Loạt đại gia "ngã ngựa"

Thị trường bất động sản Trung Quốc đối mặt với nhiều biến động kéo dài. Nhà phát triển bất động sản tư nhân Country Garden mới đây đã được coi là vỡ nợ trái phiếu USD. Trạng thái này càng thể hiện rõ tình trạng khó khăn của công ty trong bối cảnh lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc.

Country Garden đã lỡ hạn thanh toán 15,4 triệu USD lãi trái phiếu USD vào cuối thời gian ân hạn 30 ngày, sau khi lỡ hạn thanh toán ban đầu là ngày 17/9. Việc Country Garden không thanh toán lãi trái phiếu trong thời gian ân hạn kết thúc vào tuần trước được coi là sự kiện vỡ nợ, theo thông báo gửi đến các bên trái chủ.

Trạng thái vỡ nợ gần như được khẳng định sau khi công ty này cho biết vào tuần trước rằng dự kiến họ có thể không thể đáp ứng mọi nghĩa vụ nợ nước ngoài đúng hạn. Country Garden có thể đang lên kế hoạch cho một trong những cuộc tái cơ cấu nợ lớn nhất từ trước đến nay ở Trung Quốc.

Country Garden gần đây cũng chứng kiến doanh số bán hàng sụt giảm và hàng nghìn dự án phát triển bị đình trệ trên khắp Trung Quốc. Điều này cũng thể hiện rõ những khó khăn đối với Bắc Kinh trong việc đối phó với cuộc khủng hoảng kéo dài đã làm rung chuyển nền kinh tế thứ 2 thế giới.

Doanh số bán hàng trong 6 tháng đầu năm đã giảm 44% so với cùng kỳ năm ngoái. Cổ phiếu của công ty cũng đã giảm khoảng 70% trong năm nay.

Tập đoàn này dự kiến sẽ cùng hàng chục nhà phát triển khác theo đuổi việc tái cơ cấu nợ tại nước ngoài. Tuy nhiên, các khoản nợ lớn của họ bao gồm các khoản vay từ ngân hàng và các công ty đầu tư, vẫn chưa chắc chắn có thể giải quyết được.

Hai năm trước, vụ vỡ nợ của một nhà phát triển bất động sản khác là Evergrande cũng đã dấy lên mối lo ngại về tình hình bất động sản Trung Quốc. Từng là hãng bất động sản hàng đầu Trung Quốc, Evergrande giờ chỉ được biết đến là công ty nặng nợ nhất thế giới, với số nợ hơn 300 tỷ USD. 

Evergrande vẫn đang vật lộn để hoàn tất kế hoạch tái cơ cấu dài hạn của mình, vốn đã bị trật bánh trong thời gian gần đây khi họ không thể tiến hành tái cấp vốn cho khoản nợ nước ngoài.

Theo thống kê của Bloomberg Billionaires Index, tài sản của ông Hứa Gia Ấn, nhà sáng lập tập đoàn Evergrande, hiện cũng chỉ còn 979 triệu USD. Nguyên nhân là cổ phiếu hãng này đã giảm 86% kể từ khi được giao dịch trở lại cuối tháng 8.

Chủ tịch Evergrande từng là người giàu thứ hai Trung Quốc năm 2017, với khối tài sản lên đến 42 tỷ USD. Đến nay, tài sản của ông đã giảm tới 98%. Ông cũng đang bị giới chức Trung Quốc điều tra vì tình nghi có các hành vi phạm pháp.

Ông đã phải bán cổ phiếu công ty và tài sản cá nhân, trong đó có cả tác phẩm nghệ thuật, thư pháp, khi Chính phủ Trung Quốc từ chối cứu trợ Evergrande. Năm ngoái, ông được cho là đã bán thêm biệt thự trị giá hơn 200 triệu USD tại London (Anh).

"Số phận" của công ty này phụ thuộc vào phiên điều trần tại tòa án Hong Kong đối với yêu cầu thanh lý tài sản từ phía chủ nợ. Nếu tòa ra phán quyết ủng hộ yêu cầu trên, Evergrande sẽ càng gặp nhiều trắc trở khi đang nỗ lực hoàn tất kế hoạch tái cơ cấu để trả nợ cho các chủ nợ.

Nhiều doanh nghiệp có thể bị kéo vào "vũng lầy"

Gary Ng, chuyên gia kinh tế cấp cao của ngân hàng Natixis, cho rằng các doanh nghiệp bất động sản khác có nguy cơ cũng bị kéo vào "vũng lầy".

Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc trong nhiều năm đã dựa vào việc phát hành trái phiếu trong và ngoài nước để hỗ trợ hoạt động tái đầu tư. Các công ty bất động sản thường bán căn hộ trước khi chúng hoàn thành và tiếp tục sử dụng tiền để đầu tư vào các dự án phát triển mới.

Nhưng khi các nhà hoạch định chính sách tìm cách hạn chế khoản vay mới bằng chính sách "ba lằn ranh đỏ" nghiêm ngặt vào năm 2020, mô hình cũ của các nhà phát triển bất động sản đã sụp đổ.

Năm 2020, phần lớn 10 tập đoàn bất động sản hàng đầu của Trung Quốc cũng phải đối mặt với doanh số bán hàng sụt mạnh trong bối cảnh niềm tin của người tiêu dùng suy giảm, làm tăng thêm lo ngại về tính thanh khoản của các nhà phát triển.

Các chuyên gia cho rằng người dân Trung Quốc có dấu hiệu ưa chuộng mua nhà từ các nhà phát triển được nhà nước hậu thuẫn bởi họ ít có khả năng phá sản hơn.

Cố gắng điều chỉnh hướng đi, các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc vào tháng 11 năm ngoái đã công bố các biện pháp hỗ trợ cho lĩnh vực bất động sản.

Các ngân hàng cũng đã mở hạn mức tín dụng mới cho các nhà phát triển có chất lượng cao hơn, bao gồm cả Country Garden. Nhưng cho đến nay họ đã thất bại trong việc ngăn chặn tình trạng khủng hoảng thanh khoản.

Hơn 25 công ty địa ốc lớn nhất năm 2020 hiện đã vỡ nợ. Theo số liệu của Bloomberg, các tập đoàn bất động sản Trung Quốc đã vỡ nợ khoảng 115 tỷ USD trong tổng số 175 tỷ USD trái phiếu USD tồn đọng từ năm 2021. Lượng lớn các khoản vay ngân hàng trong nước cũng phải đối mặt với việc tái cơ cấu hoặc tái đầu tư.

Khi các nhà phát triển quay cuồng, Bắc Kinh và chính quyền địa phương cho đến nay vẫn nhấn mạnh sự cần thiết phải hoàn thành các dự án nhà ở còn dang dở.

Mặc dù không có số liệu toàn diện về số lượng các dự án phát triển chưa hoàn thành, nhưng dữ liệu hiện có cho thấy tổng số các dự án dang dở đã giảm so với năm 2021 nhưng vẫn còn ở mức cao. 

Loay hoay về chính sách

Năm nay, Chính phủ Trung Quốc đã tìm cách hỗ trợ nhiều hơn cho người mua. Các ngân hàng đã giảm lãi suất để trang trải một nửa số khoản vay thế chấp vào tháng 9. Một số chính quyền thành phố đã dỡ bỏ các hạn chế đối với việc mua nhà từ tháng 7.

Theo các chuyên gia, cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa gây ra bất kỳ biến động mạnh nào về giá nhà. Giá nhà mới, thước đo chính của thị trường bất động sản ở Trung Quốc, đã giảm ở một số thành phố lớn nhưng vẫn tăng ở những thành phố khác.

"Nhiều chính sách nhằm mục đích ổn định thị trường trong nước và cung cấp lượng thanh khoản vừa phải cho các chủ đầu tư để hoàn thiện các căn hộ hiện có và giảm nợ. Nhưng khi có quá nhiều mục tiêu, việc đảm bảo mọi thứ đều ổn là một nhiệm vụ khó khăn", chuyên gia của ngân hàng Natixis nhấn mạnh với Financial Times.

Các nhà phân tích cho rằng Trung Quốc đưa ra nhiều chính sách nhằm vực dậy thị trường bất động sản. Tuy nhiên, những chính sách đó vẫn chưa đạt được hiệu quả khi họ vẫn đang phải cố gắng đạt được sự cân bằng giữa việc cung cấp đủ hỗ trợ thanh khoản và cố gắng hạn chế đầu cơ trong lĩnh vực này.

"Trung Quốc đang vật lộn để đạt được sự cân bằng về chính sách bất động sản của mình trong 2 năm qua. Họ vẫn đang loay hoay tìm cách giải quyết khủng hoảng bất động sản. Tuy nhiên, cho đến nay, các biện pháp họ thực hiện vẫn chưa đủ để giảm bớt rủi ro tín dụng liên quan đến các tập đoàn bất động sản lớn", ông Larry Hu, nhà kinh tế trưởng tại Đại học Macquarie, chia sẻ với Financial Times.

Khủng hoảng bất động sản là vấn đề khó khăn đối với Trung Quốc vì xây dựng và địa ốc là động lực lớn cho sự tăng trưởng của nước này. Bất động sản và các ngành liên quan đang đóng góp khoảng 1/4 GDP của Trung Quốc.

Rory Green, chuyên gia tại ngân hàng TS Lombard, cho biết các nhà hoạch định chính sách của Trung Quốc dường như đã hiểu rõ nhu cầu quan trọng cắt giảm đòn bẩy tài sản 2 năm trước.

"Nhưng điều sai lầm là không có kế hoạch về cách họ sẽ thay đổi nó và chuẩn bị cho những thay đổi có thể xảy ra trong lĩnh vực này. Rất khó để đột ngột thay đổi mô hình tăng trưởng và cố gắng phân bổ lại các nguồn lực ra khỏi bất động sản, đặc biệt là khi nó có mối liên kết tài sản lớn với hộ gia đình và chính quyền địa phương trong hệ thống tài chính", ông Green giải thích.