Sáng 19-10, báo Đầu Tư tổ chức hội thảo khoa học với chủ đề “Sửa Luật Đất đai: Tạo đất cho du lịch”.

Vướng mắc lớn, khiến nhiều nhà đầu tư còn e ngại

Nêu ý kiến tại đây, TS Cấn Văn Lực chỉ rõ dù quy định pháp luật hiện hành đã cho phép đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án du lịch, thương mại dịch vụ, song còn thiếu cơ chế thu hồi đất.

Doanh nghiệp kinh doanh du lịch hiện chỉ có thể tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án du lịch thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà không được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất.

Trong khi đó, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất lại phụ thuộc phần lớn vào quỹ đất do địa phương nắm giữ và phụ thuộc vào ngân sách của địa phương, khả năng thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng dự án (cần thỏa thuận đền bù với 100% số hộ dân).

"Đây là một trong những vướng mắc lớn, khiến nhiều nhà đầu tư còn e ngại", ông Lực nêu.

Quan trọng hơn, theo ông Lực, điều 79 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay quy định 30 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, nhưng lại không có các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí.

Ông nêu thêm đối với lĩnh vực du lịch, đất đai là nguồn lực quan trọng để thu hút nguồn vốn xã hội (trong và ngoài nước) do muốn phát triển đồng bộ, bền vững các dự án đầu tư khu du lịch cần số vốn đầu tư lớn, quỹ đất phát triển tương xứng cùng với thời gian đầu tư và vận hành dài hạn.

Việc không quy định lĩnh vực du lịch thuộc các trường hợp thu hồi đất như trên có thể khiến việc tìm kiếm các nguồn quỹ đất cho những dự án du lịch quy mô lớn có thể tiếp tục gặp khó khăn, trở thành rào cản phát triển.

Từ đó, ông đề nghị dự thảo luật nên xem xét bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua thu hồi đất cho các dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí (thuộc trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng) có quy mô hoặc tổng mức đầu tư lớn, đặc biệt, những dự án tại địa bàn khó khăn, miền núi, biên giới, hải đảo…

Việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc?

Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, cũng cho rằng cần thu hồi đất với cả các dự án du lịch, vui chơi, giải trí đơn thuần (không có chức năng ở), thậm chí trong một số trường hợp loại hình dự án này cần khuyến khích hơn cả các dự án phát triển nhà ở.

Ông nói nếu giữ quy định như dự thảo luật hiện nay, việc triển khai các dự án du lịch trọng điểm sẽ gặp ách tắc.

Theo ông Đỉnh, để thực hiện các dự án du lịch, vui chơi, giải trí thì địa phương buộc phải "nhét" một phần đất ở (có thể tỉ lệ rất nhỏ) vào trong đồ án quy hoạch của dự án nhằm đáp ứng điều kiện thu hồi đất. Hình thức "lách" này sẽ gây ra hệ lụy quỹ đất ở không được sử dụng, gây lãng phí nguồn lực.

Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường nêu quan điểm các dự án du lịch nên thuộc diện phải thu hồi đất. Sau khi Nhà nước hoàn tất thu hồi và đảm bảo quyền lợi cho người dân, Nhà nước sẽ đấu thầu, đấu giá đất nông nghiệp để làm đất thương mại dịch vụ.

Ông phân tích đất nông nghiệp vốn giá trị thấp, sau khi chuyển đổi thành đất thương mại dịch vụ và đấu giá sẽ có giá trị cao hơn rất nhiều. Việc này sẽ giúp điều tiết giá trị địa tô chênh lệch của đất.

Ngược lại, nếu không đấu thầu, đấu giá mà để nhà đầu tư và doanh nghiệp tự thỏa thuận với nhau, nếu doanh nghiệp nào khéo thì giá trị địa tô chênh lệch sẽ rơi vào túi của doanh nghiệp, gây nhiều hệ lụy cho xã hội.

Tất nhiên, theo ông, việc thu hồi đất này cũng phải có điều kiện và không phải dự án nào muốn là thu hồi. Cụ thể, dự án phải tạo ra giá trị cho xã hội, đúng quy hoạch, được sự đồng thuận của người dân.

TS Đỗ Thành Trung cũng đồng tình kiến nghị bổ sung loại dự án du lịch, vui chơi, giải trí có quy mô lớn như dự án khu đô thị mới có quy mô trên 300ha... thuộc phạm vi đấu thầu dự án có sử dụng đất để có sự can thiệp của Nhà nước trong việc thu hồi đất.

Đề nghị không định giá đất 'theo đuôi thị trường’

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho rằng Nhà nước cần xác định giá đất, quyết định giá đất để điều tiết thị trường.