Sóng cắt lỗ lan rộng

Trên thị trường cũng như nhiều trang mạng về mua bán bất động sản, hay những nhóm group của môi giới địa ốc trên Zalo, Facebook thời gian gần đây liên tục xuất hiện các thông tin rao bán gấp bất động sản với giá thấp, trong đó có các cụm từ như “cần tiền bán gấp”, “bán cắt lỗ sâu”, “chấp nhận lỗ, bán giá thấp nhất thị trường”…

Anh Huy Hùng, chủ một tin đăng bán cắt lỗ một căn hộ chung cư cao cấp 2 phòng ngủ tại TP. Thủ Đức cho biết, đầu năm 2021, trong cơn sốt nhà đất, anh quyết định xuống tiền đầu tư một căn hộ có diện tích 70 m2, với giá 3 tỷ đồng. Trong đó, anh vay ngân hàng hơn 1,3 tỷ đồng, lãi suất 8%/năm, ưu đãi lãi suất 1 năm đầu.

Thị trường bất động sản đối mặt với không ít khó khăn, thách thức từ tín dụng hạn chế, trái phiếu doanh nghiệp khó phát hành, lãi suất tăng, thanh khoản sụt giảm, tâm lý người mua chờ giá giảm sâu...

Căn hộ được anh Hùng mua vào với kỳ vọng “tiền đẻ ra tiền” khi nguồn cung mới ngày càng hiếm, giá bất động sản có triển vọng tiếp tục tăng. Nhưng thực tế, giá căn hộ sau đó có diễn biến đi ngang, rồi điều chỉnh giảm, khoản đầu tư này trở thành gánh nặng oằn vai.

“Sau 1 năm, hết ưu đãi, tôi bắt đầu phải trả lãi vay, cộng thêm nợ gốc, mỗi tháng hơn 25 triệu đồng. Chưa kể, mức lãi suất hiện tại cao hơn so với dự kiến, nên sau gần 3 tháng gồng mình trả lãi, tôi kiệt sức và quyết định bán lỗ gần 500 triệu đồng”, anh Hùng nói.

Tương tự, chị Mai Thị Thu, một nhà đầu tư sở hữu căn hộ 3 phòng ngủ tại dự án Eco Xuân Lái Thiêu, tỉnh Bình Dương đang rao bán với giá 1,8 tỷ đồng. Theo thông tin rao bán của chị Thu, giá này thấp hơn giá bán của chủ đầu tư khoảng 5 triệu đồng/m2.

Không chỉ có phân khúc căn hộ, làn sóng cắt lỗ cũng xuất hiện ở các loại hình bất động sản khác như nhà phố, đất nền, condotel…

Anh Lê Văn Trung, một nhà đầu tư “tay ngang” tại TP.HCM cho hay, cuối năm 2020, trong bối cảnh thị trường bất động sản sôi động, anh vay 1,5 tỷ đồng để mua 2 lô đất tại huyện Bình Chánh.

Hai lô đất cạnh nhau, tổng diện tích 210 m2, được mua với giá 3,15 tỷ đồng, tương đương hơn 15 triệu đồng/m2. Theo dự định ban đầu, anh Trung chỉ tính “lướt sóng” vài tháng, nhưng toan tính của nhà đầu tư này đổ vỡ khi thị trường bất ngờ hạ nhiệt.

“Tự lượng sức đã đuối tài chính, tôi quyết định rao bán mảnh đất với giá gốc, vì nếu kéo dài sẽ lâm vào cảnh còng lưng trả nợ. Tìm đủ mọi cách kết nối với bên có nhu cầu, nhưng mãi vẫn chưa bán được. Chỉ đến khi giảm giá gần 200 triệu đồng mới có người hỏi mua”, anh Trung chia sẻ.

Thận trọng để không bị mua hớ

Áp lực cần vốn của bên bán đang được coi là cơ hội cho bên mua, nhưng nhà đầu tư cần theo dõi sát diễn biến thị trường và lựa chọn kỹ lưỡng sản phẩm định mua.

Chị Trần Thu Hương, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại TP.HCM cho rằng, trên thị trường đang có nhiều tin rao bán cắt lỗ, nhưng hầu hết họ hòa vốn, thậm chí vẫn có lãi. Bởi lẽ, nhà đầu tư mua hàng trực tiếp từ chủ đầu tư thường được hưởng ưu đãi về chiết khấu, ân hạn nợ gốc và lãi vay từ 1 - 2 năm, có người còn được tặng nhiều phần quà giá trị. Vì thế, sau khi hết thời gian ưu đãi, các nhà đầu tư có bán thấp hơn giá ghi trong hợp đồng 100 - 200 triệu đồng thì thực chất họ vẫn có lãi, hoặc hòa vốn, chứ hiếm khi bị lỗ.

Theo chị Hương, việc “săn” bất động sản cắt lỗ thời điểm này giống như một “canh bạc”, có cơ hội thu lời nếu chọn được sản phẩm tốt, nhưng vội vàng mua chỉ vì thấy giá thấp thì có thể sẽ hối hận, nhất là sản phẩm nằm trong dự án vướng mắc pháp lý. Do đó, nhà đầu tư cần theo dõi sát diễn biến của thị trường và lựa chọn kỹ lưỡng sản phẩm định mua. Với căn hộ, người mua còn cần kiểm tra công năng sử dụng và các tiện ích đi kèm để tránh trường hợp mua được giá rẻ nhưng chi phí sửa sang, trang hoàng lại đắt đỏ, quá trình sinh sống không như mong muốn do tiện ích hay an ninh khu vực không đảm bảo.

“Trong bối cảnh lãi suất tăng, tiếp cận vốn tín dụng khó, nhà đầu tư tuyệt đối không nên vay tiền để đầu tư nhà đất giá rẻ theo lời quảng cáo”, chị Hương nhấn mạnh.

Thực tế, thị trường bất động sản hiện đối mặt với không ít khó khăn, thách thức từ tín dụng hạn chế, trái phiếu doanh nghiệp khó phát hành, lãi suất tăng, thanh khoản sụt giảm, tâm lý người mua chờ giá giảm sâu..., nhưng áp lực cần vốn của bên bán đang được coi là cơ hội cho bên mua, nhất là những người có sẵn nguồn tài chính tích lũy bất động sản với giá tốt.

Ông Hà Văn Thanh, Giám đốc Công ty Bất động sản Thành Nam đánh giá, hiện tại, nhiều kênh đầu tư như chứng khoán, tiền điện tử… không dễ mang lại lợi nhuận như trước, trong khi bất động sản luôn được xem là tài sản trú ẩn an toàn khi thị trường biến động nhờ lợi thế tăng giá theo thời gian.

“Việc giá đất tăng lên là điều dễ hiểu. Để giá đất, giá nhà giảm mạnh là điều không thể. Đặc biệt, với các nhà đầu tư, khi họ mua vào với giá cao thì ít khi họ bán với giá lỗ, trừ một số trường hợp đặc biệt”, ông Thanh nói và nhận định, nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu liên tục có xu hướng tăng cho thấy, giá nhà đất sẽ tiếp tục đi lên theo thời gian. Việc giảm giá thời gian gần đây chỉ là cục bộ, chủ yếu xảy ra ở những nhà đầu tư “đuối” vốn, không đại diện cho toàn thị trường. Vì vậy, nhà đầu tư không nên kỳ vọng chờ giá nhà đất giảm sâu mới mua.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng khuyến nghị, với nhà đầu tư có sẵn dòng tiền, đây là thời điểm thuận lợi để tìm mua bất động sản tốt với giá phù hợp, nhằm tích lũy dài hạn. Hiện tại, khu vực trung tâm các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM hầu như không còn nguồn cung, vì thế, những vùng vệ tinh, lân cận có kết nối thuận tiện, giàu tiềm năng du lịch, cơ sở hạ tầng giao thông và dịch vụ tốt là lựa chọn phù hợp.