Tình trạng ế ẩm với loại hình căn hộ, nhà phố cho thuê đã diễn ra từ năm 2019 và càng ảm đạm hơn trong năm 2020. Nguồn cung lớn cùng diễn biến phức tạp của đại dịch COVID-19 đã khiến các chủ nhà mất lượng lớn khách ngoại. Kinh doanh khó khăn cũng khiến phân khúc bất động sản (BĐS) cho thuê càng thêm chật vật.
Chủ nhà “xuống nước”, người thuê có lợi
Chuyên đầu tư căn hộ để cho thuê, ông Tâm Bảo (quận 11, TP.HCM) cho biết chủ nhà hiện nay đang phải giảm giá rất nhiều để kiếm khách thuê.
Ông Bảo có một căn hộ ở quận 8, giá cho thuê trước đây khoảng 10 triệu đồng/tháng. Từ đầu năm đến nay ông giảm xuống còn 7-8 triệu đồng/tháng nhưng vẫn bỏ trống. “Một căn khác của tôi tại quận 9 mới nhận bàn giao nhà. Vì nhà mới nên tôi chỉ muốn cho khách nữ hoặc gia đình thuê nhưng cuối cùng cũng phải bỏ điều kiện này, chấp nhận nhóm khách nam vì… quá ế” - ông Bảo nói.
Thị trường căn hộ cho thuê thực sự đang rất khó khăn vì nguồn cung lớn mà khách lại ít, giá cả cạnh tranh gay gắt. Trong khi đó, người lao động thu nhập giảm, mất việc… nên họ cắt giảm chi tiêu, chọn nhà trọ, căn hộ vùng ven có giá rẻ hơn để thuê.
Ngay cả căn hộ cao cấp cũng “đứng hình” từ đầu năm đến nay. Ông Hùng Dũng (quận Phú Nhuận, TP.HCM) cho biết hai căn hộ cho thuê tại quận Bình Thạnh của ông cũng bỏ trống từ đầu năm. Khu vực này có giá cho thuê cao, khách chủ yếu là người nước ngoài nên rất khó kiếm.
“Giá thuê trước đây là 2.500 USD/tháng, giờ tôi giảm xuống còn 2.000 USD/tháng nhưng vẫn ế. Từ tháng 7, giảm thêm 500 USD nhưng vẫn chưa có khách” - ông Dũng chia sẻ.
Mỗi tháng ông Dũng phải trả góp ngân hàng tiền mua căn hộ này là 25 triệu đồng. Chính điều này đã đẩy một số chủ cho thuê lâm vào thế khó.
Tương tự, nhà phố cho thuê cũng phải giảm giá mạnh để giữ chân khách. Ông Minh Quân, trưởng một văn phòng luật ở quận 1, cho biết khi dịch bệnh xảy ra chủ nhà đã giảm hai đợt giá. Ban đầu ông Quân thuê căn nhà phố làm văn phòng với mức 30 triệu đồng/tháng. Sau đợt dịch lần thứ nhất, chủ nhà giảm còn 20 triệu đồng/tháng. Đến đợt dịch thứ hai, từ đầu tháng 9, chủ nhà giảm còn 17 triệu đồng/tháng đến hết năm.
“Lúc này khách thuê đúng là được lợi vì giá giảm nhưng thực sự tình hình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ ngành nào cũng khó khăn, không có lãi. Vì thế, dù được giảm giá rồi mà nhiều khách vẫn buộc phải trả mặt bằng” - ông Quân nói.
Nhiều mặt bằng nhà phố đẹp treo bảng cho thuê nhiều tháng nay. Ảnh: QUANG HUY
Phụ thuộc diễn biến dịch
TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho biết thị trường BĐS cho thuê sẽ tiếp tục ảm đạm từ nay đến hết năm 2020 vì dịch bệnh vẫn đang diễn biến phức tạp. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp, nhà phố mặt tiền khu trung tâm sẽ cực kỳ khó khăn vì giá thuê cao.
Những chủ nhà có năng lực tài chính sẽ ít bị ảnh hưởng nhưng đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn thì áp lực trả lãi vay sẽ rất lớn. Vì vậy, lúc này bắt buộc chủ nhà phải giảm giá và việc này có thể sẽ kéo dài sang tận giữa năm sau.
“Thị trường BĐS cho thuê phụ thuộc nhiều vào tình hình dịch bệnh. Khi dịch dần dần được kiểm soát, các đường bay quốc tế mở lại, lượng khách quốc tế, chuyên gia, lao động nước ngoài trở lại Việt Nam thì tình hình sẽ khá hơn” - ông Khương phân tích.
Theo thống kê mới đây của Công ty chứng khoán SSI, các căn hộ có giá thuê cao trên 1.000 USD/căn/tháng bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Giá chào thuê trung bình giảm khoảng 20%-25%. Trong khi đó, lợi suất cho thuê căn hộ trung bình giảm xấp xỉ 30-50 điểm cơ bản so với mức trước khi có dịch. Tỉ lệ này ở TP.HCM dao động 4,5%-6,2%/năm, trong khi Hà Nội là 4%-5,4%/năm.
Dự đoán xu hướng sắp tới, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư BĐS Việt An Hòa, nhận định đầu tư BĐS cho thuê sẽ giảm. Thay vào đó, khách mua để ở và đầu tư bán lại sẽ tăng lên. Nhu cầu người mua BĐS để ở sẽ chiếm phần lớn, khoảng 40%; nhu cầu mua căn hộ đầu tư sẽ chiếm 30%-40%, còn khách hàng mua căn hộ cho thuê chỉ còn 10%-15%.
Những BĐS phân khúc trung cấp, bình dân sẽ dễ kiếm khách thuê hơn vì giá cho thuê hợp lý, mềm hơn. Hơn nữa, khách thuê cũng đang có xu hướng dịch chuyển ra các quận vùng ven để thuê vì giá vẫn rẻ hơn.
“Giải pháp để kiếm khách, giữ khách là giảm giá thuê từ sáu tháng đến một năm, chấp nhận giảm lợi nhuận bởi tình trạng khó khăn của thị trường cho thuê sẽ còn kéo dài” - ông Quang nói.
| Giá mở bán căn hộ, nhà phố vẫn tăng Báo cáo thị trường BĐS quý III-2020 của JLL Việt Nam ghi nhận giá bán sơ cấp căn hộ trung bình tại TP.HCM đạt 2.423 USD/m2 (tương đương hơn 55,7 triệu đồng/m2), tăng 17% theo năm. Nhìn chung, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục tăng giá trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung. Theo dự báo của JLL, quý IV dự kiến sẽ sôi động hơn với khoảng 8.000-10.000 căn hộ được chào bán, nâng tổng nguồn cung căn hộ cả năm 2020 đạt khoảng 20.000 căn. Tuy nhiên, số lượng này chỉ bằng một nửa so với thời kỳ đỉnh cao 2017-2018 do tình hình vướng mắc pháp lý ở nhiều dự án chưa được tháo gỡ. Nhu cầu dự kiến sẽ ổn định hơn vào cuối năm. Giá bán sơ cấp phân khúc nhà liền thổ tiếp tục tăng lên 5.337 USD/m2 (tương đương khoảng 123 triệu đồng/m2) trong quý III, tăng 14,7% so với cùng kỳ năm ngoái và 3,1% so với quý trước. JLL cho biết phân khúc này vẫn tăng giá, chủ yếu do sự gia nhập của các dự án mới với giá cao hơn trung bình cũng như sự tự tin từ các chủ đầu tư của những dự án tích hợp quy mô lớn. |