Thời gian qua, trên thị trường xuất hiện mô hình mua chung bất động sản (BĐS) dựa trên nền tảng ứng dụng công nghệ tài chính (fintech) như Revex, RealStake… Điểm chung đáng lưu ý của các ứng dụng này là nhà đầu tư có thể với một số tiền nhỏ từ vài triệu đến vài chục triệu có thể thông qua các ứng dụng trên để mua chung những bất động sản trị giá từ vài tỷ đồng đến cả chục tỷ đồng.

Thay vì phải bỏ nhiều tỷ đồng để mua nguyên cả một căn hộ thì chỉ từ vài chục triệu đến 100 triệu đồng, khách hàng có thể làm chủ một phần sản phẩm bất động sản có giá trị lên đến vài chục tỷ

Chẳn hạn như một bất động sản có trị giá 3 tỷ đồng sẽ được chia thành 100 phần, mỗi phần 30 triệu đồng, khách hàng có thể mua 1 hoặc nhiều phần. Khi nhà đầu tư góp vốn mua BĐS còn được hưởng lợi nhuận từ 6%/năm trở lên và nhà đầu tư sẽ ký hợp đồng mua bán quản lý với công ty BĐS và sẽ nhận được mức lợi nhuận từ 6% năm trở lên.

Mới đây, tại một ứng dụng fintech mua chung BĐS đã đưa ra gói đầu tư sản phẩm căn hộ chung cư với 2 lựa chọn. Thứ nhất, nhà đầu tư có thể bán lại khoản đầu tư cho đơn vị, nhận gốc và lợi nhuận tối thiểu 15%. Thứ hai, nhà đầu tư có thể chọn biểu quyết để bán căn hộ, nhận về lợi nhuận và vốn gốc.

Chia sẻ về mô hình đầu tư khá mới mẻ này, Luật sư Trương Thanh Đức - Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng nhà đầu tư khi tham gia sẽ phải đối diện rủi ro, thậm chí mất vốn, khi đã mất vốn thì lãi cũng không còn. Theo đó, có thể có khả năng doanh nghiệp (vốn là người sở hữu ứng dụng fintech mua chung BĐS) có thể bán BĐS lúc nào người góp vốn không biết, thậm chí khi mà các nhà đầu tư chung có biết, việc bán BĐS có công khai nhưng tiền vẫn có thể không được chi trả cho NĐT.

Theo Luật sư Trương Thanh Đức thì hiện chưa có cơ chế bảo vệ tiền của NĐT mà hoàn toàn phụ thuộc vào tư cách, uy tín, đạo đức, năng lực của người đứng ra tổ chức cuộc chơi này.

Mô hình mua chung BĐS qua app fintech đang được nhiều chuyên gia nhận định là "chưa an toàn" cho nhà đầu tư nghiệp dư

Nói về kinh nghiệm phát triển mô hình này trên thế giới, ông Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng nếu các ứng dụng trên là do các Quỹ đầu tư được lập ra thì là việc bình thường. Ông Chung cho biết, đây là mô hình quỹ đầu tư tín thác BĐS và là 1 trong những hoạt động thành công của thị trường BĐS.

Tuy nhiên, ông Chung cũng nhấn mạnh việc các Quỹ này phải do những người chuyên nghiệp quản lý quỹ chứ không phải doanh nghiệp BĐS mà là các Quỹ này sẽ đầu tư vào doanh nghiệp BĐS. Theo đó, các Quỹ này bản chất là 1 bên trung gian chứ không phải doanh nghiệp. Mô hình này đòi hỏi hệ thống văn bản quy phạm pháp luật rất hoàn chỉnh với những chế tài cho tất cả các bên từ những người tham gia làm những người hình thành vốn, quản lý vốn và kinh doanh vốn.

Cũng theo ông Chung thì hiện ở Việt Nam, đứng sau các ứng dụng fintech mua chung BĐS thường chính là doanh nghiệp kinh doanh BĐS thực hiện luôn chức năng của quỹ. Trong bối cảnh các văn bản quy phạm pháp luật chế tài chưa có và chưa rõ ràng, cộng với việc hầu hết nhà đầu tư chưa đủ "thông minh" thì mô hình này được cho là còn tiềm ẩn rủi ro.

Tiếp cận mô hình mua chung bất động sản ở góc độ nhà đầu tư, ông Nguyễn Quốc Huy - Chuyên gia BĐS cho rằng NĐT đang không đầu tư BĐS và không có quyền gì với chủ đầu tư BĐS đó, không sở hữu, không bán được, như vậy không phải đầu tư BĐS.

"Do việc mua chung BĐS qua các ứng dụng fintech dựa trên các HĐ dân sự, bản chất là một hình thức huy động vốn có cam kết lợi nhuận chứ chưa hẳn là đầu tư. Trong bối cảnh chưa có khung pháp lý để điều chỉnh khi mô hình mới xuất hiện 1-2 năm, chưa có kiểm chứng, việc huy động nhiều nguồn vốn nhỏ từ những nhà đầu tư không chuyên có thể tiềm ẩn rủi ro" - Một nhà đầu tư cho biết.

Lê Sáng