Coi chừng “giả ngộp”

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, nhà đầu tư Phạm Văn Nam, chuyên gia đào tạo kinh doanh bất động sản, tác giả bộ sách “Bậc thầy đầu tư bất động sản” cho biết, đất ngộp xuất hiện từ nhiều nguyên nhân khác nhau, nhưng chủ yếu đến từ việc nhà đầu tư đến giai đoạn đáo hạn ngân hàng cần dòng tiền và các nhà đầu tư gặp khó khăn trong kinh doanh cần giải phóng đất để có tiền trang trải. Bên cạnh đó, đất ngộp còn đến từ việc dự báo sai xu hướng của thị trường, mua ở đỉnh giá, lúc thị trường nóng sốt và buộc phải đẩy hàng ra khi gặp khó khăn về tài chính.

“Giai đoạn hiện tại, trên thị trường xuất hiện không ít đất ngộp do thị trường bất động sản bước vào giai đoạn thanh khoản yếu, tiền đắt. Trong cơn say với đất trước đó, nhiều nhà đầu tư mạo hiểm dùng đòn bẩy tới 70 - 80% nên đang chịu áp lực về việc thoát hàng, thu hồi dòng tiền để trả nợ. Ngoài ra, đất ngộp còn đến từ việc lỗi phong thuỷ, đất dính quy hoạch, tranh chấp, hoặc chủ sở hữu cần dòng tiền, thậm chí “khổ chủ” mua đã lâu nhưng bán không được nên đành phải bán rẻ để thu tiền về đầu tư chỗ khác”, ông Nam nói.

Theo ông Nam, việc định giá đất ngộp chủ yếu được thực hiện dưới hai hình thức: theo định giá ngân hàng, hoặc theo diễn biến giá thị trường. Thông thường, các ngân hàng sẽ định giá lô đất bằng khoảng 60 - 70% giá trị thị trường. Dù đất ngộp được bán theo hình thức định giá nào thì giá trị cũng phải giảm ít nhất khoảng 10%.

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn thanh khoản yếu

Trong quá trình đầu tư, tư vấn đầu tư với sản phẩm đất ngộp, ông Nam đúc kết con đường đi của sản phẩm này: trước tiên, các “khổ chủ” sẽ bán cho anh em, người thân, sau đó là hàng xóm, người dân ở trong khu vực, tiếp đến mới tìm đến các môi giới. Môi giới thường giới thiệu cho trùm môi giới, rồi đẩy cho “cá mập”, hay “sói săn”. “Cá mập” hay “sói” mua được sẽ bán cho khách ruột trước khi đến tay nhà đầu tư cuối cùng.

“Nhiều nhà đầu tư chủ động tìm kiếm, tạo thành cuộc săn hàng ngộp khá sôi động. Với giá bán sản phẩm ở mức thấp, đất ngộp có thể là một sản phẩm đầu tư tốt, mang đến cơ hội sinh lời cho nhà đầu tư có tiền mặt”, ông Nam nhấn mạnh.

Dù đất ngộp được bán theo hình thức định giá nào thì giá trị cũng phải giảm khoảng 10%.

Tuy nhiên, ông Nam lưu ý, trên thị trường xuất hiện cả trường hợp “giả ngộp”. Nếu không tỉnh táo mà mua phải sản phẩm loại này, nhà đầu tư có thể trở thành người bị “ngộp”, trở thành nạn nhân. Do đó, nhà đầu tư cần lựa chọn sản phẩm có pháp lý đầy đủ, tránh đất tranh chấp, dự án phải có vị trí đẹp và khả năng thanh khoản cao.

Ông Bùi Văn Lộc, Giám đốc Bất động sản 666Land nhận xét, thị trường xuất hiện các cuộc đi săn đất ngộp, nhưng hiện tại đang là giai đoạn thị trường của bên mua.

“Bên đi săn chọn hàng rất kỹ. Đất ngộp thường là sản phẩm mà các nhà đầu tư vay ngân hàng nhiều, hoặc gặp khó khăn do đầu tư chứng khoán cần dòng tiền nên phải bán cắt lỗ. Đất ngộp phải có vị trí đẹp, giá rẻ mới được thợ săn quan tâm”, ông Lộc nói.

Theo ông Lộc, bên cạnh việc săn đất ngộp, nhiều người “mạnh gạo, bạo tiền” đang có tâm lý tìm đến các sản phẩm có thể cho thuê như căn hộ riêng lẻ, thậm chí cả toà nhà, cho thuê để ở hoặc hoặc làm văn phòng.

Cơ hội từ đất đấu giá

Đất ngộp phải có vị trí đẹp, giá rẻ mới được thợ săn quan tâm

Một số thành viên thị trường cho biết, hiện các sản phẩm chưa có hạ tầng, chưa thể khai thác kinh doanh, đất nền phân lô vùng xa khu vực nông nghiệp đang đứng trước áp lực chiết khấu giá từ 10 - 30%. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư từ phong trào farmstay, homestay cũng đang “thấm đòn” nên có nhu cầu bán cắt lỗ. Vì thế, trong bối cảnh thị trường trầm lắng và tiền đắt thì đất đấu giá cũng là sản phẩm được chú ý.

Ông Nguyễn Hữu Tấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản TPLand (TPLand) đánh giá, với những động thái mới từ các địa phương, đất đấu giá giờ đây thực sự là món “hàng ngon” cho các doanh nghiệp có tiền mặt.

Ông Tấn chia sẻ, thời gian qua, TPLand đã tham gia đấu giá thành công 2 lần, tại 2 dự án khu dân cư, đô thị ở Lào Cai: một là dự án khu dân cư ở khu vực cửa khẩu Kim Thành (huyện Bát Xát); hai là dự án tại khu dân cư ở trung tâm thị trấn Bắc Hà (huyện Bắc Hà).

Dự án khu dân cư tại Bắc Hà có 97 lô đất, diện tích 120 m2/lô, chia làm 3 giai đoạn, giai đoạn 1 đấu giá 27 lô, giai đoạn 2 là 18 lô, giai đoạn 3 là 52 lô.

Dự án khu dân cư ở cửa khẩu Kim Thành có hai đợt đấu giá, lần lượt gồm 24 lô và 23 lô, mỗi lô có diện tích 100 m2.

Điểm chung của các dự án đấu giá này là mức giá hợp lý, cạnh tranh với nền giá tại khu vực, mang lại lợi nhuận tốt cho chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp.

Nhiều nhà đầu tư bất động sản đang chịu áp lực về việc thoát hàng, thu hồi dòng tiền để trả nợ.

“Hiện tại, các dự án đấu giá đều quy định đơn vị tham gia phải mua trọn cả block - toàn bộ số lô được đấu giá. Chính vì vậy, chỉ những đơn vị có tiềm lực tài chính mới có thể tham gia, chứ khách lẻ không có cơ hội. Mức giá trúng thông thường rẻ hơn giá bán lẻ đất nền cùng khu vực và nguồn cầu cũng lớn. Có dự án sau khi trúng đấu giá, chúng tôi chỉ mở bán 3 ngày đã có hàng chục khách hàng thực quan tâm”, ông Tấn nói.

Về sản phẩm đất ngộp, ông Tấn nhìn nhận, thị trường Lào Cai hầu như chưa xuất hiện, lý do đến từ việc nhà đầu tư bản địa chủ yếu có nguồn tiền dôi dư từ các lĩnh vực kinh doanh khác, hầu như không sử dụng vốn vay ngân hàng. Có nhà đầu tư dùng đòn bẩy, nhưng thực lực cũng lên tới 60 - 70% giá trị lô đất, nên dù thị trường có trầm lắng, nhà đầu tư vẫn có thể “chịu khổ” được và chưa thực sự có các cuộc cắt lỗ, chiết khấu lớn.

“Đôi khi, nhiều nhà đầu tư truyền miệng là bán cắt lỗ, nhưng thực tế, họ chỉ đang cắt lãi phần lợi nhuận có được trước đó”, ông Tấn nói.