Sở Xây dựng Đồng Nai hôm 11/11 có quyết định huỷ công nhận 752 căn biệt thự thuộc phân khu I và V dự án Aqua City đủ điều kiện kinh doanh bất động sản (còn gọi là đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai). Trước đó năm 2020, Sở này đã có văn bản 6544 và văn bản 4700 về công nhận 752 căn biệt thự này đủ điều kiện kinh doanh bất động sản. Dự án tọa lạc tại xã Long Hưng, TP Biên Hòa, do Công ty TNHH Thành phố Aqua làm chủ đầu tư. Đây là trường hợp hy hữu lần đầu ghi nhận tại thị trường bất động sản phía Nam.

Nguyên nhân theo Sở Xây dựng Đồng Nai là sau khi rà soát, chủ đầu tư chưa được các tổ chức tín dụng cam kết bảo lãnh tài chính. Cụ thể, năm 2020, doanh nghiệp này mới được Ngân hàng Đại chúng Việt Nam (PVcombank) - Chi nhánh Sài Gòn, cam kết xem xét cấp tín dụng, bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai với 752 căn biệt thự này cho đến khi dự án được bàn giao.

Tuy nhiên, hiện Sở Xây dựng Đồng Nai được PVcombank cho biết kể từ ngày được cấp cam kết cấp tín dụng đến nay, Công ty TNHH Thành phố Aqua chưa cung cấp hồ sơ để thực hiện thẩm định đánh giá, xét duyệt cấp tín dụng. Vì vậy, ngân hàng không thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho Công ty TNHH Thành phố Aqua với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai của 752 căn biệt thự trên.

Phía PVComBank cũng xác nhận với VnExpress ngân hàng từng cam kết cấp tín dụng kèm điều kiện về pháp lý cho dự án Aqua City nhưng chủ đầu tư không cung cấp đủ hồ sơ. Do đó, nhà băng này quyết định không bảo lãnh cho dự án nữa.

Theo Luật kinh doanh Bất động sản và Nghị định 99, một trong những yêu cầu quan trọng để đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai là dự án phải có bảo lãnh của ngân hàng về nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư và có văn bản của Sở Xây dựng về việc nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Giải trình với Sở Xây dựng Đồng Nai hôm qua, Công ty TNHH Thành phố Aqua trần tình, tại thời điểm thực hiện thủ tục để được Sở này xem xét cấp thông báo đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định và đã được cấp các văn bản 6544 và 4700.

Theo lãnh đạo Công ty TNHH Thành phố Aqua, việc bảo lãnh nghĩa vụ tài chính theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản 2014 chỉ nhằm mục đích đảm bảo quyền lợi của khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ. Thực tế, các phân khu của dự án Aqua City đã thi công hoàn chỉnh với tỷ lệ hoàn thành 92-100%, về hạ tầng giao thông và hạ tầng kỹ thuật, dự án hiện đã hoàn thành 100% tiến độ. Công ty đang chuẩn bị mời khách hàng nhận bàn giao theo đúng tiến độ cam kết tại hợp đồng mua bán đã ký.

Luật sư Đặng Hoàn Mỹ - Giám đốc Công ty Luật TNHH MTV Đặng Hoàn Mỹ, Đoàn Luật sư TP HCM cũng cho rằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng có ý nghĩa trong trường hợp dự án không thể xây dựng hoặc chậm bàn giao, ngân hàng sẽ đứng ra bồi thường cho người mua nhà. Do đó, khi dự án bước vào giai đoạn sắp bàn giao đã hạn chế phần nào rủi ro.

Lãnh đạo Công ty TNHH Thành phố Aqua cho biết đến nay đã bán 670 căn, trong đó phân khu I gồm 171 căn đã thi công hoàn chỉnh 100% và phân khu V xây dựng hoàn thiện 535 trên tổng số 581 căn, đạt tỷ lệ 92%. Hạ tầng giao thông và hạ tầng kỹ thuật của dự án đã hoàn thành 100%.

"Chúng tôi cam kết sẽ thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản đối với việc thực hiện nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án để đảm bảo quyền lợi tối ưu cho khách hàng", lãnh đạo doanh nghiệp cho hay.

Nói với VnExpress, ông Hồ Văn Hà, Giám đốc Sở Xây dựng Đồng Nai khẳng định, trên thực tế Công ty TNHH Thành phố Aqua đã xây dựng dự án với tiến độ khá tốt. Tuy nhiên, việc thiếu chứng thư bảo lãnh ngân hàng, chủ đầu tư phải có trách nhiệm bổ sung vì luật đã quy định. Và theo ông, khi bổ sung đầy đủ chứng thư bảo lãnh, chủ đầu tư có thể triển khai tiếp.

Theo Luật sư Mỹ, cam kết bảo lãnh của ngân hàng và việc phát hành chứng thư bảo lãnh là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau. Chỉ khi nào có chứng thư bảo lãnh mới có ý nghĩa bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai. Trong quá trình thực hiện bước thủ tục này, tất cả bên liên quan gồm chủ đầu tư, ngân hàng và cơ quan chức năng đều có trách nhiệm công bố thông tin minh bạch, kịp thời, rà soát đầy đủ để tránh rủi ro cho khách hàng.

Ông Mỹ cho rằng, hiện nay 752 căn thuộc phân khu dự án Thành phố Aqua có nhà đã xây dựng 92-100% tiến độ, sắp bàn giao nhưng ngân hàng nói chưa làm hồ sơ bảo lãnh cho thấy trong quá trình bán nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chưa đảm bảo đầy đủ các quy định của pháp luật. Nhưng đến nay mới có thông tin các sản phẩm này bị hủy công nhận đủ điều kiện bán là quá muộn.

Chia sẻ vấn đề này, ông Hà giải thích, Sở Xây dựng Đồng Nai trong quá trình tổ chức, rà soát đã có kiểm tra, trao đổi nên việc ban hành hủy văn bản đủ điều kiện bán lúc này không phải là trễ.

Về hướng xử lý, theo Luật sư Mỹ, với số lượng căn nhà đã bán, chủ đầu tư phải nhanh chóng bổ sung chứng thư bảo lãnh ngân hàng. Ngược lại, số lượng nhà chưa bán, chủ đầu tư Aqua phải dừng việc mở bán để chờ bổ sung đầy đủ điều kiện.

Ông Mỹ cũng giải thích, theo quy định tại Nghị định 139 năm 2017, khi mở bán nhà ở hình thành trong tương lai mà không đảm bảo đầy đủ các điều kiện có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung – đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng, áp dụng biện pháp khắc phục và bồi thường cho người mua nếu có gây ra hậu quả hoặc thiệt hại.

Vũ Lê - Quỳnh Trang