Sự xuất hiện của “người khổng lồ”

Giá căn hộ chung cư ngày càng tăng trong một vài năm trở lại đây, ghi nhận cả ở TPHCM và Hà Nội. Tại Hà Nội, mức giá trung bình đã đạt 47 triệu đồng/m2, tăng 11% so với cùng kỳ năm trước, theo Savills. Đây cũng là quý thứ 15 liên tiếp, giá căn hộ Hà Nội tăng liên tục, đã cao hơn 53% so với quý I/2019.

Số liệu của Savills cũng chỉ ra giá chung cư tại TPHCM đã đạt mức trung bình 124 triệu đồng/m2. Các căn hộ có giá hơn 11 tỷ đồng/căn đã giữ vị trí áp đảo trên thị trường, chiếm tỷ trọng khoảng 60%. Cùng với chính sách kiểm soát tín dụng, người mua nhà ngày càng khó tiếp cận bất động sản (BĐS), cả về nhu cầu ở thực lẫn đầu tư.

Đó là lúc một mô hình trong thị trường proptech (công nghệ BĐS) xuất hiện.

Tỷ phú đô la Phạm Nhật Vượng mới đây góp 90% vốn thành lập Công ty Quản lý và Đầu tư Bất động sản VMI có vốn điều lệ 18.000 tỷ đồng. Ngoài ông Vượng, Vinhomes và bà Phạm Thu Hương, Phó chủ tịch Vingroup đồng thời là vợ ông Vượng cùng nắm 5% vốn VMI.

VMI hoạt động theo hình thức chia nhỏ BĐS và cam kết lợi nhuận, được vận hành và tổ chức bởi một nền tảng thông tin trực tuyến. Nếu đúng như vậy, mô hình này giống hình thức mua chung BĐS mà nhiều công ty đang triển khai, gồm Houze Invest, Infina, Moonka, Sunshine Finance…. Tức là chia nhỏ giá trị BĐS thành nhiều phần, người mua với số vốn ít ỏi từ vài triệu, vài chục triệu hoặc vài trăm triệu đồng đã có thể tham gia đầu tư BĐS trên một ứng dụng nào đó.

Mua chung chỉ là một hình thức hoạt động trong thị trường của proptech - nơi giao thoa giữa công nghệ và BĐS. Nó được xếp vào mảng giao dịch BĐS, bên cạnh 2 mảng khác của proptech là cung cấp thông tin BĐS và quản lý BĐS.

Các trường hợp cụ thể về proptech nhiều vô cùng. Trong mảng cung cấp thông tin BĐS, khách hàng muốn mua một dự án, có thể mở một ứng dụng (app) có sẵn rồi xem dữ liệu pháp lý, hình ảnh phối cảnh 3D, tiến độ xây dựng... Sau đó nếu mong muốn mua, khách hàng có thể "chốt đơn" ngay trên app hoặc tới sàn giao dịch thẩm định lại một lần nữa và xuống tiền.

Trong mảng quản lý BĐS, trước đây, mỗi căn hộ được gửi các thông báo bằng giấy qua các hộp thư. Nay, mọi thông tin được đăng tải trên qua các app quản lý, vận hành và được gửi tới từng cư dân. Nhiều tiện ích khác cũng đã xuất hiện nhờ proptech như thanh toán phí online, đặt chỗ tiện ích, đặt dịch vụ bên ngoài (thuê người giúp việc, sửa máy lạnh máy giặt...), làm thẻ xe online…

Hầu hết giới chuyên gia cho rằng proptech giúp con người có những trải nghiệm dễ chịu, tiện lợi hơn trong cuộc sống này, bên cạnh việc tối ưu được chi phí và tiết kiệm được thời gian.

Trăm hoa đua nở

Ngoài Vingroup, thị trường proptech còn có sự xuất hiện của nhiều “ông lớn” khác như CenHomes của CenLand hay TopenLand của Hưng Thịnh. CenHomes được ra mắt từ năm 2019, được kỳ vọng là vũ khí công nghệ giúp CenLand mở rộng thị phần trong ngành BĐS. Còn TopenLand là một nền tảng mua bán BĐS cả thị trường thứ cấp và sơ cấp, cung cấp các dịch vụ trong giao dịch BĐS từ khi bắt đầu đến kết thúc.

Không dừng lại ở đó, nhiều thương vụ gọi vốn triệu USD liên quan tới các doanh nghiệp khởi nghiệp (startup) trong lĩnh vực proptech đã diễn ra trong 2 năm 2021 – 2022. Điển hình kể đến như Rever - một công ty trong lĩnh vực môi giới BĐS đã nhận đầu tư 10,2 triệu USD từ quỹ thuộc Mekong Capital. Homebase cũng huy động thành công 30 triệu USD từ hàng loạt nhà đầu tư mạo hiểm. Hay Houze huy động thành công 2 triệu USD từ DKRA Group và tiếp tục có kế hoạch gọi vốn trong tương lai.

Tính riêng trong năm 2021, các công ty trong lĩnh vực proptech đã gọi vốn được hơn 40 triệu USD, cao nhất trong 5 năm trở lại đây. Theo ước tính từ Property Insight Program, thị trường proptech Việt Nam có thể thu hút khoảng 500 triệu USD. Tuy nhiên ở thời điểm này, thị trường chưa có doanh nghiệp kỳ lân (được định giá trên 1 tỷ USD).

Theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quy mô thị trường bất động sản Việt Nam sẽ đạt 1.232 tỷ USD, chiếm 22% tổng tài sản nền kinh tế vào năm 2030. Ngành này có sức ảnh hưởng tới 40 ngành khác như xây dựng, du lịch, tài chính ngân hàng... Mặc dù vậy, ở hiện tại, thị trường bất động sản vẫn trong giai đoạn non trẻ, chưa có sự kết hợp đa dạng với công nghệ nên còn nhiều dư địa phát triển cho proptech.

Nghiên cứu cho thấy người Việt đang ngày càng thích nghi tốt hơn với công nghệ mua nhà, theo nhận định của các chuyên gia đến từ Batdongsan.com. Báo cáo và chỉ số tâm lý người tiêu dùng BĐS Việt Nam nửa cuối năm 2022 của đơn vị này chỉ ra 72% lựa chọn BĐS qua mạng; 62% tương tác với người mua, bán, môi giới trực tuyến; 60% thương lượng giá qua mạng…

Đồng tình, ông Phạm Lâm, Nhà sáng lập Houze Group nhấn mạnh, Việt Nam có môi trường thuận lợi thúc đẩy chuyển đổi số khi có khoảng 65 – 68 triệu dân sử dụng internet, smartphone (điện thoại thông minh). Đây cũng chính là điều kiện thuận lợi để proptech phát triển. Tương lai proptech sẽ thay đổi hành vi người dùng, khai phá những “vùng đất” mà trước giờ thị trường truyền thống chưa tối ưu được hiệu quả.

Cần hơn nữa sự nỗ lực

Mặc dù phát triển sôi động nhưng proptech cũng là thị trường có sự sàng lọc, đào thải gay gắt. Mới đây, Propzy - một nền tảng trong lĩnh vực kết nối môi giới BĐS, từng gọi vốn được 37 triệu USD, đã tuyên bố dừng vận hành từ ngày 12/9. Một số ứng dụng khác trên thị trường cũng dần thu hẹp hoạt động.

Nguyên nhân cho sự đào thải thì có nhiều, nhưng theo như tên gọi, proptech bao hàm 2 yếu tố: công nghệ và BĐS. Giới chuyên gia cho rằng, thành công của một proptech sẽ bằng phép cộng của 2 yếu tố trên. Nếu thiếu đi một trong 2, không dung hòa được sự cân bằng, proptech sẽ thất bại.

“Rủi ro proptech phần lớn là không hiểu về thị trường BĐS”, một chuyên gia giấu tên cho biết.

Một yếu tố khác, rộng hơn, trong bức tranh rào cản chung của proptech lại chính là suy nghĩ con người. Trải nghiệm của một người làm chủ ứng dụng quản lý BĐS cho khoảng 50.000 căn hộ và nhiều doanh nghiệp đã giúp ông Lâm nhận ra điều đó. Cùng một ứng dụng do Houze Group cung cấp, một công ty Nhật Bản rất thích thú, tự hào, thậm chí sẵn sàng sa thải nhân viên vì không đưa ứng dụng vào thực tế, còn công ty Việt Nam thì ngược lại. Do đó, để phát triển hơn, bản thân proptech phải thực sự nỗ lực.