Thảo luận tổ về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sáng 3/11, đại biểu Trần Chí Cường (Phó đoàn Đà Nẵng) quan tâm đến Điều 164 về xây dựng bảng giá đất.

Theo ông Cường, việc dự luật quy định bảng giá đất phải xây dựng định kỳ hàng năm, công khai từ ngày 1/1 ở địa phương là "không phù hợp với thực tế, gây khó khăn trong quá trình triển khai".

Ông Cường lý giải, để thực hiện một bảng giá đất đòi hỏi rất nhiều thủ tục, từ lập hồ sơ dự án, đấu thầu, thuê tư vấn, qua các bước đến thẩm định giá rồi đến HĐND đánh giá, chuyển cho UBND ban hành. Nếu quy trình này "năm nào cũng thực hiện thì rất khó để làm và cũng không điều chỉnh kịp thời cùng với thị trường khi tính giá".

Đại biểu Đà Nẵng đề xuất việc xây dựng bảng giá đất nên làm theo chu kỳ 3 năm, hoặc 5 năm như trước kia. Tùy thuộc vào tình hình cụ thể, địa phương có thể đưa ra biên độ điều chỉnh giá đất không quá 20%; thời hạn điều chỉnh có thể là 180 ngày. Ông cho rằng việc này phù hợp hơn với điều chỉnh ở cơ sở, tránh các lãng phí không cần thiết và áp lực cho các cơ quan quản lý ở địa phương.

"Nếu địa phương không công bố kịp bảng giá đất vào ngày 1/1 thì sai mà nếu công bố nhưng không đáp ứng yêu cầu thì có thể dẫn đến tình trạng thất thoát, nhất là khi giá đất của thị trường liên tục biến động", ông Cường nêu quan điểm.

Ông đề nghị dự luật có thêm nguyên tắc về điều chỉnh bảng giá đất, làm sao bám sát giá thị trường; việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất ở từng vị trí, từng khu vực do UBND địa phương quyết định.

Ông Hoàng Đức Thắng (Phó đoàn Quảng Trị) nhận xét giá đất là gốc của vấn đề, lâu nay tất cả hệ lụy xảy ra cũng xuất phát từ giá đất không theo thị trường, nên dễ dẫn tới lạm dụng, trục lợi từ đất đai.

Điều 163 quy định, giá đất phải phù hợp với thị trường, quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường, theo ông "quan điểm này đúng rồi", nhưng cần xác định điều kiện bình thường là gì. "Thực tế, thị trường rất biến động cũng có giá trị thật, giá trị ảo. Cơ quan soạn thảo phân định, giải thích rõ hơn khái niệm", đại biểu Quảng Trị đề nghị.

Với việc xây dựng bảng giá đất định kỳ hàng năm, ông Thắng cho rằng quy định như dự thảo không mới, vẫn lặp lại cách quản lý, định giá như hiện nay.

"Đất biến động giá liên tục, chuyện áp giá theo bảng giá trong suốt một năm là cứng nhắc và không đúng theo thực tế", ông Thắng nêu quan điểm, cho rằng giá đất phải theo thị trường, mà thị trường "không thể theo năm".

Dự luật cần thiết kế một cơ chế, chẳng hạn biên độ dao động, khi giá đất thay đổi, bảng giá đất điều chỉnh theo, nhằm phản ánh đúng giá trị thực của đất trên thị trường; hoặc có một cơ quan thay mặt HĐND tỉnh được trao thẩm quyền xử lý việc này.

Về thành phần hội đồng thẩm định giá gồm Giám đốc Sở Tài chính - chủ tịch, và các thành phần khác như đại diện ngành tài nguyên môi trường, công thương, tư pháp, công an, thanh tra, cục thuế, mặt trận... Tuy nhiên, ông Hoàng Đức Thắng cho rằng không nên đông về số lượng, mà phải tinh về chất lượng.

"Nhiều thành phần tham gia thì không cần thiết, cần bớt đi đại diện cơ quan nhà nước vào hội đồng không đúng chuyên môn", ông nói.

Ông Lê Xuân Thân (đại biểu tỉnh Khánh Hoà) đề nghị cần sửa căn bản theo hướng chỉ người có chuyên môn, có nghề về thẩm định giá vào thành phần Hội đồng thẩm định giá đất. Ông cho rằng, hội đồng này sẽ thẩm định lại giá của đơn vị tư vấn giá đất cho UBND, nên trình độ "phải giỏi hơn chuyên gia tư vấn mội cái đầu".

Ông Thân dẫn thực tế tại tỉnh Khánh Hoà đang chuẩn bị xét xử vụ án liên quan tới đất đai, các thành phần tham gia Hội đồng thẩm định đều không có chuyên môn, chức năng về thẩm định giá, do họ ký vào phiếu thẩm định "đồng ý", nên trở thành đối tượng giúp sức, gây thiệt hại cho Nhà nước.

"Làm gì cũng phải có nghề, nếu không đừng vào hội đồng lấy số đông để trình, quyết. Bởi không đồng ý cũng không xong, mà đồng ý lại có khả năng gây thiệt hại vì thế nào là giá đất theo thị trường khó xác định", ông nói.

Về phương pháp xác định giá đất, bà Khương Thị Mai (đại biểu tỉnh Nam Định) cho biết hiện nay có 5 nhưng mỗi phương pháp lại đưa ra một giá trị khác nhau. Bà cho rằng việc này sẽ dẫn đến tình trạng mỗi tỉnh, thành lại áp dụng một cách tính, thậm chí mỗi sở, ngành địa phương cũng áp dụng khác.

Bà đề nghị Chính phủ quy định một phương pháp xác định giá đất chung và phương pháp đó chỉ ra "một đáp số", tránh tình trạng nhiều giá đất khác nhau không biết phải phải chọn phương pháp nào.

Ông Ngô Đông Hải, Bí thư Tỉnh ủy Thái Bình nhìn nhận việc xác định giá khó khăn cũng là một trong các "yếu tố đẩy giá đất lên cao, tạo ra bong bóng bất động sản".

Hiện, có tình trạng dự án sau cao hơn dự án trước, không ai dám xác định giá đất thấp hơn giá vừa đấu thành công, cứ như thế, giá đất nối đuôi nhau ngày càng tăng.

"Hiện, Thái Bình có nhiều dự án đấu giá đất không ai tham gia vì giá khởi điểm rất cao, không thể nào hạ giá được dù thị trường bất động sản đi xuống", người đứng đầu Tỉnh ủy Thái Bình nói. Ông đề nghị việc xác định giá đất cần tính toán rất kỹ để đảm bảo ổn định, bền vững.

Phát biểu sau đó, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho biết, phương pháp xác định giá đất không sai nhưng dữ liệu đầu vào chưa chuẩn. Đơn cử, giá sơ cấp là Nhà nước giao chủ yếu không qua đấu thầu, đấu giá, mà tính theo khung, bảng giá. Việc tính toán thu thuế trên hợp đồng mua bán đất công chứng cũng không chuẩn vì người dân không khai thật.

Vì vậy, phương pháp mới là định giá đất theo vùng giá trị. Ông cho rằng, thế giới đã làm được và Việt Nam cũng có thể khi có bản đồ địa chính số, thiết lập được mạng lưới thu thập thông tin giá đất hàng ngày.

Nếu thu thập được dữ liệu, Bộ trưởng cho rằng, sau 5 năm có thể xây dựng được bản đồ giá đất. Sau đó, hội đồng định giá, cơ quan tư vấn nhưng sẽ dùng phần mềm do Bộ Tài nguyên & Môi trường và chuyên gia xây dựng.

"Giá thị trường không phải mang tính chất ý chí mà do hệ thống thu thập, thông qua phương pháp thống kê, có thể quy đổi ra giá thị trường", Bộ trưởng Hà cho hay.

Sơn Hà - Hoài Thu - Viết Tuân