Đi lên từ đáy

Theo dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) công bố mới đây, nếu như quý I/2023 chỉ có hơn 1.000 sản phẩm được giao dịch trên toàn quốc thì sang quý II/2023 tăng lên khoảng 3.700 giao dịch thành công và tới quý III/2023, lượng tiêu thụ đạt khoảng 5.770 giao dịch, chiếm xấp xỉ 28% tổng cung mở bán mới và gần bằng 90% so với cùng kỳ năm 2022.

Phân tích kỹ hơn số liệu do VARS cung cấp cho thấy, mặc dù nguồn cung ra thị trường thời gian qua chủ yếu là các dự án cũ nhưng đều là các sản phẩm tốt, pháp lý hoàn chỉnh, lại được tái cấu trúc giá nên dễ nhận được sự quan tâm. Theo VARS, một số đại lý, công ty bất động sản ghi nhận mỗi tuần đạt 15-20 giao dịch trong quý III vừa qua, đây là con số ấn tượng đối với thị trường ở thời điểm hiện tại.

Trong đó, gần 90% lượng giao dịch là căn hộ chung cư từ các dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, ở các đại đô thị đã đi vào hoạt động tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng... Đây là dòng sản phẩm luôn có nhu cầu rất lớn, đáp ứng được cả mục đích ở thực lẫn đầu tư trong bối cảnh nguồn cung sản phẩm này ngày càng khan hiếm.

Chia sẻ tại sự kiện về thị trường bất động sản do VARS tổ chức mới đây, ông Lê Đình Chung - thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường của VARS, Tổng giám đốc SGO Homes cho rằng, hiện đã qua giai đoạn “cứ mua chung cư là lỗ”, việc đầu tư căn hộ hoàn thiện là lựa chọn của đa số nhà đầu tư, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Các dự án được mở bán tại thời điểm có độ nén thị trường đủ lâu, có thời gian “rumor” đủ dài, chủ đầu tư cũng thận trọng và chỉ tung hàng sau khi đã tìm hiểu kỹ nhu cầu thị trường, đồng thời giá bán thực tế được chiết khấu sâu giúp kéo gần khoảng cách giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Thực tế, từ cuối quý III/2023, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều chủ đầu tư tung dự án ra bán. Tại TP.HCM, các sự kiện bán hàng của Phú Mỹ Hưng, Vinaland, Nam Long, Masteri Homes, Khang Điền… thu hút nhiều khách hàng tham gia, tạo nên không khí nhộn nhịp. Các thị trường vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu… cũng sôi động không kém.

Tương tự, tại Hà Nội, nhiều dự án của các chủ đầu tư Vinhomes, Xuân Mai Corp, Khai Sơn, Hưng Thịnh, Masterise Homes, BRG… hoặc phân phối qua các nhà đầu tư thứ cấp như Cenland, Hải Phát Land, Đất Xanh miền Bắc… liên tục công bố các lễ mở bán với các chương trình ưu đãi lớn như chiết khấu từ 20-30% khi thanh toán 95% giá trị sản phẩm, ân hạn nợ gốc lên tới 24 tháng…

Khảo sát mới đây của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS- FERI) cho biết, dù tâm lý và hành vi của người mua bất động đã có sự thay đổi, nhưng căn hộ vẫn là loại hình sản phẩm được ưu tiên tại các đô thị lớn với 62% người được hỏi lựa chọn; tiếp theo là biệt thự, nhà phố riêng lẻ (31%); biệt thự, đất nền dự án (5%); đất nền riêng lẻ (2%).

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư và Phát triển G6 (G6 Group) nhìn nhận, từ cuối tháng 9/2023 trở đi là thời điểm kỳ vọng thị trường bắt đầu tươi sáng nhờ động lực từ dòng tín dụng lãi suất thấp, đặc biệt là chính sách vay ngân hàng này để đáo nợ ngân hàng khác. Hiện tại, các ngân hàng đang đẩy mạnh chào mời người dân vay tiền mua nhà, chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn cũng có những gói tín dụng khá hấp dẫn. Sắp tới, sẽ có một lượng lớn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy nợ vay để nắm bắt thời điểm mà họ xác định là đáy để xuống tiền.

Chờ thêm động lực mới

Sắp tới, sẽ có một lượng lớn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy nợ vay để nắm bắt thời điểm mà họ xác định là đáy để xuống tiền.

Nhìn chung, theo đánh giá của các thành viên thị trường, chưa bao giờ thị trường bất động sản đón nhận nhiều chính sách hỗ trợ như thời gian qua. Càng về cuối năm, các tín hiệu tích cực càng thể hiện rõ nét do các chính sách dần thẩm thấu, nhất là cơ chế điều tiết tiền tệ theo hướng nới lỏng hơn, tạo điều kiện hơn cho người mua nhà tiếp cận với các gói vay lớn từ Ngân hàng Nhà nước.

Ghi nhận từ các ngân hàng cho thấy, mặc dù lãi suất cho vay thả nổi đa phần đều trên mức 10%/năm, nhưng so với hồi đầu năm hiện đã thấp hơn đáng kể. Với mức giá căn hộ 2 phòng ngủ trung bình hiện vào khoảng 2,8-3,3 tỷ đồng, tỷ lệ vay 50%, cộng thêm các chương trình ân hạn nợ gốc, mỗi tháng người mua nhà phải chi trả từ 12-18 triệu đồng - được đánh giá ở mức độ vừa phải đối với một bộ phận người mua nhà ở thực vào thời điểm hiện tại.

Chưa kể, so với giai đoạn trước, các ngân hàng cũng mở “hầu bao” nhiều hơn với nhóm đối tượng mua nhà ở thực vay trả góp theo tiến độ khi các dự án cho vay đều là các dự án tốt đã được kiểm chứng, người đi vay vào thời điểm hiện tại đều là những đối tượng đảm bảo chắc chắn được thu nhập mới dám đi vay, thay vì mạo hiểm “tay không bắt giặc” như trước.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, thị trường bất động sản lúc này là thị trường của người mua. Thậm chí, các doanh nghiệp môi giới cũng trở nên thận trọng hơn thông qua việc lựa chọn kỹ càng chủ đầu tư và sản phẩm phân phối. Nhìn chung, khi sàn môi giới thận trọng hơn, “chọn mặt gửi vàng” trong việc lựa chọn sản phẩm môi giới, các chủ đầu tư phải làm chỉnh chu hơn, tử tế hơn để có thể chào bán dự án thành công. Điều này về lâu dài sẽ tác động tích cực đến thị trường chung và khôi phục được niềm tin từ khách hàng mua bất động sản.

Còn bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho rằng, nhu cầu nhà ở sẽ vẫn ở mức cao trong dài hạn với tỷ lệ di cư thuần dương, dân số tăng và tốc độ đô thị hóa cao. Theo thông lệ, vào quý IV của năm, nguồn tiền sẽ cải thiện hơn nhờ các khoản đáo hạn vào cuối năm, điều này có thể sẽ là động lực hỗ trợ người mua đưa ra quyết định mua nhà. Đồng thời, một điểm thuận lợi nữa là mức lãi suất cho vay mua nhà đã có sự điều chỉnh hợp lý nên cũng góp phần thúc đẩy quyết định xuống tiền.

“Thời gian gần đây, Chính phủ tích cực thúc đẩy giải ngân đầu tư công, các hoạt động kinh tế nhờ đó cũng phần nào được cải thiện, hỗ trợ thị trường bất động sản thu hút được thêm dòng tiền và gia tăng nhu cầu. Ngoài ra, dự án sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được thông qua trong thời gian tới sẽ tạo điều kiện cho thị trường nhà ở phát triển”, bà Hằng nhận định.