Công ty cổ phần Năm Bảy Bảy bắt đầu lập chủ trương đầu tư dự án NBB Garden III (hay còn gọi là dự án City Gate 3) tại phường 16, quận 8, TP.HCM, từ tháng 12/2007. Đến nay, số lượng văn bản liên quan đến thủ tục đầu tư lên tới gần 700 văn bản mà vẫn không thể triển khai.

Theo đại diện Năm Bảy Bảy, có 3 vướng mắc chính khiến dự án “đứng hình” suốt 16 năm qua là do vướng đất công xen kẹt, bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là không có đất ở nên không đáp ứng cơ sở pháp lý để được chấp thuận chủ trương đầu tư.

“Đất của dự án là do Công ty nhận chuyển nhượng của các cá nhân, tổ chức từ năm 2007 và đã thanh toán 100% cho các chủ đất. Trước đây, khu vực này là đất nông nghiệp nên không có đất ở. Hơn nữa, mục đích sử dụng chính là nuôi trồng thủy sản nên giữa các thửa đất có kênh rạch để tưới tiêu, chiều ngang bình quân là 1,5 m, chiều dài len lỏi giữa các thửa đất, diện tích bị ảnh hưởng chiếm 3,5% diện tích khu đất của dự án… Đây là nguyên nhân chính khiến dự án bị vướng mắc kéo dài”, vị này thông tin.

Trường hợp của Công ty Năm Bảy Bảy chỉ là 1 trong khoảng 62 dự án trên địa bàn TP.HCM không đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014, có thể kể đến các dự án như Khu nhà ở thấp tầng Nam Khang (6,5 ha) do Công ty Bất động sản Nam Khang làm chủ đầu tư; Khu nhà phường Thới An, quận 12 (7,1 ha) do Công ty Xây dựng kinh doanh phát triển nhà Sang Anh làm chủ đầu tư; Chung cư sông Sài Gòn - Saigon River Apartment (2,83 ha) do Công ty Bất động sản Hiệp Phúc làm chủ đầu tư; Khu phức hợp Trường Phước Lộc (7,1 ha) do Công ty Bất động sản Trường Phát Lộc làm chủ đầu tư; Khu dân cư CityLand (6,6 ha) do Công ty Đầu tư địa ốc Thành phố… Nếu mở rộng ra cả nước, có tới khoảng 300 dự án thuộc diện này.

Theo các chuyên gia trong ngành, các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại trước đây được quy định tại Điều 38 - Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) phiên bản ngày 27/7/2023. Theo đó, doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu có quyền sử dụng đất là đất ở; đất ở và đất khác; đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Tuy nhiên, hiện nay, bản dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất đã bỏ quy định trên, mà dẫn chiếu theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Đáng lưu ý, bản dự thảo Luật Đất đai sửa đổi mới trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội còn thu hẹp hơn so quy định hiện hành. Cụ thể, doanh nghiệp phải đang có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng: Đất ở; đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê… (Điểm c, Khoản 4 Điều 123).

“Hiện nay, đa phần dự án nhà ở được triển khai trên đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất - kinh doanh… Do đó, việc quy định bắt buộc phải có đất ở mới có thể làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xin duyệt chủ trương đầu tư vô hình chung sẽ khiến thị trường bất động sản bị tắc nghẽn nguồn cung”, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nói.

Theo luật sư Trương Văn Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM, quy định tại Điểm c, Khoản 4 Điều 123 - dự thảo Luật Đất đai sửa đổi dẫn đến việc nhiều dự án sẽ bị treo. Bởi theo Điều 73 - Luật đất đai 2013, nhà đầu tư được quyền sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh dự án nếu dự án/khu đất đó phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Do vậy, để tránh quy hoạch treo, các dự án bị ách tắc, việc sửa đổi Luật Đất đai theo hướng doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất gồm đất ở, một phần đất khác (có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm) thì đều được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại là cần thiết.