Đừng để nhóm lợi ích về bất động sản 'xé lẻ' thành phố mới

Trần Văn Tường (*)

(TBKTSG Online) - Thành lập thành phố Thủ Đức trên cơ sở sáp nhập ba quận phía Đông (quận 2, quận 9 và Thủ Đức) của TPHCM là một ý tưởng mang tính chiến lược phục vụ mục tiêu phát triển, xây dựng đô thị sáng tạo. Tuy nhiên, thực trạng khu vực này đang có nhiều dự án bất động sản phân lô bán nền chưa phù hợp định hướng phát triển, không chỉ làm méo mó thị trường địa ốc mà còn ảnh hưởng chất lượng sống như kẹt xe, ngập nước và các giải pháp khắc phục khá tốn kém. 

Tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) phần lớn đi qua địa bàn thành phố Thủ Đức - Ảnh: Anh Quân

Thành phố mới nằm về phía Đông nếu được triển khai tốt không chỉ đóng góp đáng kể cho ngân sách mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế, cải thiện không gian sống cho người dân, hình thành phương thức đột phá nâng tầm cho các tỉnh thành cả nước trong quản lý và xây dựng đô thị theo chuẩn mực quốc tế.

Lợi thế cho chủ trương xây dựng đô thị sáng tạo trên nền tảng hạ tầng cơ sở đã và đang được đầu tư kết nối với các vị trí giao thông quan trọng, liên kết vùng phía Đông. Có sẵn khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2), công nghệ cao (quận 9). Đặc biệt, khu đô thị trường Đại học Quốc gia (Thủ Đức) rộng 643 ha được cho là trung tâm tri thức, đào tạo nguồn lực cho đô thị trong tương lai.

Tuy nhiên, mới đây cơ quan chức năng lại có đề xuất điều chỉnh 10 ha đất trong quy hoạch trường Đại học Quốc gia nằm trên địa bàn phường Linh Xuân (quận Thủ Đức) thành đất ở. Nghĩa là chuyển đổi từ đất có chức năng giáo dục - đào tạo thành đất ở, dự kiến phục vụ chỗ ở khoảng 5.000 dân.

Bài học từ khu đô thị phía Nam

Thành phố hay đô thị nào cũng cần không gian sống hiện đại, thoáng đãng, giao thông thuận lợi. Phú Mỹ Hưng đã trở thành một tên gọi đầy ấn tượng về đô thị hiện đại, không chỉ với nhiều người trong nước mà còn có cả du khách nước ngoài đều muốn ghé tham quan khi đến TPHCM.

Người viết bài đã đến và cảm nhận khu đô thị này với các tòa nhà sang trọng, tiện ích nhưng vẫn giữ được không gian trong lành, thoáng đãng, mát mẻ. Đây còn là sự pha trộn hài hòa giữa hiện đại với thiên nhiên, là một địa điểm cho nhiều người đến vui chơi, dạo bộ, ngắm cảnh, chụp ảnh.

Ở góc nhìn cá nhân, tôi cho rằng Phú Mỹ Hưng tạo được ấn tượng với cư dân ở tầm nhìn phát triển và quy hoạch xây dựng, trong đó những vị trí đẹp được ưu tiên cho không gian văn hóa, cộng đồng. Qua bá chí và các phương tiện truyền thông, tôi từng nghe một vị tiến sĩ phát biểu “tiêu chí đánh giá một đô thị đáng sống là màu xanh, tiện nghi, không ngập nước, giao thông thuận lợi”. Tôi cảm nhận khu đô thị Phú Mỹ Hưng hội đủ các tiêu chí ấy.

Chỉ tiếc một điều rằng, không hiểu vì lý do gì hay những toan tính cục bộ cá nhân mà khu đô thị Phú Mỹ Hưng không được thực hiện theo quy hoạch ban đầu dự kiến với diện tích 2.000 ha theo bản thiết kế công phu được thuê với giá 1,5 triệu đô la Mỹ đã đạt giải thưởng xuất sắc của một tạp chí về kiến trúc của Mỹ vào năm 1995, giải thưởng của Viện Kiến trúc Hoa Kỳ năm 1997.

Thay vào đó, chỉ có hơn 800 ha được giao cho nhà đầu tư thực hiện, nay trở thành một khu đô thị hiện đại được cho là điểm sáng về cộng đồng văn minh, đô thị xanh.

Phần đất còn lại bị xé lẻ, hình thành nhiều dự án bất động sản phân lô bán nền, hậu quả xảy ra là cơ sở hạ tầng không đáp ứng, nham nhở, kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm. Có lẽ vì vậy mà mục đích ban đầu chưa đạt được, khu đô thị Phú Mỹ Hưng sau khi bị cắt giảm phần lớn diện tích đã không còn đủ khả năng chia sẻ với khu vực trung tâm vốn quá tải dân số và cơ sở hạ tầng. Quy hoạch đô thị bị điều chỉnh, xé lẻ không phải là hiếm.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm được bố trí 700 ha, kỳ vọng sẽ là một đô thị hiện đại như phố Đông Thượng Hải (Trung Quốc), sau khi triển khai cũng bị phát hiện đã điều chỉnh quy hoạch dành đất cho các dự án bất động sản tư nhân. Chính sự can thiệp tùy tiện đã tác động tiêu cực gây ra trở ngại trong triển khai, chậm hoàn thành, phát sinh khiếu nại, ảnh hưởng cuộc sống hàng trăm ngàn người dân có nhà đất bị giải tỏa. 

Nên tạm ngưng các dự án bất động sản ở thành phố tương lai

TPHCM có diện tích 2.059 km² mà cơ sở hạ tầng nhiều nơi quá tải vì tập trung dân cư quá đông trong một khu vực, điều chỉnh cấp phép dày đặc các dự án bất động sản ở nội thành. Trên các trục đường bị bủa vây bởi nhà cao tầng, hạ tầng phát triển không theo kịp, phải kết nối giao thông ra vào nên xung đột trực tiếp giữa các phương tiện gây kẹt xe, không đảm bảo thoát nước thải cho hàng trăm nhà dân nên gây ngập.

Dễ thấy nhất tại các quận 1, 3, 5, 10. Như trong phạm vi dự kiến hạn chế xe cá nhân bao quanh các đường 3 tháng 2, Lê Hồng Phong, Lý Thái Tổ, Tôn Đức Thắng, Nguyễn Phúc Nguyên (giao với Cách Mạng Tháng Tám), Nguyễn Văn Cừ, Võ Văn Kiệt.

Cửa ngõ sân bay Tân Sơn Nhất vốn đã ùn tắc giao thông, lẽ ra hạn chế hoặc cấm xây nhà cao tầng từ lâu nhưng đến nay vẫn nhiều công trình nhà cao tầng đã và đang triển khai ở đường Trường Sơn, Hồng Hà, Bạch Đằng.... Ngay các tuyến đường huyết mạch vốn kẹt xe và ngập nước lại “mọc lên” thêm nhà cao tầng như Nguyễn Thị Minh Khai (Q.3), Lý Thường Kiệt - Đối diện nhà thi đấu Phú Thọ (Q.11).

Chỉ một đoạn ngắn đường Nguyễn Hữu Cảnh (Q.Bình Thạnh) dày đặc nhà cao tầng, ban đầu là dự án Sài Gòn Pearl với một quần thể cao ốc có chiều cao lên đến 38 tầng gồm 2.200 căn hộ, khu The Menor trên 1.000 căn hộ, khách sạn cao 40 tầng với trung tâm thương mại, ước tính số dân đã hơn 10.000 người.

Trước đây đi dự hội thảo quy hoạch giao thông, tôi nghe một chuyên gia người Nhật Bản phát biểu “Bờ sông dọc đường Nguyễn Hữu Cảnh còn là cảnh quan, đối lưu không khí, hãy ưu tiên làm nơi sinh hoạt vui chơi giải trí cho cộng đồng, đừng xây nhà cao tầng, làm trung tâm thương mại thì ngầm dưới lòng đất”. Nơi đây giờ dày đặt nhà cao tầng, hậu quả đã trở thành khu vực kẹt xe và ngập nước trầm trọng nhất.

Qua những bài học điều chỉnh quy hoạch nếu có những toán tính cục bộ, lợi ích cá nhân không phù hợp sẽ ảnh hưởng đến mục đích ban đầu. Chẳng những gây thiệt hại lớn về sau như ngập nước, kẹt xe, ô nhiễm môi trường, quá tải hạ tầng mà còn mất cơ hội phát triển, xói mòn niềm tin.

Thực trạng khu vực quận 2, quận 9 và Thủ Đức ngày càng có nhiều dự án bất động sản phân lô bán nền chưa phù hợp nhu cầu định hướng phát triển, không chỉ làm méo mó thị trường địa ốc mà còn ảnh hưởng chất lượng sống gây kẹt xe, ngập nước một số nơi mà khắc phục khá tốn kém.

Hạ tầng khu vực này đã và đang được đẩy mạnh đầu tư, từ khi xuất hiện thông tin thành lập thành phố Thủ Đức càng thu hút nhiều nhà đầu tư bất động sản nhắm đến. Nếu không có biện pháp kiểm soát hiệu quả, không chỉ quy hoạch bị xé lẻ như từng xảy ra mà còn làm tăng giá nhà đất.    

Thực hiện một chủ trương lớn, triển khai đề án xây dựng cùng nguyên liệu đầu vào nhưng sản phẩm có được lắm khi khác nhau nếu trong quá trình triển khai có những thay đổi mang tính tiêu cực thì kết quả đầu ra sẽ dị dạng, biến chất, giật gấu vá vai. Ngược lại, nếu triển khai tốt không những giúp phát triển kinh tế xã hội mà còn làm đẹp bộ mặt đô thị, có cơ sở hạ tầng bền vững.

Xây dựng thành phố mới chắc chắn phải thu hút nhiều nguồn vốn mới đủ khả năng thực hiện. Nếu có chính sách phù hợp, hài hòa lợi ích, hạn chế rủi ro cho người bỏ vốn đầu tư hẳn sẽ có những đối tác lớn với thương hiệu toàn cầu tham gia. Từ đó tạo ra nhiều cơ hội lựa chọn những nhà đầu tư xứng tầm để thực hiện mới có những công trình tầm cỡ, bền vững trong phát triển.

Nên chăng tạm ngưng các dự án bất động sản và công trình không phù hợp với định hướng phát triển cho tương lai thành phố Thủ Đức để quy hoạch định hướng phát triển đảm bảo cho mục tiêu cốt lõi xây dựng đô thị sáng tạo, không gian sống hiện đại, hòa hợp với thiên nhiên, di chuyển dễ dàng với các phương tiện giao thông công cộng kết hợp với đi bộ, xe buýt, metro.

Việc này làm càng sớm càng lợi, không chờ đến khi quá tải xe cá nhân dẫn đến ùn tắc giao thông. Hơn nữa, hạn chế tình trạng loay hoay chỉnh trang đô thị mở rộng đường, xây cầu vượt giải quyết kẹt xe.

Ngoài ra, rà soát nghiên cứu có chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng sao cho bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của người dân có nhà dân bị giải tỏa, hạn chế phát sinh khiếu nại.

TPHCM có nguồn lực tài chính hạn hẹp, chỉ được giữ lại 18% ngân sách. Trong khi đó, xây dựng thành phố mới hằn phải có nguồn vốn rất lớn, không gì khác là xã hội hóa cơ hội thu hút các nhà đầu tư có tiềm lực thực sự thông qua thi tuyển cạnh tranh hoặc đấu thầu trọn gói như đã tổ chức triển khai thực hiện khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Vấn đề là tầm nhìn, trách nhiệm nhà quản lý.

(*) Kỹ sư cầu đường