Tại một hội thảo ngày 16/11, ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dành thời gian để nói về sự phức tạp của quy trình đầu tư loại dự án bất động sản du lịch.
Ông cho biết, dựa theo các quy định hiện nay, trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất được đề cập rải rác trong 19 luật, 52 nghị định, 42 thông tư, 102 quy chuẩn và 936 tiêu chuẩn. Tuỳ loại dự án, doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục 30-54 bước với 38-159 con dấu, thời gian hoàn tất thủ tục khoảng 1-1,5 năm.
"Nhưng thực tế thời gian thủ tục sẽ kéo dài 2-5 năm, thậm chí lâu hơn", ông nói. Khi dự án đi vào vận hành, chủ đầu tư cũng buộc phải có 3 giấy chứng nhận, 2 quyết định, 3 giấy phép. Trong đó, ví dụ hai loại giấy phép là kinh doanh thuốc lá, rượu – như tại các khách sạn, resort..., theo ông Bình, có thể ghép chung thành một, và phân cấp mạnh mẽ cho địa phương nhằm đơn giản hoá thủ tục.
"Quy trình phải qua nhiều bước khác nhau, tổng thời gian cho toàn bộ quá trình này thường không xác định được rõ ràng", ông nói.
Tuy quy trình phức tạp, ràng buộc trong nhiều văn bản pháp lý khác nhau, pháp luật đầu tư, kinh doanh bất động sản du lịch lại vẫn còn nhiều khoảng trống.
Ông Bình lấy ví dụ, Việt Nam chưa có quy định cụ thể về cơ chế quản lý, sử dụng đất vào mục đích hỗn hợp (vừa sử dụng làm đất ở, vừa cho mục đích thương mại, dịch vụ và văn phòng), cũng như việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác khác gắn liền với đất với loại bất động sản này. Bên cạnh đó, Việt Nam cũng chưa có chính sách thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản du lịch...
Tham dự hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng nhìn nhận, bất động sản du lịch đang chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ đầu tư, kinh doanh đến quản lý, sử dụng.
Ông cho rằng cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện một số chính sách như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu các sản phẩm này, đặc biệt là các loại hình mới căn hộ, biệt thự du lịch. Bộ Tài nguyên & Môi trường đã có văn bản hướng dẫn, nhưng đây chưa phải là văn bản quy phạm pháp luật, quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất với công trình hỗn hợp.
Một vấn đề khác được ông Khởi nhắc đến là mua bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản du lịch.
Hiện các chủ đầu tư dự án, chủ sở hữu đều được quyền thực hiện các hoạt động với condotel, resort villa... và người mua, thuê mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ (theo hình thức đất sử dụng có thời hạn). Tuy nhiên, các loại hình mới này có những đặc thù riêng, như có sở hữu chung - riêng, có các nội dung về quản lý, sử dụng như nhà ở chung cư nhưng pháp luật kinh doanh bất động sản vẫn chưa có quy định cụ thể.
Thực tế, nhiều trường hợp chủ đầu tư vì muốn huy động được nhiều vốn, bán được nhiều căn hộ đã đưa ra các điều khoản hấp dẫn trong hợp đồng về mức lợi nhuận kinh doanh cho người mua, sau đó không thực hiện được cam kết và dẫn đến tranh chấp...
Lối vào dự án Cocobay Đà Nẵng, một trong những dự án đã vỡ trận không thực hiện được cam kết với nhà đầu tư. Ảnh: Chủ đầu tư
Để thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lưu ý, cần sớm hoàn thiện khung pháp lý, đặc biệt là các quy định về đất đai, kinh doanh, thủ tục đầu tư. Đơn cử là sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 về nhóm đất phi nông nghiệp nhằm định danh chính xác đất xây dựng bất động sản du lịch.
Ông cho rằng ngoài khách sạn truyền thống (hotel), cần xác định rõ đất xây dựng các sản phẩm mới như condotel, shophouse, homestay, farmstay... là một loại đất phi nông nghiệp.
"Để xác định cụ thể đất xây dựng các bất động sản này là loại đất gì cần căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu và hoạt động thường xuyên của chủ sử dụng trên đất đó", ông nói.
Hay Luật Đầu tư, Xây dựng, Du lịch... cũng cần sửa đổi nhằm đảm bảo thủ tục đầu tư. Theo ông Bình, xây dựng và vận hành dự án cần đơn giản, rõ ràng, tránh chồng chéo, giảm thời gian và chi phí cho doanh nghiệp.
Những chính sách như miễn visa cho khách nước ngoài, các ưu đãi về thuê đất, thuế, tín dụng, khuyến khích những tổ hợp bất động sản du lịch công năng quy mô lớn... cũng được đề cập.
Riêng với chính sách thuế, ông Bùi Tuấn Minh, Phó tổng giám đốc Deloitte Việt Nam đề xuất cần tháo gỡ việc chuyển nhượng bất động sản không được hưởng ưu đãi thuế. Ưu đãi thuế là một trong các yếu tố khuyến khích đầu tư và thường được đặt trong tổng thể các chính sách hỗ trợ tài chính khác đối với doanh nghiệp. Các ưu đãi này có thể định hướng theo nhiều cách và nhiều kiểu kết hợp dựa trên một số tiêu chí: theo quy mô đầu tư, loại hình kinh doanh hoặc ngành...
Ông cũng đề xuất doanh nghiệp được bù trừ lỗ, lãi của hoạt động kinh doanh bất động sản với lãi, lỗ của các hoạt động sản xuất kinh doanh khác (bù trừ hai chiều) thay vì chỉ được bù trừ một chiều như hiện tại...
Theo ông, mô hình hoạt động của nhiều doanh nghiệp đã có sự thay đổi căn bản, đặc biệt là trong bối cảnh các doanh nghiệp có xu hướng phát triển đa ngành và kinh doanh bất động sản chỉ là một trong số đó cũng như tỷ trọng doanh thu từ mảng bất động sản không còn chiếm ưu thế.
"Quy định hiện tại không cho phép doanh nghiệp được bù trừ lãi từ hoạt động bất động sản với lỗ từ hoạt động sản xuất kinh doanh khác, gây thêm khó khăn chồng chất cho doanh nghiệp", ông Minh nói.
Đức Minh