Giai đoạn thị trường trầm lắng như hiện tại, phải chăng đang có sự điều chỉnh về xu hướng thị trường và nó gắn với nhu cầu thực?

Theo tôi, ba yếu tố quan trọng nhất đối với người mua nhà từ trước đến nay là vị trí, giá cả và pháp lý. Tuy nhiên, với người có nhu cầu mua nhà ở thực thì các yếu tố này cũng có những điểm khác.

Với người có nhu cầu ở thật, vị trí dự án được đặc biệt chú trọng vì họ cần tính toán khoảng cách và thời gian di chuyển từ nơi ở đến nơi làm việc, chợ, trường học, bệnh viện, các trục đường chính, khu vực trung tâm, bến xe, trạm metro… Một người sẽ phải cân nhắc kỹ trước một căn nhà cách chỗ làm 30 - 40km, các tuyến đường đi về mỗi ngày thường xuyên tắc nghẽn. Tuy vậy, yếu tố vị trí có thể được giải quyết phần nào nếu hạ tầng giao thông được phát triển tốt và đồng bộ.

Ông Tín Nguyễn.

Vậy còn về giá, thưa ông?

Về giá cả, lý tưởng là giá nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người mua. Nhưng thực tế giá nhà có xu hướng tăng dần theo thời gian và tình trạng đầu cơ hay chênh lệch nguồn cung giữa các phân khúc cũng góp phần đẩy nhanh tốc độ tăng giá. Do đó, để có được nơi an cư lạc nghiệp, không ít người mua cần tiền vay từ ngân hàng, gia đình, bạn bè...

Trong bối cảnh lãi vay tăng cao và room tín dụng siết chặt, người mua nhà một mặt khó tiếp cận khoản vay ngân hàng, mặt khác, cũng cần tính toán kỹ để không phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính. Trong vài tháng trở lại đây, giá bán ở một số dự án có dấu hiệu giảm nhiệt với nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu được tung ra. Đây là thời điểm thích hợp để người mua nhà với tiềm lực tài chính cá nhân tốt có cơ hội sở hữu tổ ấm ưng ý với mức giá dễ chấp nhận hơn.

Với yếu tố thứ ba là pháp lý, theo ông, người dân và nhà đầu tư nên lưu ý điều gì?

Với yếu tố pháp lý, người mua luôn lưu tâm tìm hiểu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ở, thời hạn sở hữu, quy hoạch 1/2000, 1/500, giấy phép xây dựng và hợp đồng mua bán. Tất cả những văn bản pháp lý này ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình cấp giấy chứng nhận.

Đối với căn hộ chung cư, tuy chưa chính thức thông qua Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nhưng hiện nay trên thị trường đã có loại hình căn hộ có quyền sở hữu lâu dài và có thời hạn, cũng như nhiều phân khúc khác nhau từ nhà ở xã hội, căn hộ giá bình dân cho đến căn hộ cao cấp và hạng sang. Do đó, đứng trước “mê cung” dự án, người mua nhà – đặc biệt là người mua lần đầu – nên nghiên cứu và lựa chọn kỹ càng trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Cùng với ba yếu tố kể trên, các yếu tố về an ninh – an toàn, tiện ích, không gian sống và cộng đồng dân cư đều là những mảnh ghép không thể thiếu trong bức tranh mà người mua nhà hình dung về một môi trường sống tốt và hoàn chỉnh.

Hiện tại đang là thời của đại dự án, phải chăng khái niệm không gian sống cũng theo đó mà mở rộng?

Cùng với xu hướng phát triển đô thị, quy mô dự án cũng có xu hướng “lớn” theo khi mô hình khu đô thị, đô thị vệ tinh xuất hiện ngày càng nhiều.

Ở thị trường phía Nam (TP.HCM, Long An, Đồng Nai) có thể kể đến một số đại dự án nổi lên gần đây như Vinhomes Grand Park (Vinhomes), The Global City (Masterise Homes), Zeitgeist Nhà Bè (GS E&C), Waterpoint (Nam Long)… Với quỹ đất lớn từ 200 ha lên đến hàng nghìn héc-ta, nhìn chung, đặc điểm của các “siêu dự án” này là hướng đến việc kiến tạo không gian sống mang đậm chất “downtown”, tức là sầm uất, nhộn nhịp với đầy đủ dịch vụ, tiện ích bằng hoặc thậm chí đa dạng hơn một khu trung tâm thành phố (CBD) thông thường.

Theo thời gian, đòi hỏi về tiện ích, dịch vụ, không gian sống ngày càng cao hơn. Ảnh: Thành Nguyễn.

Tức để làm dự án kiểu này, khoảng cách cũng phải đủ xa, quy mô phải đủ lớn để chủ đầu tư quy hoạch tiện ích đầy đủ, đồng bộ?

Đúng vậy. Điều này cho thấy chiến lược phát triển dự án đang đón đầu những nhu cầu mới về không gian sống, mà đối tượng phục vụ ở đây có thể hiểu rộng ra gồm cư dân, khách thuê, người đến làm việc và cả lượng dân ngoại khu với vai trò khách tham quan vãng lai. Từ đó, các nhà phát triển có thêm “đất diễn” và tối ưu hóa tiềm năng khai thác từ tệp khách hàng đa dạng.

Ví dụ, ở khía cạnh thương mại – dịch vụ, một đại dự án có khả năng đáp ứng đủ quỹ đất để phát triển tổ hợp cao ốc văn phòng (mô hình Business Park), quảng trường, sân vận động, trung tâm thương mại, công viên nước, công viên giải trí (theme park)… Những dự án thành phần này vừa giúp cư dân có trải nghiệm sống trọn vẹn, tiện lợi hơn, vừa góp phần thúc đẩy đời sống và kinh tế khu vực.

Còn tiện ích, có sự nâng cấp nào trong đòi hỏi tiện ích của khách hàng không, theo ông?

Dù là dự án quy mô nhỏ hay cả khu đô thị, cũng có sự chuyển biến khá rõ nét trong nhu cầu về tiện ích của khách hàng, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ và có trình độ như chuyên gia, người nước ngoài, cặp đôi hay gia đình trẻ.

Thay đổi rõ rệt nhất có thể thấy được là nhu cầu theo đuổi lối sống xanh và hiện đại. Bên cạnh thiết kế căn hộ, khách hàng ngày càng quan tâm nhiều hơn đến yếu tố cảnh quan (mảng xanh và chiếu sáng), mức độ thông gió, tiếng ồn, chất lượng vật liệu trong mặt bằng tổng thể dự án nhằm đánh giá các đặc điểm có lợi cho sức khỏe người dùng cuối, tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường.

Ở góc độ bố trí thiết bị, gia chủ hay khách thuê ngày càng chuộng việc ứng dụng các thiết bị thông minh trong ngôi nhà nhằm dễ dàng điều khiển hoặc tự động hóa các chức năng như theo dõi từ xa, điều hòa nhiệt độ, chiếu sáng và an ninh. Những điều này gần như rất ít được chú ý trước nay, giờ đang trở thành một trong những điểm cân nhắc đầu tiên về môi trường sống.

Ngày càng nhiều dự án có căn hộ phục vụ khách hàng hộ gia đình độc thân, điều này chắc hẳn cũng “phát sinh” ra những đòi hỏi mới chứ, thưa ông?

Khi diện tích căn hộ có xu hướng thu gọn, đa chức năng (như căn hộ studio chỉ 25 - 30 m2), cư dân sẽ có thêm những nhu cầu mới về dịch vụ tiện ích để giúp cuộc sống tiện nghi hơn. Chẳng hạn như không gian làm việc, sinh hoạt chung như phòng đọc sách, phòng chiếu phim, phòng giặt ủi… Nhìn chung, với mức sống trung bình cao của tầng lớp thị dân trẻ, việc có thêm các loại hình tiện ích mới sẽ làm tăng sức hấp dẫn của dự án với người mua có nhu cầu ở thực.