Sau hàng loạt lùm xùm về tính pháp lý và "vỡ trận" tại nhiều dự án căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) vào năm 2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2020 gần như đóng băng vì ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Từ đây, những lục đục vốn đã âm ỉ giữa chủ đầu tư các dự án và đơn vị môi giới lại có dịp bùng phát.

Môi giới kiện chủ dự án

Mới đây, Công ty DKRA Việt Nam đã nộp đơn khởi kiện Công ty Trung Sơn Bắc (chủ đầu tư dự án Thanh Long Bay ở Mũi Kê Gà, tỉnh Bình Thuận) yêu cầu hoàn trả và bồi thường hơn 84 tỉ đồng tiền mà Công ty DKRA Việt Nam đã chi ra trong thời gian hợp tác. Số tiền này bao gồm tiền ký quỹ (hơn 30 tỉ đồng), chi phí đầu tư marketing, tiền phạt và cả tiền phí môi giới trong thời gian hợp tác.

Nguyên nhân Công ty DKRA Việt Nam khởi kiện là do trước đó hai bên đã ký hợp đồng dịch vụ môi giới trong thời gian 6 tháng, tính từ ngày 10-9-2019 đến 10-3-2020 nhưng đến ngày 11-1-2020, Công ty Trung Sơn Bắc đã gửi văn bản yêu cầu chấm dứt hợp đồng với lý do Công ty DKRA Việt Nam không đạt 50% "rổ hàng" như đã thỏa thuận. Trong khi đó, phía Công ty DKRA Việt Nam cho rằng chính Công ty Trung Sơn Bắc mới vi phạm hợp đồng vì dự án chưa hoàn chỉnh thủ tục pháp lý. "Chủ đầu tư cam kết trong tháng 10-2019 sẽ có quy hoạch 1/500 nhưng thực tế là chưa có, nên không thể triển khai dự án để có thể thu hút khách hàng. Một phần cũng do thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trầm lắng nên khó bán được sản phẩm chứ không phải chúng tôi thiếu năng lực" - đại diện Công ty DKRA Việt Nam trình bày.

Cũng ở tỉnh Bình Thuận, chủ đầu tư dự án Aloha Beach Village là Công ty CP Việt Úc đang bị phía môi giới dự án là Công ty Bất động sản Thiên Minh khởi kiện yêu cầu hoàn trả số tiền hơn 15 tỉ đồng ký quỹ sau khi hai bên ngừng hợp tác. Nguyên nhân "gãy gánh" cũng vì pháp lý của dự án chưa rõ ràng, năng lực chủ đầu tư kém, không vay được ngân hàng nên đơn vị môi giới không thể "ra hàng". Sau khi ký hợp đồng và chuyển khoản tiền ký quỹ thì chủ đầu tư không ra được chính sách bán hàng.

Chưa hết, chủ đầu tư dự án còn bị cơ quan chức năng tỉnh Bình Thuận kết luận đã vi phạm luật kinh doanh bất động sản, xây dựng dự án khi chưa được cấp phép, sau đó đã xử phạt chủ đầu tư này. Aloha Beach Village là khu phức hợp sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí có diện tích 15 ha, gồm 3.200 căn condotel, biệt thự nghỉ dưỡng nằm ở huyện Hàm Thuận Nam, tỉnh Bình Thuận. Khi công bố dự án, chủ đầu tư dự kiến hoàn thành cuối năm 2017 nhưng đến nay vẫn chưa vận hành.

Theo tìm hiểu của phóng viên, trong lĩnh vực bất động sản, lâu nay, quan hệ giữa môi giới và chủ đầu tư có rất nhiều vấn đề. Tuy nhiên, phải ra tòa là việc chẳng đặng đừng vì các đơn vị môi giới cũng cố gắng giữ uy tín và không muốn bị mất số tiền mình đã bỏ ra cho chủ đầu tư trong giai đoạn hợp tác.

Một số công ty môi giới thừa nhận họ không dám làm lớn chuyện với chủ đầu tư vì sẽ ảnh hưởng đến thị trường, sợ mất uy tín và sợ ảnh hưởng tới khách hàng mà đã mua sản phẩm từ họ. Tuy nhiên, vì biết điểm yếu này mà các chủ đầu tư thường "o ép" công ty môi giới, yêu cầu phải ký quỹ, tìm mọi cách để chậm trễ tiền hoa hồng... "Khi đặt bút ký hợp tác, bỏ tiền ký quỹ cho chủ đầu tư có nghĩa là chúng tôi rất muốn bán được sản phẩm. Đồng thời, cũng rất tin tưởng và mong muốn chủ đầu tư hoàn chỉnh pháp lý, làm tốt dự án để chúng tôi bán được nhiều hàng, chứ không muốn bỏ công, bỏ sức đi giữa chừng rồi thất thoát, phải vác đơn đi kiện" - đại diện một công ty môi giới chia sẻ.

Cẩn trọng khi hợp tác

Tại một hội thảo về đô thị biển mới đây, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đánh giá tiềm năng bất động sản nghỉ dưỡng dù rất lớn nhưng đầu tư phải có trọng tâm, không thể làm tràn lan theo phong trào dễ dẫn đến dư cung, sản phẩm kém chất lượng. Kết quả là dẫn tới kiện tụng khắp nơi. Ngoài ra, cần có quy định chi tiết về mức phí môi giới chứ không thể thả nổi để xảy ra nhiều vấn đề trong hợp tác, làm ảnh hưởng đến thị trường.

Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, giảng viên ĐH Fulbright Việt Nam, nêu thực trạng nhiều tài sản, tài nguyên du lịch đã được phân bổ cho các chủ đầu tư không xứng tầm, thiếu tiềm lực tài chính cũng như quản trị, không có tham vọng đưa tài nguyên địa phương thành tài nguyên quốc gia. Khi địa phương phân bổ dự án thì họ rào lại hoặc triển khai các khu vui chơi, rồi bán vé thu tiền và chấm hết. Trong khi nếu đầu tư bài bản, các khu đô thị biển phải gắn liền du lịch, lưu trú, thể thao, vui chơi giải trí...

Tổng giám đốc một công ty môi giới bất động sản nêu một số yếu tố ảnh hưởng đến bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó cũng nhắc tới năng lực triển khai của một số chủ đầu tư mới chưa làm yên tâm người mua; tiến độ triển khai các công trình hạ tầng giao thông chưa kịp nhu cầu phát triển của dự án. Đặc biệt là những tác động đến môi trường tự nhiên như rừng, biển và biến đổi khí hậu là điều đáng lo nhất khi phát triển các dự án đô thị biển trong những năm tới.

Trong bối cảnh thị trường khó khăn hiện nay, một chuyên gia bất động sản lưu ý các đơn vị môi giới phải thận trọng khi lựa chọn chủ đầu tư hay dự án để hợp tác, đừng vì để có hàng bán mà chấp nhận hợp tác với các chủ đầu tư kém năng lực, dễ bị "bẻ kèo", vừa mất uy tín vừa đẩy khách hàng vào thế rủi ro. Tuy vậy, vị này cũng thừa nhận không phải đơn vị môi giới nào cũng đủ năng lực và tiềm lực tài chính. Thời gian qua, thị trường có rất nhiều công ty môi giới bất động sản làm ăn chụp giựt, thiếu chuyên nghiệp, quảng bá sai sự thật, lừa dối khách hàng, nhận tiền sai quy định... "Tuy nhiên, uy tín, tiềm lực tài chính, kinh nghiệm triển khai dự án chủ đầu tư vẫn là quan trọng nhất. Tiếp sau là các chính sách hỗ trợ pháp lý, hoàn thiện hạ tầng từ địa phương" - chuyên gia này lưu ý.