Ghi nhận của VnExpress cho thấy đến giữa tháng 11, nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua tài sản gặp khó trong bối cảnh nguồn tín dụng cho bất động sản bị siết chặt, thanh khoản giảm. Thị trường xuất hiện làn sóng giảm giá, cắt lỗ. Những người sử dụng đòn bẩy tài chính quá đà đang phải bán bớt tài sản, cơ cấu lại danh mục đầu tư.

Thanh khoản bất động sản giảm tốc mạnh khi xuống thấp kỷ lục, giảm 50-60%. Trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) đã xuất hiện hình thức chiết khấu cao kỷ lục 40-50% giá trị tài sản trong khi thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) đà giảm giá xả hàng 25-30%, thậm chí nhiều hơn trong bối cảnh thanh khoản kém. Các chuyên gia đánh giá khó khăn của thị trường địa ốc có thể không còn tính bằng tháng hay quý mà nguy cơ kéo dài trong 1-2 năm tới.

Nói với VnExpress, bà Lương Đình Thúy Vân, CEO Công ty Tư Vấn Đầu Tư Mogin Holdings cho biết có bảy đòn bẩy tác động đến thị trường bất động sản nhưng tất cả đều có dấu hiệu suy yếu hoặc chậm lại trong năm nay. Thứ nhất là kinh tế toàn cầu chuyển xấu có ảnh hưởng đến kinh tế Việt Nam. Kế đến là hành lang pháp lý, chính sách liên quan kinh doanh và đầu tư vẫn còn chờ sửa đổi bổ sung. Thứ ba là nguồn cung và sức cầu của thị trường đều xuống thấp. Thứ tư là sức khỏe của thị trường tài chính xảy ra nhiều biến động.

Ba đòn bẩy còn lại là các chính sách và thông tin quy hoạch, phát triển hạ tầng chưa thật sự mạnh mẽ, tính minh bạch của thị trường bị lung lay và những yếu tố bất khả kháng: chiến tranh, dịch bệnh, thiên tai đều lần lượt xuất hiện. Năm 2022, cả bảy đòn bẩy này đều tác động tiêu cực đến bất động sản và có thể khiến thị trường đối diện thêm nhiều thách thức trong năm 2023.

Về tài chính, bà Vân đánh giá từ nay đến năm sau chắc chắn vẫn còn nhiều bất ổn khi việc xử lý các sai phạm liên quan đến trái phiếu bất động sản và ngân hàng tiếp tục diễn ra.

Nếu room tín dụng không được nới cho các cá nhân và doanh nghiệp đủ năng lực, sẽ hạn chế giao dịch trên thị trường bất động sản, gây mất thanh khoản. Từ hệ lụy của trái phiếu bất động sản, hàng loạt tập đoàn địa ốc bị thanh tra, kiểm soát khiến nhiều dự án bị ảnh hưởng tiến độ. Cả ba đối tượng là doanh nghiệp phát triển địa ốc, dân cư và các nhà đầu tư sẽ lung lay niềm tin, có thể dẫn đến làn sóng chuyển nhượng cũng như giảm mạnh giao dịch hàng sơ cấp nhưng không có người mua, gây tồn kho cao.

Bà Vân phân tích thêm, thị trường bất động sản năm nay xấu đi không chỉ vì mất hoàn toàn bảy lực đỡ đòn bẩy nêu trên, nguyên nhân sâu xa còn do hệ lụy từ giai đoạn 2016-2019 có đà tăng trưởng bạo phát (tăng trưởng quá nóng). Nửa thập niên qua, thị trường bùng phát nhiều dự án bất động sản không nhắm đến nhu cầu ở thật, mà phục vụ cho các nhà đầu tư ôm hàng để lướt sóng. Thị trường cũng bùng phát các đại đô thị, siêu dự án đòi hỏi nguồn vốn lớn nên phát triển kênh huy động qua trái phiếu mà không phải chủ đầu tư nào cũng có năng lực làm tốt pháp lý, phát triển dự án và phân phối dự án theo kế hoạch.

Giá bất động sản được tung ra thị trường giai đoạn này liên tục bị đẩy lên cao (là giá đi trước 2-3 năm) nên khi nghẽn vốn và hụt thanh khoản, giá trị sẽ được kéo giảm về gần với thực tế hơn. "Khi bong bóng xẹp xuống trong thời gian tới, đồng nghĩa giá thị trường cũng dần được trả về giá trị thật", bà Vân nhận xét.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC cũng nhìn nhận những khó khăn kiểm soát tín dụng dẫn đến thiếu vốn, tắc pháp lý, mất thanh khoản, bị rà soát, thanh tra việc phát hành trái phiếu bất động sản không chỉ dừng lại trong năm nay mà sẽ tiếp tục kéo dài sang năm 2023.

Ông Nghĩa dự báo giai đoạn diễn biến khốc liệt nhất của thị trường bất động sản có thể rơi vào đầu hoặc giữa năm sau và thị trường sẽ vào thế bất định đến quý III/2023 mới có hy vọng chuyển biến. "Năm tới, giai đoạn tái cơ cấu, đào thải sẽ mạnh mẽ hơn năm 2022. Nhà đầu tư nên xây dựng hai kịch bản trung bình và xấu thay vì lạc quan với kế hoạch màu hồng trong năm 2023", ông Nghĩa dự báo.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản đang phát triển dự án tại khu Đông TP HCM thậm chí lo ngại thị trường có thể khó khăn kéo dài trong nhiều năm nữa. Theo ông, năm nay chỉ là mở màn cho hàng loạt thách thức thị trường địa ốc phải đối mặt. Năm 2023 sẽ là điểm rơi mọi bất ổn và năm 2024 các khó khăn mới lần lượt được tháo gỡ từng bước. "Chu kỳ giảm tốc của thị trường hiện không còn tính theo quý mà bắt đầu chuyển sang tính theo năm", ông cho hay.

CEO Mogin Holdings khuyến nghị nhà đầu tư bất động sản từ quý IV/2022 đến giữa cuối năm sau cần kiểm soát cảm xúc và đối chiếu thông tin thị trường địa ốc nhiều hơn trước vì đây là giai đoạn diễn biến khó lường.

Theo bà, không nên tin lời tư vấn đầu tư địa ốc lãi cao để xuống tiền bằng bất cứ hình thức nào bởi lẽ tình hình hiện nay và 12-24 tháng tới bất động sản sẽ ít có cơ hội tăng trưởng đột biến hay mang lại mức lãi cao như hứa hẹn. "Các nhà đầu tư nên trang bị kiến thức, nắm thông tin thị trường và học hỏi kinh nghiệm cũng như cân nhắc cẩn thận hơn trước khi xuống tiền", bà Vân nói.

Vũ Lê