Thông tin trên được đề cập tại báo cáo nhà chung cư dưới 30 triệu đồng của Rever vừa công bố. Trong đó, quận 12 và huyện Bình Chánh là hai vùng trũng có nhiều căn hộ giá rẻ.
Nằm chếch về phía Tây TP HCM, quận 12 dẫn đầu thị trường nhà bình dân khi có tổng cộng 9 dự án nhà giá dưới 30 triệu đồng một m2, vùng giá phổ biến nhất là 1,3-1,8 tỷ đồng một căn. Căn hộ 12View có giá bán tính theo mỗi m2 thấp nhất quận ven đô này, đạt khoảng 21 triệu đồng mỗi m2; chung cư Zen Tower ghi nhận mức 23 triệu đồng mỗi m2 trong khi các dự án Hiệp Thành Buildings, Tecco Green Nest, 8X Plus giao dịch 25-26 triệu đồng mỗi m2. Dù đơn giá mỗi m2 khá thấp nhưng các căn hộ loại 65-85 m2 cũng khiến tổng giá thành lên đến 1,7-1,8 tỷ đồng một căn.
Vừa thuộc khu Nam và có một phần thuộc khu Tây TP HCM, huyện Bình Chánh được biết đến là thủ phủ của nhà tái định cư (loại nhà xây dựng cho người dân bị di dời, giải tỏa, giải phóng mặt bằng) và nhà xã hội, nên cũng phủ sóng nhà dưới 2 tỷ đồng một căn. Xuất hiện từ chục năm trước, đến nay nhóm các chung cư A.View, Conic Đông Nam Á - Đình Khiêm có giá lần lượt 23, 24, 25 triệu đồng mỗi m2. Kế đến các căn hộ The Eastern City, Conic Garden, Happy City, Calla Garden hiện có giá giao dịch 26, 27 và 29 triệu đồng mỗi m2.
TP Thủ Đức (gồm ba quận cũ là 9, 2 và Thủ Đức) cũng nằm trong nhóm địa phương còn nhà dưới 30 triệu đồng mỗi m2 song phân hóa khá mạnh ở từng địa bàn.
Tại quận 2, nơi hội tụ nhiều phố nhà giàu mới nổi nhất khu Đông Sài Gòn có nhà giá rẻ nhất là chung cư tái định cư. Cụ thể, dự án Thạnh Mỹ Lợi, có giá 27 triệu đồng mỗi m2, vị chi căn 58 m2 dự án này từ 1,4 tỷ đồng một căn, song nhà khá cũ. Trong khi đó, nhà ở thương mại giá rẻ nhất quận 2 ghi nhận dự án CitiHome, CitiSoho và có giá 29-30 triệu đồng mỗi m2, căn 60 m2 với 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh tiêu chuẩn giao dịch 1,7-1,8 tỷ đồng.
Thị trường bất động sản khu đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Tại quận 9, nhà dưới 30 triệu đồng mỗi m2 phủ sóng khá dày. Các dự án Topaz Home 2, Green Building ghi nhận giá 25-26 triệu đồng mỗi m2, căn hộ 50-58 m2 giao dịch 1,25-1,35 tỷ đồng. Nhỉnh hơn một chút có chung cư Sky 9, Phố Đông, Man Thiện, được mua bán 28-29 triệu đồng mỗi m2. Cụm dự án Ehome và TDH Phước Bình ghi nhận 30 triệu đồng một m2. Người mua nhà ngân sách dưới 2 tỷ đồng có thể xem quận 9 là nơi an cư giá vừa túi tiền vì dù nằm cách xa khu trung tâm hành chính nhưng kết nối giao thông về quận 1 khá thoáng.
Trong khi đó, mảnh ghép còn lại của khu Đông là quận Thủ Đức lại có chung cư giá rẻ khá ít. Tính theo m2, đơn giá giao dịch các căn hộ tại Thủ Đức đa phần đều tiệm cận vùng 28 triệu đồng mỗi m2 trở lên (dự án The Navita, TDH Riverview). Các chung cư Đạt Gia, Sen Hồng có giá bán xấp xỉ 30 triệu đồng mỗi m2.
Riêng phía Nam TP HCM gồm quận 7 và huyện Nhà Bè từng là thủ phủ nhà chung cư toàn thành phố cách đây hơn một thập kỷ hiện cũng chỉ có các dự án cũ của Hoàng Anh Gia Lai và Đức Khải còn sót lại căn hộ giá dưới 30 triệu đồng mỗi m2. Song, đa phần các căn hộ ở quận 7 được xây theo tiêu chuẩn cao cấp của thập kỷ trước nên diện tích nhà rất lớn, dẫn đến tổng giá bán vọt lên ngưỡng 2,2-3,6 tỷ đồng một căn, người có túi tiền khiêm tốn dưới 2 tỷ đồng khó tiếp cận được.
Từng là vùng trũng chung cư thương mại giá rẻ phía Nam thành phố, huyện Nhà Bè có các chung cư cũ như Phú Mỹ Thuận và Orchid Park giá giao dịch 15-23 triệu đồng mỗi m2, là mức giá "mềm" nhất thị trường hiện nay. Các căn hộ Hoàng Anh Gia Lai tại huyện ven đô này đạt 24-27 triệu đồng mỗi m2 còn dự án phát triển muộn hơn như The Park Residence cũng có giá 30 triệu đồng mỗi m2.
Theo khảo sát của Rever, chung cư cũ giá dưới 30 triệu đồng một m2, tổng ngân sách 1,25-1,4 tỷ đồng một căn khá ít, đã gần như biến mất khỏi thị trường. Còn loại nhà giá 1,6-1,9 tỷ đồng một căn vẫn phân bổ rải rác ở các quận ngoại thành phía Tây, Đông và Nam thành phố đều có tuổi đời non nửa thập niên (đã vận hành 5-10 năm).
Khảo sát của VnExpress cũng cho thấy, loại căn hộ ở quận ngoại thành giá trên dưới một tỷ đồng cách đây một thập niên từng được xem là nhà giá rẻ nay đa phần đã đôn lên vùng giá mới 1,3-1,6 tỷ đồng một căn. Bên cạnh đó, các dự án chung cư mới được chào bán tại những quận, huyện ngoại ô cũng đều thiết lập mặt bằng giá cao kỷ lục trong 2 năm trở lại đây. Nguyên nhân là các dự án sau này đều được định vị ở phân khúc từ trung đến cao cấp trở lên.
Ví dụ như huyện Bình Chánh xuất hiện dự án căn hộ giá xấp xỉ 40 triệu đồng một m2, quận 9 đã có căn hộ 50-60 triệu đồng một m2. Thậm chí tại Thủ Đức còn xuất hiện cả căn hộ vài nghìn USD một m2 ở phân khúc cao cấp. Các căn hộ mới mở bán sau này ở quận 2, 7 đều thuộc phân khúc cao cấp trong khi ngay cả huyện ven là Nhà Bè cũng không có dự án mới giá dưới 30 triệu đồng một m2. Nhà dưới 2 tỷ đồng dạt ra quận, huyện ven đô cũng mở ra chu kỳ mới cho căn hộ rẻ hơn (khoảng một tỷ đồng một căn) xuất hiện ở Long An, Bình Dương.
Theo dự báo của DKRA Việt Nam, từ năm 2021 trở đi, thị trường căn hộ bình dân, giá rẻ TP HCM đã dịch chuyển sang thị phần mới là các tỉnh thuộc vùng phụ cận.
Theo đó, các căn hộ giá rẻ dần dạt biên về tỉnh giáp ranh sau khi giá nhà chung cư ở các quận, huyện ven đô Sài Gòn đã nhảy vọt lên phân khúc cao cấp hơn. Điều này đồng nghĩa với việc mua nhà giá rẻ người dân đô thị buộc phải chấp nhận quãng đường di chuyển xa hơn trước.
Trung Tín