Doanh nghiệp vẫn “chật vật” vì dòng tiền

Hiện nay, dòng tiền vẫn là vướng mắc lớn nhất của các doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt, ngoài vấn đề về vốn, hoàn thiện thủ tục pháp lý, giao dịch mua bán cũng hạn chế vì khách hàng gặp khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng.

Theo ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Hải Phát, cả 4 dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản đều đang bị bóp nghẹt. Về kênh tín dụng ngân hàng - chiếm 60-70% dòng vốn của doanh nghiệp, hiện nay room tín dụng bị siết chặt, đa số doanh nghiệp rất khó tiếp cận, kể cả những ông lớn trong ngành bất động sản.

Về kênh huy động trái phiếu - chiếm 20-25% dòng tiền cũng rất ảm đạm. Số lượng doanh nghiệp phát hành trái phiếu không nhiều. Như vậy, 2 kênh huy động vốn chính của doanh nghiệp đã bị đóng chặt.

Với kênh huy động bằng cổ phiếu, ông Duy đánh giá thị trường cổ phiếu bất động sản đang thanh khoản thấp, không ổn định. Do đó, dòng tiền ngắn hạn này rất khó để các doanh nghiệp sử dụng được trong giai đoạn này.

Về hoạt động bán hàng, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Hải Phát cũng cho biết từ tháng 4, giao dịch thiếu hiệu quả ở khu vực phía Bắc. Doanh thu bán hàng giảm tới 60-70%. Chính vì thế, nhiều doanh nghiệp đang phải đi vay ngoài với lãi suất lên đến 20-25%/năm. Để cố gắng duy trì hoạt động, doanh nghiệp phải chấp nhận lỗ với chi phí tài chính quá cao.

“Chính sách “khóa van” tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp đột ngột tác động tiêu cực đến nguồn cung bất động sản”, gây khó khăn “kép” cho nhiều doanh nghiệp bất động sản về nguồn vốn. Việc chặn dòng vốn vào bất động sản một cách cực đoan và đột ngột khiến nhiều dự án không thể triển khai, nhiều dự án dở dang cũng phải ngừng hoạt động… càng làm hạn chế nguồn cung nhà ở vốn đang khan hiếm, dẫn đến giá nhà đất tăng.

Theo quan sát của tôi, chính sách tín dụng hiện tại đã hạn chế được tình trạng “đầu cơ”. Tuy nhiên cũng tác động không nhỏ đến những người có nhu cầu thực về nhà ở nhưng còn khó khăn về tình hình tài chính. Sau câu chuyện thắt chặt tín dụng, rất nhiều nhà đầu tư thực có tâm lý e dè, cất giữ tiền, hệ quả thị trường không có giao dịch. Đấu giá đấu lên cũng không “lướt” được. Đến nay, thị trường đang chững lại, tình trạng sốt đất đã không còn tiếp diễn”, ông Duy chia sẻ.

Theo chia sẻ của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nhà ở trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Bên cạnh đó, các thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông đã làm kéo dài thời gian thực hiện thủ tục đối với dự án bất động sản, nhà ở thương mại (mất khoảng 3-5 năm)…

Tương tự, trong báo cáo gần đây từ Bộ Xây dựng chỉ ra: tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng đều tăng… dẫn đến chi phí của doanh nghiệp tăng theo. Mặt khác, việc kiểm soát chặt thị trường tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu khiến khả năng tiếp cận nguồn vốn của doanh nghiệp cũng trở nên hạn chế khi triển khai dự án. Chính vì vậy, có ý kiến cho rằng, những nguyên nhân này đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản.  

Xoay quanh vấn đề này, Giám đốc JLL Lê Thị Huyền Trang cho rằng, vấn đề lãi suất tăng và thắt chặt tín dụng chắc chắn chưa thể tháo gỡ một cách nhanh chóng, vì vậy khó khăn đối với thị trường nói chung còn tồn đọng trong ngắn và trung hạn. Những trở ngại về rào cản pháp lý, tiếp cận nguồn vốn và biến động của nền kinh tế tiếp tục làm ảnh hưởng đến nguồn cung mới.

Lợi nhuận kinh doanh đến từ nguồn thu khác

Bức tranh hoạt động kinh doanh quý III/2022 của không ít doanh nghiệp bất động sản cho thấy khó khăn khi doanh thu và lợi nhuận từ hoạt động chính như việc bán căn hộ, đất nền suy giảm do thị trường ảm đạm. Tuy nhiên, lợi nhuận đến từ các hoạt động đầu tư tài chính khác lại “cứu cánh” cho nhiều doanh nghiệp.

Tại Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, mã chứng khoán SCR), trong 9 tháng đầu năm 2022, doanh thu thuần đạt gần 574 tỷ đồng, giảm 63% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, doanh thu từ hoạt động xây dựng gần 75 tỷ đồng, giảm 86%; doanh thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản hơn 341 tỷ đồng, giảm 62%. Ngược lại, doanh thu từ dịch vụ cho thuê và dịch vụ bất động sản đều ghi nhận tăng. Đáng chú ý, ở hoạt động tài chính, doanh thu tăng 32%, đạt gần 370 tỷ đồng, chủ yếu do lãi từ hoạt động đầu tư và thanh lý các khoản đầu tư. Nhờ đó, lợi nhuận sau thuế đạt gần 146 tỷ đồng, chỉ giảm 23% so với cùng kỳ. Trong đó, lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ hơn 141 tỷ đồng.

Còn tại Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc, trong quý III/2022, đơn vị này có khoản lãi kỷ lục lên tới 1.936 tỷ đồng, trong khi quý III năm ngoái lỗ hơn 59 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đóng góp chính cho kết quả này không phải là mảng bất động sản khu công nghiệp mà là nhờ khoản lợi nhuận từ công ty liên kết gần 2.000 tỷ đồng (được chuyển từ quý II sang sau khi soát xét). Nếu không có khoản thu nhập bất thường này, Kinh Bắc ghi nhận lỗ hơn 30 tỷ đồng từ hoạt động kinh doanh.

Tương tự, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán PDR) lãi hơn 711 tỷ đồng trong quý III/2022, tăng 17% so với cùng kỳ năm trước, dù doanh thu giảm 99%, chỉ đạt hơn 11 tỷ đồng. Nguyên nhân lãi tăng là do Công ty hoàn thành việc chuyển nhượng 46% vốn chủ sở hữu tại Địa ốc Sài Gòn KL cho đối tác. Lũy kế 9 tháng đầu năm 2022, doanh nghiệp đạt doanh thu 1.490 tỷ đồng, giảm 37,7%; lãi sau thuế 1.399 tỷ đồng, tăng 26% so với cùng kỳ.

Doanh nghiệp luôn chủ động phản ứng

Nhận định về biến động của thị trường, TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (FERI) phân tích, trong quá khứ khi thị trường bất động sản gặp khủng hoảng giai đoạn 2009-2010, một số chủ đầu tư tốt đều vượt qua và phát triển mạnh mẽ. Trong thời gian đó, họ đã tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung hóa nguồn lực, tập trung vào những sản phẩm có giá trung bình phục vụ nhu cầu thực, mở rộng quỹ đất liên tục để chuẩn bị cho thời kỳ thị trường phục hồi. Chủ đầu tư đa dạng hóa nguồn vốn từ khách hàng bằng những chính sách ưu đãi như chiết khấu thanh toán.

Đến năm 2022, sau những động thái siết tín dụng và trái phiếu bất động sản, nhiều chủ đầu tư thay đổi phương thức huy động vốn để thanh toán khoản trái phiếu đến hạn cũng như duy trì dòng tiền doanh nghiệp.

Hiện nay, chủ đầu tư áp dụng chính sách thanh toán nhanh, chiết khấu “khủng”, hỗ trợ lãi suất. Tỷ lệ chiết khấu tăng đáng kể từ quý I đến quý IV/2022, với tỷ lệ thanh toán 50%, chủ đầu tư tăng mức chiết khấu từ 6% lên đến 30%, tổng mức chiết khấu tăng từ 10-12% tăng lên đến 50%.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư đa dạng hóa kênh huy động vốn bằng việc chia nhỏ bất động sản - một mô hình kinh doanh với mục tiêu thu hút dòng tiền của nhà đầu tư nhỏ lẻ; tái cấu trúc danh mục đầu tư, chuyển nhượng dự án không có nhu cầu.

Các chủ đầu tư cũng tích cực hợp tác với quỹ nước ngoài như thương vụ M&A giữa CTCP Công nghiệp Logistics KTG & Bousteak và Bousteak Projects (Singapore) 6.9 triệu USD hồi tháng 6; Công ty BW (liên doanh Warburg Pincus và Becamex IDC) mua lại khoảng 74.000 m2 đất tại khu công nghiệp Bắc Tiền Phong ở tỉnh Quảng Ninh vào tháng 2; Tập đoàn Danh Khôi đã hợp tác với Tập đoàn Tokyu Corporation tại dự án The Mekari với giá trị hợp đồng 1.000 tỷ đồng trong tháng 8… Hay Warburg Pincus (Hoa Kỳ) đã rót 250 triệu USD vào phân khu Tropicana - dự án Novaworld Hồ Tràm của Novaland. Đây được đánh giá là thương vụ giao dịch lớn nhất ngành bất động sản châu Á trong năm 2022.

Cũng theo ông Khôi, nhu cầu tìm kiếm bất động sản hiện vẫn cao. Khi giá bất động sản được đưa về mức hợp lý, những người có nhu cầu thực sẽ tham gia vào thị trường. Khảo sát từ một số đối tác và viện nghiên cứu RERI cho thấy 24% khách hàng, đặc biệt là khách hàng có nhu cầu thực có nhu cầu mua nhà ngay lập tức; 15% sẽ mua trong vòng 3 - 6 tháng tới; 39% sẽ mua trên 6 tháng; 22% sẽ mua nhà trong thời gian trên 1 năm. Như vậy mặc dù thị trường có nhiều biến động, khó khăn, nhóm khách hàng thực sự muốn mua nhà thực bắt đầu quay lại thị trường khi giá nhà trở về giá trị phù hợp hơn với khả năng tài chính của họ.

Đối với nhóm doanh nghiệp môi giới, thời gian qua nhiều doanh nghiệp phải tái cơ cấu lại mô hình, tinh giảm nhân sự, môi giới “tạm nghỉ đông” với thị trường, gặp không ít khó khăn về tài chính. Tuy nhiên, với nhu cầu tìm kiếm bất động sản vẫn cao, nhất là đối với khách hàng có nhu cầu thực, đây là cơ hội để doanh nghiệp sàng lọc, tinh giản hệ thống nhân sự, tuyển dụng có chọn lọc, chuẩn hóa hoạt động đào tạo, nhắc nhở nhân viên thượng tôn pháp luật hàng đầu. Đồng thời, doanh nghiệp cần chọn lọc chủ đầu tư uy tín, đủ năng lực triển khai dự án. Doanh nghiệp cần xây dựng chiến lược lâu dài, sẵn sàng đối phó với các kịch bản xấu trong lâu dài; hoàn thiện hệ sinh thái ngành, ứng dụng công nghệ.

Ngoài ra, theo ông Khôi, bản thân người môi giới cần học hỏi nâng cao trình độ, kiên định trong định hướng nghề nghiệp; sàng lọc, lựa chọn kênh, đơn vị bán hàng có uy tín, chuyên nghiệp; lựa chọn thị trường, phân khúc sản phẩm phù hợp với khả năng.

“Trước mắt, thị trường bất động sản sẽ còn nhiều thách thức bởi bối cảnh kinh tế, địa chính nhiều rủi ro, lạm phát có xu hướng tăng cao; chiến dịch xử lý sai phạm tăng cường, nhiều doanh nghiệp rời thị trường; việc quản lý siết bất động sản sẽ dẫn đến nguồn cung thiếu hụt ở những thị trường lớn ở như TP.HCM và Hà Nội, giá bất động sản ở những khu vực này sẽ chưa có khả năng giảm nhiều; khách hàng chuyển sang tích trữ tiền mặt, lãi suất có xu hướng tăng, siết room tín dụng ngân hàng... Tuy nhiên kỳ vọng đầu năm 2023, Chính phủ sẽ có một số động thái nới lỏng room tín dụng, tạo điều kiện doanh nghiệp lành mạnh phát triển và khôi phục thị trường theo hướng tích cực”, ông Khôi dự báo./.