Ngân hàng Nhà nước (NHNN) mới đây đã ban hành Thông tư số 16/2021 quy định việc tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).

Một trong những quy định đáng chú ý trong thông tư mới là Tổ chức tín dụng chỉ được mua TPDN khi có tỷ lệ nợ xấu dưới 3% theo kỳ phân loại gần nhất theo quy định của NHNN về phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động đối với TCTD trước thời điểm mua TPDN.

Ngoài ra, Thông tư mới cũng quy định ba trường hợp TCTD không được mua TPDN gồm: Không được mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành; Không được mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác; Không được mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để tăng quy mô vốn hoạt động.

Giới đầu tư đánh giá Thông tư này đánh trực diện vào đối tượng mua trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp bất động sản. Thực tế, doanh nghiệp bất động sản là đối tượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp lớn nhất bởi nhu cầu vốn đầu tư lớn nhưng bị siết nguồn vay từ các tổ chức tín dụng.

Phiên 22/11, thị trường tài chính chứng kiến màn đổ sàn la liệt của nhóm cổ phiếu "nóng", cổ phiếu đầu cơ trong đó có đông đảo các doanh nghiệp bất động sản với hơn 200 mã giảm sàn. Nhiều cổ phiếu bất động sản giảm sàn tắc thanh khoản như: DIG, KBC, NLG, IJC, IDJ, HDC, DPG, CII, CKG, DXG…

Doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu lớn nhất, khách hàng mua là các ngân hàng/công ty chứng khoán

Theo thống kê của Công ty Chứng khoán SSI, trong quý 3, các doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu thị trường trái phiếu khi phát hành 85,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu, giảm khoảng 4% so với quý 2 và cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt, sự kiện "Evergrande" cũng không làm thị trường trái phiếu bất động sản kém sôi động hơn khi chỉ tính riêng trong tháng 9, tổng giá trị trái phiếu bất động sản phát hành là 30,4 nghìn tỷ đồng – chiếm 36% tổng lượng phát hành trong Quý.

Tính chung 9 tháng 2021, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 201 nghìn tỷ đồng trái phiếu với lãi suất bình quân là 10,36%/năm, kỳ hạn bình quân ở mức 3,8 năm. Nhìn chung, kỳ hạn bình quân của trái phiếu bất động sản trong 2 năm gần đây là khoảng 3,5 - 4 năm, do vậy áp lực trả nợ gốc sẽ tăng dần trong giai đoạn 2023 – 2025.

Các doanh nghiệp phát hành nhiều nhất trong quý vừa qua là Vingroup, Novaland, Osaka Garden, Hưng Thịnh Land. Nếu loại trừ trái phiếu phát hành quốc tế của Vinpearl và Novaland, lãi suất bình quân các trái phiếu bất động sản trong quý 3/2021 là 10,34%/năm, kỳ hạn bình quân là 4,1 năm.

Một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn có mức phát hành trái phiếu doanh nghiệp lớn trong 9 tháng năm nay đó là, Novaland 12.000 tỷ đồng, VHM 9.082 tỷ, DXG 468 tỷ, Phát Đạt là 2.716 tỷ đồng, NLG có 1.450 tỷ, HDG là 1.010 tỷ đồng.

Một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu lớn 9 thánh năm nay

Cơ cấu mua trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường sơ cấp chủ yếu thuộc về ngân hàng, công ty chứng khoán, và một số lượng nhỏ các nhà đầu tư cá nhân. Sau khi Nghị định 153/2020 có hiệu lực, trong đó quy định điều kiện nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp (có tài sản trên 2 tỷ đồng), tỷ trọng các nhà đầu tư cá nhân đã giảm mạnh trong 9 tháng đầu năm.

Ngược lại, có tới gần 60% lượng TPDN phát hành là do các ngân hàng và công ty chứng khoán nắm giữ. Cụ thể, các ngân hàng thương mại mua vào 124,4 nghìn tỷ, chiếm 27,3%; các công ty chứng khoán mua 148,4 nghìn tỷ, chiếm 32,6%.

Số liệu FiinGroup cũng cho biết cơ cấu trái phiếu chiếm khoảng 46% tổng nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt, quy mô tín dụng qua kênh trái phiếu doanh nghiệp đã trở nên khá lớn, chiếm khoảng 12% dư nợ tín dụng ngân hàng và khoảng 15% GDP (nếu loại bỏ phần trái phiếu ngân hàng thì giá trị lưu hành trái phiếu chiếm khoảng 7,8% GDP). Trong khi tín dụng ngân hàng được kiểm soát chặt chẽ hơn với những quy định cụ thể thì rủi ro đối với trái phiếu doanh nghiệp lớn hơn rất nhiều. Thực tế trên các thị trường vốn trên thế giới, tỷ lệ vỡ nợ trong vòng 5 năm hiện ở mức khá cao: 15% với các nhà phát hành có mức xếp hạng có tính đầu cơ (dưới mức BBB).

FiinGroup cũng lưu ý ngân hàng và bất động sản có mức độ phụ thuộc nhau rất lớn. Do đó, đây là lúc ngân hàng và các nhà đầu tư tổ chức cần rà soát và đánh giá kỹ lưỡng về chu kỳ của ngành bất động sản và đưa ra các biện pháp hỗ trợ và tái cấu trúc tùy theo đặc thù của từng phân khúc cho vay cũng như đặc thù của từng chủ đầu tư, từng dự án. Đối với các khoản tín dụng mới, hãng nghiên cứu này cho rằng, các định chế tài chính cần thẩn trọng trong việc lựa chọn các dự án và chủ đầu tư bất động sản để phù hợp với khẩu vị rủi ro của mình.

Các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh huy động vốn trên sàn chứng khoán

Ngoài bị siết vốn/trái phiếu doanh nghiệp từ phía NHNN, Bộ Tài Chính mới đây đã ban hành dự thảo Thông tư nhằm kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động phát hành TPDN. Trong đó, đối với hoạt động phát hành TPDN riêng lẻ, điều khoản đáng chú ý nhất là việc quy định trái phiếu của công ty không phải công ty đại chúng phải có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm thanh toán toàn bộ gốc, lãi khi đến hạn.

Có thể thấy ngân hàng là đối tượng rót vốn lớn cho các doanh nghiệp bất động sản thông qua kênh trái phiếu doanh nghiệp. Việc siết nhóm này mua trái phiếu doanh nghiệp với những quy định khắt khe hơn có thể ảnh hưởng đến nguồn vốn của nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Về vấn đề này, trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích Công ty Chứng khoán Yuanta cho hay: "Siết lại trái phiếu doanh nghiệp, đây là điều đúng đắn. Từ xưa tới giờ, NHNN không muốn dòng tiền chảy vào bất động sản. Thời gian qua dân đầu tư đầu cơ bất động sản quá mạnh, trào lưu đầu cơ đất - bất động sản rất lớn, có trường hợp một ngân hàng có 4 cá nhân dư nợ vay tới 1.000 tỷ đồng ngang với cả dư nợ của các doanh nghiệp tầm trung trên sàn mà đây là dư nợ cá nhân nên rủi ro rất lớn. Tôi ủng hộ quy định siểt nguồn tín dụng này để tiền chảy vào sản xuất kinh doanh phục hồi kinh tế tốt hơn. Từ xưa tới nay tín dụng ngân hàng chảy vào bất động sản gây nhiều hệ luỵ xấu cho kinh tế".

Về phía các ngân hàng, ông Minh cũng cho rằng các ngân hàng không dám cho vay vì sợ vướng nợ xấu dù gặp áp lực giải ngân tín dụng.

Theo vị chuyên gia này, các doanh nghiệp bất động sản nói chung đang gặp khó về nguồn vốn bổ sung từ phía ngân hàng và cả qua kênh trái phiếu. Họ chỉ còn đứng trước lựa chọn duy nhất là đánh cổ phiếu trên sàn và phát hành thêm. Ngoài ra còn phương án bán dự án để có nguồn vốn lưu động phục vụ hoạt động của doanh nghiệp. Tuy vậy, với bán dự án thì dự án phải có tiềm năng khả thi và phải tìm được đối tượng chuyển nhượng, trong bối cảnh đại dịch việc này dường như gặp khó khăn hơn.

Do đó, chỉ còn cách các doanh nghiệp bất động sản phát hành thêm để hút tiền. Doanh nghiệp bất động sản bản chất đang thiếu tiền, dù báo lãi nhưng dòng tiền kinh doanh đang âm nặng, thanh khoản đang có vấn đề lớn, cần dòng vốn bơm vào hay còn gọi là bơm máu.

"Các doanh nghiệp bất động sản nhỏ chỉ còn con đường duy nhất đó là tăng vốn, mà muốn tăng vốn phát hành thêm giá cổ phiếu buộc phải tăng và lợi nhuận doanh nghiệp phải tốt. Đó là ở góc độ doanh nghiệp, còn ở góc độ cổ phiếu, nếu như tăng giá quá nóng mà game không thành công, dòng tiền sẽ bị rút ra mạnh thì những nhà đầu tư vào sau, ai cầm cục than cuối sẽ chịu rủi ro lớn", ông Minh nói.

Vị này nhấn mạnh các doanh nghiệp có quỹ đất lớn, nợ vay cao đang gặp vấn đề trong lúc thị trường bất động sản mất thanh khoản như hiện nay. Do đó, lợi nhuận chủ yếu được thực hiện từ việc bán buôn, chuyển nhượng dự án, đầu tư tài chính. Việc này được tiến hành để kịp ghi nhận lợi nhuận trong quý 4 và làm hồ sơ tăng vốn vào quý 1/2022. Còn về thị trường bất động sản nói chung, thanh khoản sẽ hồi phục mạnh từ năm 2022.

Thực tế, với các doanh nghiệp bất động sản - xây dựng trên sàn sau đà tăng nóng của cổ phiếu vừa qua rất nhiều doanh nghiệp đã công bố huy động trái phiếu/tăng vốn: BCG, DPG, KBC, C4G,... Đáng chú ý, như trường hợp của DPG, công ty đã dùng tới 19 triệu cổ phiếu sau khi tăng giá gần gấp 3 để làm tài sản đảm bảo phát hành 300 tỷ đồng trái phiếu.

Bạch Huệ