Cho thuê căn hộ ngắn ngày, theo giờ: Thu thuế hay bảo toàn không gian sống?
Trương Trọng Hiểu (*)
(TBKTSG) - Khi những thảo luận về phương án xử lý đối với căn hộ condotel, officetel chưa đến hồi kết, những đề xuất về việc cho phép sử dụng căn hộ chung cư để cung cấp dịch vụ cho thuê ngắn ngày, theo giờ được đưa ra. Có thể, đây là một trong những phương án để kích hoạt một lượng lớn căn hộ có dấu hiệu đóng băng.
Cho thuê nhà hay bán... dịch vụ?
Cho thuê nhà hay căn hộ chung cư là một trong số các quyền tài sản tiêu biểu của người sở hữu nhà hay căn hộ chung cư đó. Ngoài những chủ thể kinh doanh bất động sản, người sở hữu nhà là cá nhân cũng được quyền cho thuê nhà ở. Nhưng khác với các hợp đồng thương mại giữa chủ thể kinh doanh nhà ở và khách hàng, giao dịch cho thuê nhà ở trong trường hợp này là quan hệ dân sự thông thường.
Ngoài ra, do căn hộ chung cư không phải là nhà ở... biệt lập nên việc sử dụng căn hộ chung cư cũng có tính đặc thù, và chịu nhiều hạn chế. Đương nhiên, những giới hạn này gắn liền và nhằm bảo đảm tính đồng bộ cho quá trình sử dụng của tòa nhà chung cư và hạ tầng xây dựng liên quan. Một trong những chủ đề đang được thảo luận nhất hiện nay là quy định cấm chủ sở hữu căn hộ chung cư sử dụng căn hộ ngoài mục đích để ở.
Cho nên, với hợp đồng cho thuê nhà, bên cho thuê chỉ đang... cho thuê căn hộ (để người khác sử dụng vào mục đích để ở).
Ngược lại, hoạt động của Airbnb (và các chủ thể tương tự khác) không mang bản chất của hoạt động cho thuê nhà nói trên. Đây thực chất là hoạt động kinh doanh, và vì lẽ đó thủ tục đăng ký kinh doanh và các thủ tục có liên quan khác cần phải được đáp ứng.
Cụ thể hơn, hoạt động kinh doanh của Airbnb (và đối tác) là hoạt động cung ứng dịch vụ lưu trú. Hay nói cách khác, vượt qua giới hạn của một giao dịch dân sự là cho thuê nhà hay cho thuê tài sản thường thấy, Airbnb và các đối tác đang kinh doanh một loại hình (sản phẩm) du lịch. Minh chứng rõ nhất cho tiếp cận này là tại nhiều nước, ngoài nhà ở của cá nhân, các khách sạn nhỏ được phép tham gia vào chuỗi cung ứng dịch vụ của Airbnb.
Vì lẽ đó, khó có thể thuyết phục khi đánh đồng và sử dụng quy chế pháp lý của hoạt động cho thuê nhà, căn hộ để từ đó ghi nhận hoạt động kinh doanh dịch vụ du lịch tại... chung cư.
Thuế có phải là tất cả?
Thay vào đó, sẽ thuyết phục hơn nếu các điều kiện cần thiết để đảm bảo cho việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích kinh doanh được thỏa mãn.
Với nhiều nước, các điều kiện khắt khe cũng đã được đặt ra ngay cả đối với trường hợp sử dụng nhà ở biệt lập cho các dịch vụ của Airbnb. Ngoài các yêu cầu đảm bảo về chất lượng dịch vụ lưu trú, quy định về bảo đảm môi trường sống bình thường cho người dân xung quanh cũng cần phải tuân thủ.
Thậm chí, ở Nhật Bản, để bảo toàn mục đích chính của việc sử dụng nhà ở là... để ở, giới hạn thời gian (số ngày) tối đa được phép sử dụng nhà ở cho dịch vụ của Airbnb cũng trở thành... điều kiện kinh doanh. Không những thế, tại một vài khu vực và điểm du lịch, quy định của địa phưng còn đặt ra một số chu kỳ huy động nhà ở cho hoạt động của Airbnb.
Cũng tương tự như những tranh cãi về việc hợp pháp hóa condotel, việc khai thác tòa nhà chung cư đa mục đích cần thiết phải bảo toàn môi trường sống chung cho tòa nhà. Vì lẽ đó mà việc cho phép mỗi chủ căn hộ tự khai thác căn hộ của mình như một... khách sạn khó có thể chấp nhận vì dễ tạo tình trạng hỗn độn trong đời sống và sinh hoạt chung của tòa nhà. Việc khai thác đồng bộ tòa nhà, hoặc một/vài tầng của tòa nhà cho hoạt động... khách sạn và đặc biệt là cần thống nhất bộ máy điều hành có phần thuyết phục hơn.
Thực tế, để đảm bảo an ninh trật tự và nhiều yêu cầu khác, đa phần các chung cư đều không chọn phương án.. thả cửa. Ban quản trị và đội ngũ bảo vệ duy trì hoạt động thường xuyên và việc ra - vào của cư dân cũng như khách lạ đều được giám sát kỹ. Giả sử, một hay một vài căn hộ của tòa nhà được sử dụng cho dịch vụ lưu trú... ngắn ngày thì nhân viên bảo vệ tòa nhà có vai trò và... nghĩa vụ gì trong hoạt động của chủ căn hộ?
Chắc chắn, một khi tiến hành hoạt động kinh doanh (nếu được phép) chủ căn hộ cần phải tuân thủ và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ có liên quan, kể cả nghĩa vụ nộp thuế. Nhưng chắc chắn, Nhà nước không phải chỉ vì thu thuế để dễ dàng cho phép một hoạt động kinh doanh nào đó diễn ra. Điều quan trọng không kém là liệu khoản thuế thu về có đủ bù đắp chi phí khắc phục những tổn hại về mặt xã hội mà hoạt động kinh doanh được thu thuế gây ra hay không.
(*) Trường Đại học Kinh tế - Luật (ĐHQG TPHCM)