Những điểm trừ của bất động sản công nghiệp Việt Nam

Hoàng Thắng

(TBKTSG Online) – Kết nối hạ tầng không đồng bộ, thủ tục hành chính rườm rà và thiếu hụt nhân sự có trình độ cao là những điểm trừ của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong mắt các nhà sản xuất nước ngoài, theo các chuyên gia.

Khu công nghiệp Sóng Thần (tỉnh Bình Dương). Ảnh: Lê Tiên.

Khách thuê lớn tìm tới Việt Nam

Xu hướng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc của các nhà sản xuất hàng đầu thế giới và Hiệp định Thương mại tự do EVFTA đã giúp bất động sản công Việt Nam trở thành điểm sáng trong năm 2020 với sự xuất hiện của nhiều khách thuê lớn trong lĩnh vực điện tử, gồm: doanh nghiệp sản xuất điện thoại tại một khu công nghiệp tại Bắc Ninh, Pegatron tại khu công nghiệp Deep C ở thành phố Hải Phòng, theo CBRE Việt Nam.

Cũng theo đơn vị này, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp tại năm tỉnh, thành phố công nghiệp chính ở miền Bắc - gồm Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng – hiện duy trì ở mức 78%. Riêng các khu công nghiệp tại Hà Nội, Hải Dương và Bắc Ninh đạt tỷ lệ lấp đầy trung bình khoảng 90%.

Tương tự, tỷ lệ lấp đầy bình quân của các khu công nghiệp ở ba tỉnh công nghiệp trọng điểm miền Nam - gồm Bình Dương, Đồng Nai và Long An - đạt khoảng 84,5%, theo thống kê của CBRE Việt Nam. Riêng tại TPHCM tỷ lệ này đạt trên 90%.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, các khu công nghiệp đều tăng trưởng lượng tìm kiếm trong quý 3-2020. Cụ thể, lượng tìm kiếm khu công nghiệp VSIP ở tỉnh Bắc Ninh, khu công nghiệp Tân Bình ở tỉnh Bình Dương, khu công nghiệp Hiệp Phước và khu công nghiệp Tân Tạo ở TPHCM lần lượt tăng 22%, 20%, 23%, và 37% so với cùng kỳ năm 2019. Thậm chí, giá đất nền ở các khu vực quanh khu công nghiệp ở Từ Sơn và Yên Phong ở tỉnh Bắc Ninh tăng 1% so với quý trước.

CBRE Việt Nam dự báo, sự dịch chuyển chuỗi cung ứng được sẽ là động lực chính thúc đẩy nhu cầu bất động sản trong thời gian tới.

“Nhiều khách thuê lớn khác cũng sẽ đến và tìm kiếm cơ hội tại Việt Nam”, CBRE Việt Nam dự báo. 

Đơn vị này cho rằng, các chủ đầu tư khu công nghiệp sẽ cạnh tranh để giữ chân các khách thuê lớn thông qua việc áp dụng công nghệ hiện đại trong vận hành cơ sở vật chất, cũng như cung cấp đầy đủ các dịch vụ như pháp lý và nhân sự để hỗ trợ khách thuê trong quá trình triển khai dự án.

Để thu hút các hãng sản xuất lớn, Tập đoàn Tân Tạo đã chuẩn bị quỹ đất sạch gần 100 ha ở khu công nghiệp Tân Đức tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An – một đầu mối giao thông quan trọng - nối liền TPHCM, huyện Củ Chi và huyện Hóc Môn với các tỉnh miền Tây Nam Bộ.

Ông Trần Dương - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Tân Tạo cho biết: “Chúng tôi đã chuẩn bị hệ thống kho, xưởng xây sẵn và các dịch vụ hỗ trợ thị trường sản xuất như kho bãi, vận chuyển, ngân hàng, hải quan”.

Cũng theo ông Dương, Tập đoàn Tân Tạo đã có những sự chuẩn bị để xây dựng khu công nghiệp Sài Gòn Mê Kông tại huyện Bến Lức, tỉnh Long An khi địa phương này có những chính sách ưu đãi thuế cho doanh nghiệp trong 10 năm hoạt động tính từ khi đi vào hoạt động phát sinh thuế.

Những điểm trừ

Theo các chuyên gia, hệ thống hạ tầng thiếu đồng bộ, thủ tục hành chính rườm và và thiếu hụt nguồn nhân lực có chuyên môn, tay nghề là những điểm trừ lớn nhất với bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Chia sẻ về trở ngại pháp lý của bất động sản công nghiệp tại một hội thảo, ông Đặng Văn Quang - Giám đốc JLL Việt Nam - cho biết, trung bình một dự án mất 3 - 5 năm để hoàn thiện thủ tục, hồ sơ. Với các dự án đầu tư nước ngoài vào Việt Nam, thời gian ước tính là 2 - 3 năm.

Thậm chí, có khu công nghiệp ở Bắc Ninh phải mất 10 năm để hoàn thành thủ tục, hạ tầng trước khi cho thuê, theo Giám đốc JLL Việt Nam.

“Sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế là có, nhưng họ gặp không ít rào cản từ luật, người thực thi luật và các văn bản dưới luật”, ông Quang chia sẻ.

Vì vậy, ông Quang cho rằng làn sóng chuyển dịch sản xuất vào Việt Nam có thể khiến các nhà đầu tư khu công nghiệp không thể kịp thời cung cấp cho thị trường các sản phẩm phục vụ công nghiệp có chất lượng do việc này tốn khá nhiều thời gian, đặc biệt ở khẩu pháp lý.

Con đường dẫn vào Khu công nghiệp Sóng Thần (Bình Dương) thường xuất hiện tình trạng ùn tắc giao thông. (Ảnh: Lê Tiên).

Về hạn chế của hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông và kho bãi lưu trữ, TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam – cho rằng, ở miền Bắc, chỉ những doanh nghiệp đặt nhà máy ở các khu công nghiệp tại Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương – các địa phương nằm gần trục giao thông nối Hải Phòng với Hà Nội – mới hi vọng tiết giảm chi phí vận chuyển.

Ở miền Nam, khoảng cách từ các khu công nghiệp ở Long An, Đồng Nai, Bình Dương tới cảng biển ở Vũng Tàu đều trên 100 km. Với các khu công nghiệp ở TPHCM, ông Khương cho biết, nhiều doanh nghiệp hiện chưa thể khai thác hệ thống đường thuỷ để giảm tỷ trọng hàng hoá vận chuyển trên các tuyến cao tốc, dù địa phương này sở hữu gần 100 tuyến đường thủy nội địa với chiều dài gần 700 km.

Vì vậy, chuyên gia này nhận định Việt Nam chưa có một hệ thống hạ tầng thực sự để phục vụ các khu công nghiệp. “Hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng ở nước ta những năm qua mới chỉ tập trung cho mục tiêu phát triển bất động sản, đường sá xây xong là để mua bán nhà thật nhanh”, ông Khương nói.

Theo ông Khương, cơ sở hạ tầng kém về số lượng và chất lượng sẽ đẩy chi phí vận chuyển và kho vận lên cao, khiến chi phí đầu tư tại Việt Nam cao hơn so với Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Ấn Độ.

Còn ông Trần Dương – Phó tổng giám đốc Tập đoàn Tân Tạo – thừa nhận, yếu tố khiến các doanh nghiệp hoạt động trong khu công nghiệp gặp nhiều khó khăn nhất là thu hút và giữ chân người lao động, đặc biệt lao động chất lượng cao.

“Các trường dạy nghề, Cao đẳng, Đại học đào tạo ra ngày càng nhiều lao động nhưng họ gần như không đáp ứng được như cầu sử dụng lao động của các doanh nghiệp”, ông Dương cho biết.

Theo ông, quy mô nguồn lao động và chất lượng lao động ở Việt Nam đã không được chuẩn bị tốt cho một làn sóng di dời sản xuất lớn. Để tháo gỡ khó khăn này, ông cho rằng các cơ sở đào tạo cần kết nối trực tiếp để nắm bắt được nhu cầu của doanh nghiệp. Từ đó, xây dựng định hướng, giáo trình đào tạo sát với yêu cầu thực tế của thị trường hơn.

Tương tự, TS Sử Ngọc Khương cho biết, việc thu hút nhiều lao động trình độ cao về làm việc tại Bắc Ninh, Thái Nguyên đang là thách thức với Samsung. Nguyên nhân được ông Khương chỉ ra là các khu công nghiệp phần lớn được đặt ở những vị trí xa các đô thị lớn, giá cho thuê rẻ. Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng xã hội cho người lao động hiện chưa phát triển tương xứng với các dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.

“Một kỹ sư ở Hà Nội hoặc TP HCM, sẽ không muốn xuống Hưng Yên hay Long An, Đồng Nai làm việc. Nếu có cũng chỉ đơn giản là sáng đi tối về, khó có thể đóng góp lâu dài cho doanh nghiệp do cơ sở vật chất ở đó không đáp ứng nhu cầu giao lưu, hưởng thụ cuộc sống của họ”, ông Khương nói.