thu hồi đất đối với dự án khu chức năng trong khu kinh tế tại khoản 22, Điều 79, bởi theo pháp luật hiện hành (Nghị định số 35 về khu kinh tế và khu công nghiệp, các quyết định của Thủ tướng Chính phủ thành lập khu kinh tế) và thực tiễn về khu kinh tế đã được hình thành và phát triển trong nhiều năm, các khu kinh tế với những cơ chế, chính sách đặc thù đã và đang góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương và cả nước. Do vậy, việc tạo điều kiện phát triển khu kinh tế, nhất là việc thu hồi đất để tiếp cận nguồn lực về đất đai trong phát triển khu kinh tế là cần thiết.

Trao đổi cùng phóng viên Đầu tư Chứng khoán, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, theo nội dung thảo luận tại các phiên họp gần nhất của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi còn khoảng 13 vấn đề chưa thống nhất, cần tiếp tục lấy ý kiến của các đại biểu Quốc hội trong kỳ họp lần này.

Ngoài ra, một số vấn đề được cho là đã thống nhất nhưng vẫn cần phải nghiên cứu, xem xét thêm, chẳng hạn về chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. Nội dung này liên quan đến thẩm quyền quyết định của Nhà nước trong vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai.

Theo ông Đỉnh, Luật Đất đai hiện hành đã có quy định về thời hạn sử dụng đất, bảo đảm hài hòa lợi ích các bên gồm Nhà nước - doanh nghiệp - người dân. Theo đó, nếu Nhà nước giao đất trực tiếp cho các hộ gia đình thì người dân được sử dụng đất ổn định lâu dài, còn nếu giao đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án thì quyền sử dụng đất luôn có thời hạn. Vấn đề là quy luật phát triển của thị trường ngày càng giới hạn việc Nhà nước trực tiếp giao đất cho các hộ dân, công việc đó nay phải do thị trường điều tiết thông qua các dự án bất động sản (Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp làm dự án, doanh nghiệp bán nhà cho người dân).

Bởi vậy, quy định của Luật Đất đai 2013 là hợp lý, sáng tạo: Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp trong thời gian hữu hạn; chủ đầu tư bán sản phẩm thì người mua nhà ở được sử dụng đất ổn định lâu dài. Quy định này giải quyết được cả 2 vấn đề: Doanh nghiệp không thể “găm” đất (do không được sử dụng đất ổn định lâu dài), còn người mua nhà ở được cấp sổ sử dụng lâu dài.

Tuy nhiên, chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi phiên bản tháng 9/2023 đã thay đổi lớn so với luật hiện hành. Cụ thể, tại Điều 172 về đất sử dụng ổn định lâu dài quy định: “Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây: 1. Đất ở”.

Như vậy, theo dự thảo, nếu là “đất ở” thì người sử dụng đất đều được sử dụng đất ổn định lâu dài (Khoản 1, Điều 172), dẫn đến trường hợp Nhà nước giao đất ở cho doanh nghiệp thực hiện dự án thì thời hạn sử dụng đất cũng là ổn định lâu dài. Điều này là bất hợp lý do có thể dẫn đến việc doanh nghiệp găm giữ đất, hoặc nếu doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án, xây dựng xong dự án nhà ở mà không bán sản phẩm (giữ lại một số hoặc toàn bộ số lượng nhà ở) thì đó trở thành tài sản được sở hữu ổn định lâu dài của doanh nghiệp.

Bởi vậy ông Đỉnh cho rằng, các cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra dự án sửa đổi Luật cần bảo toàn, kế thừa chính sách của Nhà nước đối với đất ở đã duy trì ổn định qua các thời kỳ. Cụ thể, cần giữ nguyên quy định của Luật Đất đai 2013: Việc giao đất cho chủ đầu tư dự án luôn có thời hạn, nhưng cho phép người mua nhà ở trong dự án bất động sản được sử dụng đất ổn định lâu dài để tạo cơ sở pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu với thời hạn dài.

Còn luật sư Nguyễn Hồng Chung, chuyên gia chính sách đầu tư - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty DVL Venture cho hay, ngoài vấn đề đất ở, còn nhiều vướng mắc liên quan đến việc giao đất và thời hạn hoạt động của dự án. Hiện tại, việc quy định chưa thống nhất có thể dẫn đến tình trạng chủ đầu tư phải chịu tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ngay cả trong thời gian chưa nhận bàn giao đất trên thực địa, hay khi giao đất nhưng không tính tiền sử dụng đất luôn sẽ ảnh hưởng lớn tới ngân sách nhà nước cũng như việc cân đối chi phí của chủ đầu tư.

Trên thực tế, nhiều dự án đã giao đất trên giấy tờ nhưng lại không tổ chức giao đất tại thực địa và không tính tiền sử dụng đất trong nhiều năm, dẫn đến giá trị tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất trên giấy tờ và trên thực tế quá chênh lệch nên Nhà nước và chủ đầu tư không thống nhất được về giá.

Một nội dung khác là từ khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực thi hành đến nay, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc không có một phần diện tích là đất ở.

Do đó, theo ông Chung, cần sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 - Luật Nhà ở 2014 và Điều 4 - Luật số 03/2022/QH15 theo hướng thêm trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở triển khai các dự án nhà ở thương mại, góp phần xóa bỏ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực cho đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư, góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, tạo lập nguồn cung dồi dào các dự án nhà ở thương mại, sản phẩm nhà ở; bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật, nhất là sự liên thông với các quy định có liên quan của Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu.

Cũng theo ông Chung, một vấn đề quan trọng khác là dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa có trường hợp thu hồi đất cho phát triển du lịch, vui chơi, giải trí hoặc kết hợp nhà ở thương mại với phát triển du lịch, công trình dịch vụ, vui chơi, giải trí, trong khi các dự án loại này có vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội tại các địa phương.

Ông Chung cho rằng, việc phát triển kinh tế mỗi giai đoạn đều có sự ưu tiên khác nhau. Chúng ta đã xác định kinh tế du lịch là mũi nhọn thì các dự án du lịch, tổ hợp du lịch phải thuộc diện Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, Luật Đất đai cần phải có quy định cụ thể về đất du lịch, đồng thời có những chính sách, cơ chế thực sự cởi mở về đất đai, thuế, đầu tư… để du lịch phát triển.

“Dự án du lịch như khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng… phải được bổ sung vào diện thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội. Trường hợp dự thảo Luật Đất đai sửa đổi xác định các dự án này không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thì cần phải có những chính sách cụ thể để khuyến khích và thu hút nhà đầu tư thực hiện dự án”, ông Chung nói.

Cũng bình luận về vấn đề này, ông Đỉnh cho rằng, nếu không cho phép thu hồi đất thì không thể triển khai được các dự án quy mô lớn (ví dụ các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng quy mô lớn hàng nghìn héc-ta, vốn đâu tư vài tỷ USD) để thu hút các nhà đầu tư tiềm năng, giàu năng lực. Do đó, đây là vấn đề cần được nghiêm túc nhìn nhận và bàn thảo thêm.

Hiện nay, phạm vi điều chỉnh của Luật Du lịch không bao gồm việc xây dựng và hình thành, phát triển hạ tầng du lịch và tài nguyên du lịch; còn dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng không có quy định tiếp cận đất đai đối với tổ chức, cá nhân để phát triển du lịch, dịch vụ. Điều này đang làm mất đi nhiều cơ hội khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả, mất cơ hội phát triển “mũi nhọn” du lịch mà nhiều địa phương có thế mạnh.

Theo ông Đỉnh, nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc. Để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí thì địa phương buộc phải “nhét” một phần đất ở (có thể tỷ lệ rất nhỏ) vào trong đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất. Hình thức “lách” này sẽ gây ra hệ lụy: quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực; hoặc nếu sử dụng thì sẽ hình thành chức năng ở trong phạm vi dự án du lịch, việc cư dân sinh sống lâu dài trong dự án (đồng thời phải có các chức năng giáo dục, y tế, văn hóa..., hạ tầng xã hội khác kèm theo) sẽ làm giảm mức độ sang trọng của một dự án du lịch nghỉ dưỡng (ví dụ vấn đề rác thải, nước thải sinh hoạt, phơi quần áo của cư dân... khiến du khách mất thiện cảm).