Năng lực quản lý tài nguyên đất đai chưa tương xứng với yêu cầu thực tiễn nên việc khai thác, sử dụng tài nguyên đất còn nhiều lãng phí, chưa hài hoà được lợi ích giữa địa phương, doanh nghiệp và người dân. Luật Đất đai năm 2013 có nhiều điểm bất cập cần được sửa đổi.

Thời gian tới, cùng với tốc độ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, sự gia tăng dân số, quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá... chắc chắn nhu cầu về đất đai cho đô thị sẽ tăng nhanh. Thế nhưng, việc khai thác tài nguyên đất đai quá mức từ việc phân lô bán nền ồ ạt đã khiến tài nguyên đất đai cạn kiệt, quy hoạch đô thị manh mún.

Thực tế này đặt ra yêu cầu cấp bách điều chỉnh lại chính sách về đất đai, giúp nhà nước quản lý phù hợp, nâng cao được hiệu quả sử dụng đất đai.

"Bánh vẽ" của chủ đầu tư

Dọc dải đất ven biển miền Trung, từ trên cao nhìn xuống như một tấm phên cũ loang lổ, chỗ này một mảng, chỗ kia một mảng. Đó là những dự án đất nền của các khu đô thị mới hoặc đã hoàn thành nhưng chưa xây dựng nhà ở, hoặc đang thi công dang dở rồi để ngổn ngang từ ngày này qua tháng khác.

Khu đô thị 1A thuộc phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn là dự án đất nền đầu tiên được Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Nam giao cho Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng 507 làm chủ đầu tư. Sau hơn 17 năm đưa vào sử dụng, chỉ có những hộ tái định cư tại chỗ làm nhà ở. Hầu hết diện tích đất nền ở đây được người nơi khác đến mua rồi để đó, hoặc mua đi bán lại kiếm lời.

Trái ngược với những thông tin được rao bán trên mạng là có hạ tầng đồng bộ, có nhiều công trình mới mọc lên khang trang... những ai đã làm nhà ở trên đất của dự án mới thấy ngán ngẩm với cảnh nhếch nhác của 1 khu đô thị nửa phố nửa quê. Những phần đất bỏ hoang cỏ mọc um tùm, trở thành nơi chăn thả bò. Hạ tầng giao thông chưa hoàn chỉnh, điện chiếu sáng chỗ có chỗ không, cống rãnh thoát nước không được kết nối với các khu đô thị khác nên cứ đến mùa mưa là nước ngập đường. Những họng nước đen ngòm, bốc mùi hôi thối tràn vào nhà dân.

Ông Nguyễn Minh Hợi, Trưởng Khối phố Ngọc Vinh, phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam cho biết, dự án như cái bánh vẽ của chủ đầu tư tìm quanh cũng không thể thấy hạng mục "hấp dẫn" như: công viên, siêu thị, sân bóng, nhà sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi…

"Điện đến bây giờ cũng chưa hoàn chỉnh, đường thì chưa thảm nhựa, hố ga thì nham nhở. Hồi trước, nhà đầu tư có hứa cho dân chuyển đổi nghề và hỗ trợ chuyển đổi ngành nghề. Nhưng khi đưa vào sử dụng thì điều đó không trở thành thực tế" - ông Hợi nói.

Khu đô thị Điện Ngọc nhiều năm bỏ hoang.

Tại các khu đô thị ở Điện Nam- Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam số hộ làm nhà trên đất chỉ đếm trên đầu ngón tay nhưng chính quyền vẫn tiếp tục thu hồi đất của dân làm đô thị. Chỉ trong 1 thời gian ngắn, hàng chục khu đô thị mọc lên trên đất nông nghiệp.

Dự án xây dựng Khu đô thị số 9 được UBND tỉnh Quảng Nam giao đất vào năm 2005 với diện tích 54,6 ha, tổng vốn đầu tư hơn 413 tỉ đồng. Đây là dự án lớn nhất tại Đô thị mới Điện Nam- Điện Ngọc. 15 năm qua, Khu đô thị quy hoạch không khớp nối, khu dân cư không có nước sạch…

Khu đô thị, khu dân cư "nhếch nhác"

Sau khi UBND tỉnh Quảng Nam có chủ trương giao Ban Quản lý Đô thị mới Điện Nam- Điện Ngọc về cho thị xã Điện Bàn quản lý, 79 dự án đã giao cho các nhà đầu tư đến nay mới có 2 dự án hoàn thành, 7 dự án cơ bản hoàn thành đang chờ nghiệm thu, còn hơn 40 dự án khác buộc phải dừng để điều chỉnh, khớp nối hạ tầng giao thông, thoát nước, bố trí đất cho công trình công cộng và hàng chục dự án khác bị thu hồi… Nhiều dự án diện tích quá nhỏ, manh mún, xé lẻ, phá vỡ quy hoạch chung. Thậm chí có dự án chỉ có… 0,7 ha.

Hầu hết các dự án, chủ đầu tư chỉ chú trọng đến việc phân lô bán nền mà thiếu quy hoạch đất dành cho thiết chế văn hóa cơ sở, trường học, bệnh viện… Tuy nhiên, tại đô thị mới Điện Nam- Điện Ngọc có rất nhiều chủ đầu tư được giao từ 5 - 7 dự án.

Ông Nguyễn Hữu Linh ở phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam lo lắng, hầu hết các dự án đất nền được mở bán rầm rộ khi chưa hoàn chỉnh hạ tầng, chưa đầy đủ thủ tục pháp lý nên đã phát sinh nhiều hệ lụy.

"Bây giờ kiểm tra hết phường Điện Ngọc này thử xem bao nhiêu khu dân cư có sân bóng đá, bóng chuyền cho dân? Không có đâu! Bây giờ mở trường cấp 3 không có chỗ xây, trường trung cấp cơ sở bây giờ không có chỗ xây. Quy hoạch hết. Còn đời sống của dân thì phải mượn đất dự án để làm thôi, rất bấp bênh" - ông Linh nói.

Dọc các tỉnh miền Trung, nơi mà núi ôm biển, đất nông nghiệp chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng diện tích đất tự nhiên nhưng, một số địa phương đã mượn cớ phát triển đô thị để thu hồi đất nông nghiệp giao cho nhà đầu tư. Đất trồng rau màu, trồng lúa thì giá đền bù rất thấp, có nơi chỉ ở mức vài trăm ngàn đồng/m2. Sau khi thu hồi, nhà đầu tư san lấp, xây dựng hạ tầng và có thời điểm rao bán trên thị trường với hàng chục triệu đồng/1m2. Có trường hợp, sau khi nhận tiền đền bù hàng ngàn m2 đất nông nghiệp vẫn không đủ để mua một lô đất ở tại khu đô thị. Mất đất sản xuất, nhiều gia đình không biết bấu víu vào đâu?

Khu đô thị Ngọc Bảo Viên ở thành phố Quảng Ngãi có tổng diện tích hơn 31 ha được xem là hiện đại nhất trong các khu đô thị ở tỉnh Quảng Ngãi. Nơi đây hầu như không có chỗ cho những người thu nhập thấp đến ở. Những khu biệt thự sang trọng mọc lên mà chủ sở hữu là những người có thu nhập cực khủng.

Bà Tạ Thị Kiên ở Tổ 3, phường Nghĩa Lộ, thành phố Quảng Ngãi ngấn nước mắt kể, vợ chồng bà được mẹ chồng cắt cho 1 miếng đất 100 m2 làm nhà ở. 2 vợ chồng vay mượn tiền xây được ngôi nhà cấp 4. Đùng 1 cái, chồng bị tai biến chết, bà phải bươn chải nuôi con ăn học. Lo cái ăn chưa đủ, giờ lại phải lo làm nhà lần nữa, vì ngôi nhà của bà nằm trong diện giải tỏa để xây dựng Khu đô thị Ngọc Bảo Viên.

Tuy nhiên, sau đó bà Tạ Thị Kiên phải nộp lại hơn 310 triệu đồng tiền mua đất. Số tiền còn lại không đủ để làm nhà: "Điều kiện bây giờ, mỗi ngày vật giá, công cán cao làm sao mình làm. Mà ở trên đền bù có bấy nhiêu đó mà bảo trả lại tiền đất nữa, mình đâu có đủ để mà làm nhà. Làm cái móng chỗ đất ruộng đó sao làm cho nổi".

Số lượng dự án vượt quy hoạch

Ở tỉnh Quảng Ngãi, bao năm rồi, người dân xã Tịnh Ấn Đông và thị trấn Sơn Tịnh, nay là phường Trương Quang Trọng, thành phố Quảng Ngãi không biết kêu ai về dự án Khu dân cư 577. Năm 2007, UBND tỉnh Quảng Ngãi chấp thuận cho Công ty Cổ phần Đầu tư 577 làm chủ đầu tư dự án này. Dự án có tổng diện tích đất quy hoạch 105 ha, tổng mức đầu tư 100 tỷ đồng.

Hơn 13 năm triển khai, đến nay, nhà đầu tư vẫn chưa hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tư sau khi đền bù phần đất ruộng liền đổ đất cao ngất ngưỡng khiến cả khu dân cư ngập nước vào mùa mưa.

Ban Kinh tế- Ngân sách HĐND tỉnh Quảng Ngãi cho biết, chính quyền tỉnh Quảng Ngãi cho phát triển rầm rộ các dự án vượt quá chỉ tiêu mà HĐND tỉnh đã quy định. Trên địa bàn tỉnh, hiện có 107 dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư. Tổng diện tích đất quy hoạch hơn 1.520 ha.

Bà Nguyễn Thị Phương Thảo, Trưởng Ban Kinh tế- Ngân sách HĐND tỉnh Quảng Ngãi cho biết: "Muốn thực hiện đồng bộ, tránh đầu tư tràn lan. Khi quyết định cho chủ trương đầu tư cần rà soát cho phù hợp quy hoạch, nghiên cứu làm sao cho đồng bộ, tránh đầu tư tràn lan".

Tại các tỉnh miền Trung, trong vòng 5 năm trở lại đây đã có hàng trăm khu đô thị được phân lô bán nền với cơ sở hạ tầng chắp vá, những con đường nham nhở, dãy cột đèn điện "trơ gan cùng tuế nguyệt", phơi mình giữa mưa nắng từ năm này qua năm khác mà không thấy ai đến ở. Các nhà nghiên cứu chỉ ra rằng, việc buôn bán đất thô thực chất là đem tài nguyên ra buôn bán với nhau, chờ tăng giá lại buôn bán tiếp. Điều đó không mang lại hiệu quả gì cho sự phát triển.

Chưa bao giờ đất nông nghiệp bị san lấp, phân lô rầm rộ như thời gian vừa qua. Nhất là những nơi nằm gần các khu dân cư hoặc giao thông thuận tiện. Những khu đất mà chỉ cần đưa vào trong tầm ngắm quy hoạch phát triển đô thị là có thể giao cho nhà đầu tư làm hạ tầng rồi phân lô bán nền, thu lợi. Những khu đô thị đua nhau mọc lên trong khi nông dân mất đất sản xuất đi làm thuê kiếm sống, trở thành gánh nặng cho xã hội.

Thực chất của việc chia lô bán nền chỉ có buôn bán đất thô. Cũng từ cơ chế thoáng mở như vậy đã hình thành các nhóm lợi ích, đem tài nguyên ra bán thu lợi cá nhân. Đã có rất nhiều quan chức, cựu quan chức ở một số tỉnh, thành phải ra hầu tòa liên quan đến đất đai.