Đã đến lúc bỏ khung giá đất?

V.Dũng

(TBKTSG Online) - Theo HoREA cơ chế ban hành khung giá đất hiện nay không đảm bảo được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Vì vậy, để giá đất trở thành động lực thúc đẩy thị trường bất động sản và nền kinh tế, đã đến lúc nên bỏ quy định về khung giá đất.

Những quy định tưởng như rất chặt chẽ nhưng lại đang bộc lộ hạn chế và chưa “mang hơi thở của cuộc sống”. Ảnh: V.Dũng

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) có ý kiến gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, UBND TPHCM, ngay sau khi UBND TP gửi kiến nghị các bộ nghiên cứu, báo cáo Thủ tướng xem xét bãi bỏ quy định về khung giá đất tối thiểu, tối đa. Theo quy định hiện nay, khung giá đất, bảng giá đất (được cập nhật bằng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm) đang có tác động trực tiếp đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của cá nhân, tổ chức.

Khung giá đất “lệch pha” với thị trường

Cuối tháng 9 vừa qua, UBND TPHCM cho biết, đã có đề xuất các Bộ báo cáo Thủ tướng việc bãi bỏ quy định khung giá đất tối thiểu, tối đa ban hành 5 năm một lần. Lý do TPHCM đưa ra là khung giá đất hiện nay thấp hơn giá thị trường nhưng lại là cơ sở để thực hiện xây dựng bảng giá đất. Điều này dẫn đến bảng giá đất cũng chưa tiệm cận với giá thị trường.

Theo UBND TPHCM, hiện nay các giao dịch chuyển nhượng nhà đất diễn ra theo xu hướng bên mua và bên bán thống nhất thể hiện giá trị chuyển nhượng tại các hợp đồng giao dịch thấp hơn hoặc bằng quy định tại bảng giá đất, không thể hiện đúng giá thị trường. Mục đích nhằm giảm số tiền phải thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước.

TPHCM xác nhận hiện nay việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thực tế của bất động sản trên thị trường gặp nhiều khó khăn. Nguyên nhân là việc giao dịch bất động sản theo luật định tại Việt Nam chưa đạt được mức độ minh bạch như các nước phát triển.

Hiện tại, cũng chưa có những quy định cụ thể về quản lý giá chuyển nhượng bất động sản, nên giá giao dịch thực chưa thể hiện đầy đủ tại các hợp đồng giao dịch. Thêm vào đó, việc sử dụng hợp đồng chuyển nhượng làm cơ sở để xác định, thẩm định giá đất có thể chưa phản ánh được thực tế giá chuyển nhượng trên thị trường, thường thấp hơn hoặc cao hơn tùy vào mục đích của các bên giao dịch.

Trong khi đó, đề cập tới áp dụng cơ chế xây dựng khung giá đất, bảng giá đất, HoREA lấy ví dụ trường hợp một doanh nghiệp thực hiện dự án khu đô thị tại một địa phương. Khi lập dự án tổng thể, lên phương án vốn để thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất như nộp tiền sử dụng sử dụng một lần hoặc trả hàng năm dựa trên hệ số điều chính giá đất (hệ số K) của thời điểm đó. Tuy nhiên, có thể sang năm sau dự án mới được cơ quan chức năng thông qua. Khi đó, hệ số K có thể đã được địa phương thay đổi dẫn đến phương án vốn ban đầu của doanh nghiệp phải điều chỉnh.

Ngoài ra, cơ chế xác định giá đất dựa trên khung giá đất ban hành 5 năm một hiện nay đang tạo ra khoảng cách rất lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định so với giá thực tế trên thị trường.

Có thể dẫn ra ví dụ như trường hợp áp dụng cơ chế xây dựng khung giá đất, bảng giá đất để xác định giá đất tại ba tuyến đường có mức giá cao nhất là Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ thuộc quận 1, TPHCM (đô thị đặc biệt). Theo đó, khung giá đất quy định giá đất tối đa tại thành phố là 162 triệu đồng/m². Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) áp dụng cho quận 1 (thuộc khu vực 1) là 2,5 thì sau khi áp dụng giá đất của ba tuyến đường trên là 405 triệu đồng/m². Tuy nhiên, hiện nay giá đất thị trường ở các tuyến đường này đang ở mức trên 1 tỉ đồng/m².

Đã đến lúc bỏ khung giá đất

Hiện nay, việc tính giá đất căn cứ đầu tiên là khung giá đất do Chính phủ ban hành 5 năm một lần. Sau đó, UBND các tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào khung giá đất và căn cứ vào thực tế tại địa phương sẽ quy định hệ số điều chỉnh giá đất hay chính là hệ số K tại từng địa phương. Những quy định tưởng như rất chặt chẽ trên đây lại đang bộc lộ hạn chế và chưa “mang hơi thở của cuộc sống”.

HoREA nêu lên một số bất cập của cơ chế ban hành khung giá đất và bảng giá đất. Theo đó, hiệp hội cho rằng Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định cơ chế xây dựng khung giá đất và bảng giá đất là không phù hợp, thậm chí đã mâu thuẫn, xung đột với nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường được quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, về nguyên tắc, phương pháp định giá đất.

“Mặc dù Nghị định 44 đã quy định việc điều chỉnh khung giá đất khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất. Nhưng trong nhiều năm qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc các địa phương chưa trình Chính phủ thực hiện điều chỉnh khung giá đất”, HoREA nêu.

Do đó, HoREA thống nhất với UBND TPHCM kiến nghị bãi bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại Điều 113 Luật Đất đai. Trong lúc chưa sửa đổi Luật Đất đai, HoREA đề xuất Ủy ban Thường vụ Quốc hội thí điểm giao TPHCM chịu trách nhiệm ban hành bảng giá đất theo giá thị trường.

Đồng thời, TPHCM được quyết định mức thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình và được quy định các đối tượng được nợ tiền sử dụng đất (gồm các đối tượng hưởng chính sách, hộ nghèo, hộ cận nghèo), khi làm thủ tục xin cấp sổ hồng, để phù hợp với khả năng tài chính của người dân.