BĐS du lịch nghỉ dưỡng đang bị chững lại

Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA), hiện cả nước có khoảng 239 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villa ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị ba sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển nóng, những năm gần đây, phân khúc này đã bị chững lại. Thị trường gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể.

Theo một khảo sát gần đây của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong các yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam, yếu tố kinh tế - tài chính chiếm 30%, yếu tố pháp lý chiếm 50% và yếu tố khác chiếm 20%.

Phát biểu tại Hội thảo Khoa học “Sửa Luật Đất đai: Tạo đất cho du lịch” sáng 19/10, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cũng chỉ ra, hiện nay chính sách ưu tiên, tăng cường đầu tư cho cơ sở hạ tầng du lịch đã được chỉ đạo xuyên suốt trong nhiều văn bản của Đảng và Nhà nước cũng như của ngành.

Tuy nhiên, các chính sách này vẫn chưa được hiện thực hóa thành các giải pháp thống nhất, đột phá và cụ thể để phát triển hạ tầng du lịch một cách đồng bộ và bền vững. 

Ông Lực cho rằng chính sách ưu đãi đối với ngành du lịch chưa được cụ thể hóa rõ trong một số luật, quy định liên quan; khung pháp lý trong việc cấp đất cho các dự án phát triển du lịch còn nhiều bất cập và các quy định về cấp và chuyển nhượng quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất thương mại, dịch vụ du lịch (condotels, shophouse,….) còn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ.

Trong khi trên thực tế, thời gian qua ông Lực đánh giá ngành du lịch Việt Nam đã có những bước phát triển mạnh mẽ với nhiều thành tựu đáng khích lệ nhưng vẫn chưa tương xứng với tiềm năng.

“Ngành du lịch vẫn còn nhiều tồn tại, hạn chế, đặc biệt là về cơ sở hạ tầng dịch vụ du lịch cần sớm khắc phục để Việt Nam có thể đứng trong nhóm 30 quốc gia có năng lực cạnh tranh du lịch hàng đầu thế giới vào năm 2030 như mục tiêu đã đề ra”, ông Lực nói.

Cần thay đổi cơ chế tiếp cận đất đai

Để có thể khắc phục được những hạn chế và phát triển ngành du lịch trong thời gian tới, TS. Cấn Văn Lực cho rằng cần tư duy đổi mới và sự đồng lòng vào cuộc mạnh mẽ của toàn bộ hệ thống chính trị từ Trung ương đến địa phương, các bộ, ban ngành chức năng, cùng với bản thân ngành du lịch nhằm sớm vượt qua khó khăn, thách thức hiện tại, tận dụng cơ hội, xu hướng và sớm phục hồi, phát triển nhanh, bền vững trong tương lai.

Từ đó, ông Lực nêu 3 kiến nghị đối với Luật Đất đai (sửa đổi). Thứ nhất, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên xem xét bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất cho các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô hoặc tổng mức đầu tư lớn, đặc biệt là những dự án du lịch tại địa bàn khó khăn, miền núi, biên giới, hải đảo…

Thứ hai, nên xem xét bổ sung cơ chế cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thương mại và dịch vụ để phát triển du lịch tại Điều 121 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm góp phần tháo gỡ điểm nghẽn của lĩnh vực BĐS du lịch, nghỉ dưỡng.

Cuối cùng, luật hóa cùng với việc tăng cường chế tài đối với các trường hợp cố tình vi phạm pháp luật về qui hoạch, về đầu tư phát triển du lịch, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí và tranh chấp đất đai.

Cùng góp ý, ông Nguyễn Hồng Chung - Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó Chủ nhiệm CLB Bất động sản Hà Nội đã đề xuất các quy định về tạo đất cho du lịch trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Theo đó, ông Chung nêu tình trạng các chủ đầu tư dự án du lịch nghỉ dưỡng đang rất khó khăn trong công tác tiếp cận đất đai. Ông cho rằng, các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà thực hiện thông qua việc nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất rất khó khăn và vướng mắc.

Bởi, hiện nay pháp luật chưa có cơ chế và chính sách khuyến khích việc cụ thể để hỗ trợ nhà đầu tư trong quá trình thoả thuận với người dân có đất.

Các dự án phát triển du lịch đã được đưa vào diện Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai 2003. Nghị định 84 năm 2007 cũng đã Luật hóa du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn và đủ điều kiện được Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 2013 thì quy định này bị loại bỏ.

Để du lịch thực sự trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, như Nghị quyết 18 của Bộ Chính trị đề ra, ông Chung cho rằng Luật Đất đai mới cần phải có quy định cụ thể về đất du lịch. Đồng thời, có những chính sách, cơ chế thực sự cởi mở về đất đai, thuế, đầu tư… để du lịch phát triển.

“Việc phát triển kinh tế mỗi giai đoạn đều có sự ưu tiên khác nhau. Khi chúng ta đã xác định kinh tế du lịch là mũi nhọn, thì các dự án du lịch như khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng… phải được bổ sung vào diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội”, ông Chung nói.

Đồng quan điểm, ThS. Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản bày tỏ rất tán thành với ý kiến cần bổ sung vào dự thảo trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần không có chức năng nhà ở.

Ông Đỉnh cho rằng nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay thì việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc, từ đó gây ra hệ luỵ quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực; hoặc nếu sử dụng thì sẽ hình thành chức năng ở trong phạm vi dự án du lịch, việc cư dân sinh sống lâu dài trong dự án sẽ làm giảm mức độ sang trọng của một dự án du lịch nghỉ dưỡng.