Ông Nghĩa bắt đầu xuống tiền với cổ phiếu của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG) cách đây một năm, khi giá ở vùng 50.000 đồng. Hầu như tiền vốn, lãi mỗi lần bán cổ phiếu khác ông đều gộp vào mua thêm cổ phiếu này.

"Tôi tự phân tích kỹ thuật, tham khảo nhận định nhiều công ty chứng khoán, nghe chính lãnh đạo doanh nghiệp chia sẻ đều thấy lạc quan nên mới rót thêm tiền và còn vay ký quỹ để mong gỡ gạc", ông Nghĩa giải thích lý do cho lần mua gần nhất vào giữa tháng 7, khi giá trượt xuống dưới 40.000 đồng một cổ phiếu.

Thế nhưng, diễn biến không như mong đợi của ông khi đợt bán tháo cổ phiếu bất động sản kéo dài hai tháng chưa có dấu hiệu kết thúc khiến thị giá NLG bốc bơi 68% so với đầu năm, chốt phiên hôm qua sát mốc 20.000 đồng và sáng nay tiếp tục giảm sâu. Viễn cảnh thu lại vốn của ông Nghĩa càng xa hơn khi công ty chứng khoán bán giải chấp cổ phiếu cách đây hai tuần do ông không còn tiền nộp thêm để đảm bảo tỷ lệ ký quỹ. Trừ vài đợt đảo hàng có lãi cuối năm ngoái, ông Nghĩa đến nay lỗ xấp xỉ một tỷ đồng cho khoản đầu tư này.

Không chỉ nhà đầu tư nhỏ như ông Nghĩa âm vốn, cạn tiền mà lãnh đạo nhiều công ty bất động sản đang niêm yết trên sàn chứng khoán cũng rơi vào cảnh tương tự.

Làn sóng bán giải chấp cổ phiếu thuộc sở hữu của lãnh đạo khởi phát từ cuối tháng trước và đang tiếp tục lan rộng. Chủ tịch LDG Nguyễn Khánh Hưng vừa bị bán 713.000 cổ phiếu LDG, còn ông Nguyễn Tuấn Anh, Thành viên hội đồng quản trị Công ty Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HDC) bị bán 105.000 cổ phiếu HDC.

Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR), cuối tuần trước cũng nhận thông báo bán giải chấp 750.000 cổ phiếu. Phát Đạt Holdings, một doanh nghiệp liên quan đến ông Đạt, cũng bị công ty chứng khoán bán giải chấp 720.000 cổ phiếu PDR.

Mới nhất là trường hợp của ông Nguyễn Thiện Tuấn, Chủ tịch Tổng công ty Đầu tư phát triển xây dựng (DIG) khi cùng lúc nhận thông báo bán giải chấp tổng cộng 5 triệu cổ phiếu từ Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam và Chứng khoán Yuanta Việt Nam. Hai con của ông Tuấn đang giữ chức phó chủ tịch tại DIG cũng bị bán giải chấp 2,9 triệu cổ phiếu của công ty này.

Thông thường, công ty chứng khoán ước tính lượng cổ phiếu cần bán giải chấp và thông báo cho nhà đầu tư nhưng thực tế có thể thay đổi theo thị giá. Trong bối cảnh hiện tại, nhiều khả năng lãnh đạo doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư cá nhân đối mặt áp lực bán mạnh hơn dự kiến bởi hàng loạt cổ phiếu vẫn chưa chặn được đà lao dốc.

Thống kê của VnExpress cho thấy 31 trong số 49 cổ phiếu bất động sản đang niêm yết trên sàn chứng khoán TP HCM đã giảm hơn phân nửa so với đầu năm (tính theo giá điều chỉnh sau các đợt phát hành chia cổ tức, tăng vốn). 12 cổ phiếu trong số này giảm trên 70%. Nhóm bất động sản hồi đầu năm có duy nhất cổ phiếu HQC của Địa ốc Hoàng Quân giao dịch dưới mệnh giá 10.000 đồng, nhưng đến cuối phiên hôm qua, con số này lên đến 21.

DRH, cổ phiếu của Công ty cổ phần DRH Holdings, đứng đầu về mức giảm giá trong ngành bất động sản với 81%, rơi từ vùng 22.000 đồng về 4.000 đồng. FLC là trường hợp đặc biệt trong danh sách này khi mất 80% so với giá đầu năm và đang bị đình chỉ giao dịch, đồng nghĩa nhà đầu tư có nhu cầu cắt lỗ cũng không được thực hiện trong giai đoạn này.

Áp lực xả hàng cổ phiếu bất động sản không loại trừ mã vốn hóa lớn hay nhỏ. 7 cổ phiếu bất động sản thuộc rổ VN30 đều ghi nhận mức giảm hai chữ số, trong đó KDH và PDR đã chia đôi giá. Hai cổ phiếu này cùng với NVL và nhóm Vingroup gồm VIC, VHM, VRE thường xuyên nằm trong danh sách những mã tác động tiêu cực nhất đến thị trường, khiến VN-Index thủng mốc 1.000 điểm để trở lại vùng giá cách đây hai năm.

Ông Chu Đức Toàn, chuyên gia phân tích cao cấp tại Công ty Chứng khoán VNDirect, nhận định đợt bán tháo thời gian qua xuất phát từ việc siết chặt tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp khiến nhiều công ty bất động sản gặp vấn đề về thanh khoản phát triển dự án, đặc biệt là những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính yếu và sử dụng đòn bẩy lớn. Lãi suất tăng liên tục gây áp lực chi phí tài chính, đồng thời làm giảm cầu bất động sản. Những yếu tố này cộng thêm các vụ xử phạt nghiêm trọng và tin đồn khiến tâm lý nhà đầu tư hoang mang, áp lực bán ngày càng lan rộng.

Đồng quan điểm nhưng bà Nguyễn Thị Phương Lam – Trưởng phòng Phân tích và Tư vấn đầu tư, Công ty Chứng khoán Rồng Việt – bổ sung rằng làn sóng bán giải chấp mới là nguyên nhân chính khiến cổ phiếu bất động sản bị xả hàng quyết liệt.

Bà Lam đánh giá, trong đợt giảm kéo dài từ tháng 4 đến nay, nhà đầu tư có ba phản ứng dễ nhận thấy với cổ phiếu bất động sản. Đầu tiên là những người chấp nhận đau thương, chủ động cắt lỗ khi giá mới giảm khoảng 20% từ vùng đỉnh. Thứ hai là những nhà đầu tư sử dụng "tiền tươi thóc thật" không áp lực lãi vay nên dễ có tâm lý chờ hồi phục hơn. Nhóm này hiện không đủ can đảm cắt lỗ 60-80% và cũng không dám mua bình quân mà đợi chu kỳ tăng giá mới.

Thứ ba là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy, đã gồng trong nhiều tháng nhưng giờ không còn tiền mặt để đảm bảo ký quỹ. "Rất đông nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính trong sóng tăng giá năm ngoái, giờ mất thanh khoản nên mắc cạn và trở thành tác nhân chính của đợt bán tháo", bà nói.

Hai chuyên gia đều cho rằng mức chiết khấu của giá cổ phiếu bất động sản hiện tại cao hơn rất nhiều so với kỳ vọng hồi đầu năm. Nhiều mã giảm bằng lần, thậm chí về dưới giá trị sổ sách nhưng để kỳ vọng về một sóng tăng mạnh trở lại là không khả thi trong điều kiện chính sách hiện tại.

Nhiều cổ phiếu năm ngoái dậy sóng theo công thức "có quỹ đất (hoặc dự án sắp triển khai) + kỳ vọng đầu tư công bùng nổ = tăng giá" trong khi nội tại doanh nghiệp không ổn định. Nhiều mã tăng bằng lần, thậm chí có mã gần chục lần, nên đợt điều chỉnh hiện tại mới đưa cổ phiếu về giá trị thực chứ chưa phản ảnh hết "cú đấm tổng lực" mà doanh nghiệp bất động sản đang trải qua: tắc pháp lý, nghẽn vốn ở tất cả các kênh tín dụng, trái phiếu, bán hàng (thanh khoản thấp).

Dự báo về diễn biến giá thời gian tới, cả hai chuyên gia cho rằng sẽ có sự phân hoá rất mạnh giữa các doanh nghiệp trong ngành. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh và có dự án để phát triển, mức chiết khấu giá cổ phiếu giai đoạn qua có thể đủ hấp dẫn nhà đầu tư dài hạn quay lại. Trong khi đó, cổ phiếu của những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy tài chính lớn khó tránh khỏi việc điều chỉnh sâu hơn.

"Phải đến khi dòng vốn được khơi thông và có sự đảo ngược về chính sách tiền tệ thì chúng ta mới lại thấy triển vọng tươi sáng ở nhóm cổ phiếu bất động sản. Điều này khó có thể diễn ra trong 6 tháng đến một năm tới", ông Toàn nhận định.

Phương Đông