Ông Nguyễn Hoàng Kha - Một hộ dân sống tại quận 9 chia sẻ, ông đang sở hữu miếng đất tại phường Trường Thạnh, quận 9 và đã nộp hồ sơ xin tách thửa từ 3 năm nay. Trước khi có quyết định 60 thì luật chỉ cho phép các lô đất diện tích nhỏ được tách thửa nếu là đất ở, vậy nên khi có QĐ 60 ông và nhiều cư dân rất phấn khởi.

14.000 ha đất bị "tắc" tách thửa

Tuy nhiên đến nay mảnh đất của ông vẫn chưa được giải quyết tách thửa vì vướng quy định về khu dân cư xây dựng mới trong QĐ 60. Hiện nay trong luật không có khái niệm về khu dân cư xây dựng mới hay đất hỗn hợp, chỉ có hai loại hình đất ở và đất nông nghiệp.

"Dù hiện nay khu đất của tôi đã có nhà nhưng tôi muốn xây đường vào nhà vẫn không được cấp hồ sơ. Quy định xây dựng đường vào nhà chỉ được cấp phép xây dựng khi lô đất có quyết định cấp phép tách thửa. QĐ 60 dù đã có gần 3 năm nay nhưng lại không tạo điều kiện cho người dân tách thửa để mua bán, xây dựng, thậm chí là chia đất cho con cái, người thân", ông Kha bức xúc.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho biết, theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường, tính đến ngày 31/10/2019, toàn thành phố có 5.711 hồ sơ xin tách thửa và đã giải quyết. Nhưng trên thực tế, toàn thành phố có hơn 14.000 ha đất nằm trong quy hoạch "đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới" tương đương hàng ngàn cá nhân, hộ gia đình đã không thể thực hiện được thủ tục tách thửa đất theo nhu cầu trong thời gian qua.

Về mặt thực tiễn, việc tách thửa bảo đảm nhu cầu thiết thực làm ăn, sinh sống, đảm bảo quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người dân. Cấm người dân tách thửa là vô hình chung xâm phạm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản đã được pháp luật bảo vệ.

Trong 15 năm qua thành phố đã có 3 quyết định về tách thửa đất nhưng vẫn không giải tỏa được tình trạng này. Nhiều trường hợp đất khu dân cư ở gần 40-50 năm nhưng trên sổ vẫn ghi là đất nông nghiệp, đất trồng lúa. Điều này cho thấy công tác quản lý của nhà nước đang không theo kịp thực tế xã hội.

"Cụm từ 'đất ở hỗn hợp' đang khiến hàng ngàn người bị khốn khổ. Việc áp dụng quy định không phù hợp nếu một nền nhà có 80-100m2 mà chỉ cho phép xây dựng 50% thì sao nói là đảm bảo quyền lợi của người dân", ông Châu nhấn mạnh.

Quyền lợi bị "treo" vì QĐ 60

Luật sư Nguyễn Văn Tâm - Trưởng văn phòng LS Tâm Pháp Quyền chia sẻ, hiện nay quyền lợi chính đáng của người dân bị "treo" vì QĐ 60. Luật Đất đai chia đất ở thành 2 loại là đất ở đô thị và đất ở nông thôn thì QĐ 60 chia đất ở thành nhiều loại, gắn với quy hoạch để cấm công dân thực hiện quyền tách thửa của mình như đất ở thuộc quy hoạch dân cư hiện hữu, hiện hữu chỉnh trang, đất xây dựng mới thấp tầng, cao tầng… Từ đó, hàng ngàn hộ dân tại TP. HCM bỗng dưng rơi vào quy hoạch treo, muốn tách thửa cho con, cháu cũng không được. Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng xây dựng sai phép, trái phép nở rộ trong thời gian qua.

Cụ thể, QĐ 60 ban hành quy định cho nhiều loại đất không được nêu trong Luật Đất đai, không chỉ quy định hạn mức tối thiểu mà còn cho luôn các quyền được tách loại đất này, loại đất khác. Chưa kể, QĐ 60 phân ra rất nhiều loại đất dựa theo các đồ án quy hoạch đã được lập từ rất lâu nên không còn phù hợp với các quy định pháp luật mới ban hành sau này.

Đối với tách thửa đất nông nghiệp, QĐ 60 quy định cấm tách thửa với trường hợp không phù hợp quy hoạch sản xuất nông nghiệp nhưng thực tế, người dân vẫn tiến hành trồng cây vì mục đích sử dụng đất ghi rõ là đất lúa, đất trồng cây hàng năm. Trong quá trình sản xuất, người dân có nhu cầu tách, nhập thửa, nếu cấm thì tiếp tục vi phạm Luật Đất đai. Nhiều trường hợp quy định xây dựng mới được tách thửa sau 3 năm trở lên kể từ ngày rà soát quy hoạch. Nhưng cơ quan nào rà soát, thời điểm rà soát là khi nào thì không định rõ, chỉ rõ được.

Trả lời cho vấn đề này, đại diện Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM, ông Huỳnh Trịnh Phong, Trưởng phòng quản lý thực hiện quy hoạch, Sở Quy hoạch Kiến trúc cho biết, quyết định 60 ra đời theo quy hoạch đã lập rất lâu và trước đó chưa quy hoạch đầy đủ. Vậy để giải quyết bài toán giữa nhà lập quy hoạch, nhà quản lý và quyền lợi của người dân, nên đề xuất, hiến kế ra giải pháp cho nhà quản lý.

Riêng điều kiện để tách thửa theo QĐ 60 thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trường. Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM không hạn chế mà chỉ nêu ý kiến là không cho tách thửa với trường hợp không thuộc đất quy hoạch nhà ở mà không có khái niệm đất hỗn hợp hay đất xây dựng mới.

"Từ đầu năm Sở đã có văn bản đề nghị các quận huyện rà soát quy hoạch và đến đầu tháng 10 tiếp tục có văn bản đốc thúc các địa phương thực hiện rà soát quy hoạch. Từ đó sẽ nhìn ra các nhóm còn bất cập, tiến hành điều chỉnh" - ông Phong khẳng định.

Phương Uyên