Thị trường bất động sản năm 2022 đang điều chỉnh. Có rất nhiều yếu tố góp phần cho thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh. Nghiên cứu này góp một tiếng nói, nhìn sâu vào thị trường bất động sản để thảo luận về một nội dung quan trọng - dòng tiền vận hành vào thị trường bất động sản. Ngoài phần Mở đầu và Tóm lại, nghiên cứu này gồm 3 phần. Phần 1 xem xét về tình hình thị trường bất động sản năm 2022. Phần 2 đi sâu phân tích tình hình luồng tiền vận hành vào thị trường bất động sản năm 2022. 3. Triển vọng thị trường bất động sản và các luồng tiền vận hành vào thị trường bất động sản năm 2023

Năm 2021, kinh doanh bất động sản đóng góp 3,58% GDP, xây dựng 5,95%. 6 tháng đầu năm 2022, kinh doanh bất động sản đóng góp 3,32% GDP, xây dựng 5,44% GDP. Đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành bất động sản ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng.  Cơ cấu nguồn lực cho thị trường bất động sản còn bất hợp lý (chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng, vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án). Đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách (trong đó ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP). Thu hút nguồn vốn FDI lĩnh vực bất động sản năm 2021 khoảng 2,6 tỷ USD (chiếm 8,6% tổng vốn FDI, đứng thứ 3 trong các lĩnh vực FDI).

Cung của thị trường bất động sản năm 2022

Một là, trong 9 tháng đầu năm 2022 chỉ còn khoảng 30.000 sản phẩm mới tung vào thị trường, giảm 40% so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu là hàng tồn kho từ các quý trước được tiếp tục chào bán ra thị trường. Nguồn cung mới được chào bán rất hiếm. Lượng sản phẩm được chào bán trên thị trường tập trung chủ yếu tại các dự án nhà ở thuộc các quận, huyện vùng ven do ưu thế về quỹ đất. 

Hai là, nguồn cung chỉ tập trung ở phân khúc trung cấp. Nguồn cung trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung, cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số người dân có nhu cầu ở thực. Trong khi đó, tỉ lệ hấp thụ trong quý 3 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm và lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Ba là, một số doanh nghiệp bất động sản lớn gặp khó khăn về kinh doanh. Một số doanh nghiệp bất động sản lớn vấp phải những khó khăn trong sản xuất, kinh doanh. Thậm chí một số còn bị phong tỏa do liên quan đến những tiêu cực của thị trường. Không chỉ những doanh nghiệp vấp phải khó khăn gặp khó mà những doanh nghiệp liên quan cũng bị đóng băng tài sản làm thị trường bị mất đi một nguồn cung đáng kể.

Bốn là, tồn kho lớn nhưng chủ yếu là sản phẩm trung gian. Tại một doanh nghiệp, các khoản phải thu ngắn hạn đạt 12.946 tỷ đồng, tăng 20%; hàng tồn kho đạt 14.108 tỷ đồng, tăng 25% (trong đó, tồn kho bất động sản thành phẩm là 1.616 tỷ đồng, tồn kho bất động sản hàng hóa là 665 tỷ đồng). Tổng giá trị các khoản phải thu ngắn hạn và hàng tồn kho đạt tới 27.054 tỷ đồng, chiếm 86% tổng tài sản. Con số này tăng rất mạnh so với đầu năm là 78%.

Năm là, các căn hộ dưới 35 triệu đồng/m² gần như tuyệt chủng hay nói cách khác các dự án về bất động sản phân khúc cao cấp và trung cấp hiện rất nhiều trong khi người dân đang đối mặt với tình trạng thiếu trầm trọng phân khúc nhà ở “vừa túi tiền” - dưới 2 tỷ đồng/căn và nhà ở xã hội

Cầu của thị trường bất động sản

Một là, nhu cầu vẫn cao nhưng nhu cầu có khả năng thanh toán chững lại. Một trong những nguyên nhân cơ bản là nguồn tiền vận hành vào thị trường bất động sản suy giảm. Ngân hàng xem xét kiểm soát dòng vốn tín dụng. Mặc dù có nới room nhưng đi liền với đó là tăng lãi suất. Bắt buộc luồng tiền không thể tăng lên cho thị trường bất động sản. Các dòng tiền chứng khoán, đầu tư công, doanh nghiệp bất động sản cũng không tăng như kì vọng, thậm chí giảm.

Hai là, cầu có khả năng thanh toán suy giảm do giá cao, khả năng tiếp cận tài chính bị hạn chế. Một trong nhưng nguyên nhân cơ bản của cầu suy giảm là giá đang neo ở mức cao (sau khi tăng giá vào năm 2020-2021). Mặc dù những tháng từ quý III năm 2022, một số biểu hiện cho thấy đã có điều chỉnh giảm giá để tăng thanh khoản nhưng so với mặt bằng giá kì vọng vẫn ở mức cao nên cầu có khả năng thanh toán vẫn chưa như kì vọng.

Ba là, chỉ có phân mảng bất động sản công nghiệp trong 5 phân mảng thị trường (bất động sản quyền sử dụng đất; bất động sản nhà ở; bất động sản công nghiệp; bất động sản du lịch nghỉ dưỡng; bất động sản tài chính) là có hoạt động tích cực. Các phân mảng khác đều không thuận lợi.

Giao dịch trên thị trường bất động sản

Một là, nhu cầu cao nhưng nhu cầu có khả năng thanh toán suy giảm nên các giao dịch thành công ít. Đối với phân khúc căn hộ, sức cầu chung thấp ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ giao động phổ biến từ 25% - 60%, phần lớn do tâm lý e ngại vấn đề vay mua bất động sản, lãi suất tăng cao. Một số sản phẩm thế chấp được ngân hàng bán giải chấp, mặc dù đã giảm giá những vẫn không bán được. Xu thế những tháng cuối năm, nếu muốn thúc đẩy giải ngân cần tiếp tục giảm giá.

Hai là, mặt bằng giá vẫn tiếp tục neo cao mà không giảm do dòng tiền nhàn rỗi của nhà đầu tư chưa tìm được kênh đầu tư hiệu quả nên một trong số đó vẫn đến với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, chỉ một số rất nhỏ những sản phẩm - chủ yếu là phân mảng phù hợp, vừa tiền mới có giao dịch. Ngoài ra, giá nguyên, vật liệu tăng cao do tình hình địa chính trị thế giới phức tạp cũng tác động đáng kể đến giá bất động sản trên phạm vi toàn quốc.

Ba là, đối với sản phẩm bất động sản là căn hộ chung cư (chủ yếu là chung cư cao cấp), trong quý III, lượng giao dịch phân khúc này chỉ đạt khoảng 10% lượng sản phẩm chào bán ra thị trường. Phân khúc căn hộ trung và cao cấp, nguồn cung trên thị trường không nhiều nên giá bán duy trì ở ngưỡng cao. Đối với sản phẩm nhà ở thấp tầng (nhà liền kề, biệt thự), lượng giao dịch rất thấp (gần như không có giao dịch) do giá bán cao.

Chính sách phát triển thị trường bất động sản

Một là, Luật sửa đổi 9 luật liên quan đến xác lập chủ đầu tư dự án nhà ở mở thêm một nội dung. Đó là chủ đầu tư có đất ở và đất khác được phép trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở.

Hai là, Nghị quyết 06-NQ/TW ngày 24 tháng 1 năm 2022 của Bộ Chính trị về đô thị đã được ban hành theo đó, đưa ra chỉ tiêu đến năm 2030 phải đạt được tỷ lệ đô thị hóa 50%.

Ba là, Nghị quyết 18-NQ/TW của Kì họp thứ 5 Ban chấp hành Trung ương khóa 13 về đất đai đã được ra rất nhiều nội dung để định hướng sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản theo hướng thị trường hơn, hiện đại hơn.

Bốn là, ngày 29/8, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 13/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Chỉ thị ban hành nhiều chính sách có liên quan không chỉ bản thân thị trường nhà ở mà cả sự liên quan giữa đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản.

Năm là, kỳ họp thứ 4 Quốc hội Khóa XV đã cho ý kiến Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần 1 chuẩn bị cho việc thông qua Luật Đất đai vào kì họp thứ 6 Quốc hội XV (tháng 10 năm 2023). Nội dung Luật Đất đai sửa đổi lần này tiếp thu tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW của kì họp thứ 5 Ban chấp hành Trung ương Khóa XIII cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản để hoàn thiện thể chế về thị trường bất động sản.

Tín dụng 

Vốn tín dụng ngân hàng thương mại chiếm 70% giá trị vốn bất động sản, thời hạn thu hồi bình quân 10 năm là rất dài, điều này có thể gây bất ổn. 14% đã là mức tín dụng cao nhất trong các năm. Nguồn tín dụng từ các ngân hàng thương mại có dấu hiệu thắt chặt từ tháng 4/2022. Mặc dù hạn mức tín dụng đã được nới room nhưng đi liên với đó lại là tăng lãi suất cơ bản hai lần. Hệ quả là tổng mức tín dụng vẫn không tăng như mức kỳ vọng.

Hạn mức tăng trưởng tín dụng (room tín dụng) năm 2022, được Ngân hàng Nhà nước ấn định là 14%. Tuy nhiên, hiện nhiều ngân hàng đang trong tình trạng cạn room, chẳng hạn như Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt Nam cả năm 2022 được giao hạn mức tín dụng 7% thì nửa đầu năm đã sử dụng hết 6%, chỉ còn 1%. Vì vậy, nguồn cung vốn cho doanh nghiệp và nền kinh tế chắc chắn sẽ bị hạn chế. Một số ngành như lĩnh vực bất động sản, việc vay vốn ngân hàng đang bị kiểm soát rất chặt chẽ, vì vậy dòng tiền đã khó lại càng thêm khó. Dư nợ tín dụng bất động sản tính đến 31/8/2022 đạt 777.235 tỷ đồng (giảm so với thời điểm 30/6/2022 là 784.575 tỷ đồng). Đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%, chiếm 19,9%); trong đó tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản. Nợ xấu lĩnh vực bất động sản khoảng 36,4 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với 31/12/2021, tỷ lệ nợ xấu là 1,54% (năm 2021 là 1,67%). 

Tín dụng ngân hàng được đẩy mạnh quá mức vào bất động sản sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng trọng yếu tới an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng nói riêng và nền kinh tế nói chung do nhu cầu tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản thường có thời gian vay vốn dài (hiện nay khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản có thời gian vay vốn từ 10-25 năm), trong khi nguồn huy động của hệ thống tổ chức tín dụng chủ yếu là ngắn hạn với lãi suất thay đổi theo thị trường.

Trái phiếu

Trong 9 tháng, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục xu hướng giảm từ đầu quý 3/2022 đến nay với giá trị phát hành trong tháng 9 chỉ đạt 16.100 tỷ đồng, giảm 18,27% so với tháng 8 và 76,44% so với cùng kì. Hoạt động phát hành của các tổ chức tín dụng tiếp tục dẫn đầu thị trường với tổng số 22 đợt phát hành, quy mô đạt 10.200 tỷ đồng, giảm 40,2% so với tháng 8/2022 và chiếm 63% thị trường. Trong khi đó, lĩnh vực bất động sản vẫn chưa có nhiều tiến triển khi chỉ ghi nhận hai lô phát hành trong tháng 9/2022 với tổng giá trị đạt 2.800 tỷ đồng. 

Tính tới ngày 30/9/2022, số dư trái phiếu doanh nghiệp ở Việt Nam ở mức hơn 1,3 triệu tỷ đồng, giảm 200.000 tỷ đồng so với cuối năm 2021. Trong số hơn 1,3 triệu tỷ đồng này, có hơn 400.000 tỷ đồng trái phiếu là do các ngân hàng phát hành (có mức độ rủi ro thấp). Còn lại với khối doanh nghiệp phi ngân hàng thì trong số 920.000 tỷ đồng, dư nợ trái phiếu bất động sản hiện có số lưu hành là 450.000 tỷ đồng, chiếm 4% tổng số dư nợ tín dụng toàn hệ thống ngân hàng Việt Nam (trong khi đó tại Trung Quốc, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp lên tới 8.000 tỷ USD chiếm 44% GDP). Tỷ lệ này của Việt Nam vào cuối năm 2021 mới chỉ đạt 15% GDP. Mức chênh lệch 304 điểm phần trăm giữa kênh này và tiết kiệm ngân hàng là lý do thúc đẩy quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp lên tới 1,5 triệu tỷ đồng vào cuối năm 2021.

Trong năm 2022, khối lượng trái phiếu đáo hạn vào khoảng 144,5 nghìn tỷ đồng. Đây là trái phiếu đến kỳ tất toán, bắt buộc doanh nghiệp phát hành phải trả cả tiền gốc và lãi cho nhà đầu tư. Trong khi đó, doanh nghiệp lại không được phát hành trái phiếu với mục đích cơ cấu lại nợ, đảo nợ, cho thấy áp lực về dòng tiền rất lớn. Theo ước tính, ngành bất động sản hiện chiếm 59% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đáo hạn. Riêng năm 2022, có tới 35,56 nghìn tỷ đồng nợ đã huy động qua TPDN sẽ đáo hạn và tăng mạnh lên mức 61,37 nghìn tỷ đồng vào năm 2023. Trong khi đó, 6 tháng đầu năm 2022, quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 180.000 tỷ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ và tháng 8/2022 giảm tới 58% so với tháng trước và giảm 84% so với cùng kỳ năm 2021.

Chứng khoán

Từ nay đến năm 2030, chúng ta cần khoảng 700.000 - 1 triệu tỷ đồng vốn trung và dài hạn, chắc chắn nguồn vốn này phải lấy từ thị trường chứng khoán. Trên thực tế, kết thúc phiên giao dịch ngày 4/11/2022, chỉ số VN-Index đóng cửa ở mức 997 điểm. Tương tự, HNX-Index giảm -0,7 điểm, đóng cửa tại mức 211,66 điểm. Nếu so với mức đỉnh 1528,48 ngày 4/1/2022 thì thị trường đã mất 1/3 giá trị danh nghĩa. Do đó, nguồn tiền từ thị trường chứng khoán đã suy giảm, gián tiếp không tác động tích cực đến thị trướng bất động sản.

Trong bối cảnh hiện nay, việc chỉ số VNIndex giữ được mốc 1000 là một chỉ báo tốt cho thị trường chững khoán nói riêng và thị trường nói chung trong đó có cả thị trường bất động sản. Nếu thị trường chứng khoán xuống dưới 1000 thậm chí giảm sâu như tình trạng năm 2008-2009 thì không chỉ thị trường chứng khoán bị ảnh hưởng mà cả thị trường bất động sản cũng bị kéo theo.

Đầu tư công

Về giải ngân vốn kế hoạch năm 2022: Lũy kế thanh toán từ đầu năm đến 30/9/2022 là 249.289,71 tỷ đồng, đạt 38,88% kế hoạch và đạt 42,98% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao (cùng kỳ năm 2021 đạt 43,49% kế hoạch và đạt 49,74% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao), trong đó: Vốn trong nước là 242.837,38 tỷ đồng (đạt 40,03% kế hoạch giao là 606.643,124 tỷ đồng). Vốn nước ngoài là 6.452,33 tỷ đồng (đạt 18,66% kế hoạch giao là 34.800 tỷ đồng). Ước thanh toán từ đầu năm đến 31/10/2022 là 297.774,16 tỷ đồng, đạt 46,44% kế hoạch và đạt 51,34% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao (cùng kỳ năm 2021 đạt 48,79% kế hoạch và đạt 55,80% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao), trong đó: Vốn trong nước là 290.807,06 tỷ đồng (đạt 47,94% kế hoạch và đạt 53,31% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao). Vốn nước ngoài là 6.967,10 tỷ đồng (đạt 20,14% kế hoạch). 

Đầu tư nước ngoài

10 tháng năm 2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt hơn 22,46 tỷ USD - giảm 5,4% so với cùng kỳ năm 2021 song tăng 9,9 điểm phần trăm so với 9 tháng năm 2022. Vốn điều chỉnh và vốn góp mua cổ phần của nhà đầu tư ngoại tiếp tục xu hướng tăng và có 880 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư - tăng 13,4% so với cùng kỳ, với tổng vốn đăng ký tăng thêm đạt hơn 8,74 tỷ USD, tăng 23,3%; có 2.997 lượt góp vốn mua cổ phần nhà đầu tư nước ngoài, giảm 2,2% với tổng giá trị vốn góp đạt hơn 3,79 tỷ USD, tăng 4,5% so với cùng kỳ. Tính đến cuối tháng 6/2022, ngành bất động sản đứng thứ hai trong thu hút đầu tư FDI với tổng vốn trên 3,15 tỷ USD, chiếm 22,5% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Kiều hối

9 tháng đầu năm 2022, công ty kiều hối có thị phần thuộc nhóm dẫn đầu thị trường ghi nhận tổng lượng kiều hối chuyển về khá ổn định so với cùng kỳ năm trước. Lượng kiều hối chuyển về sẽ tiếp tăng trong quý 4 và khả năng sẽ đảm bảo duy trì bằng mức của năm 2021, khoảng 7 tỷ USD trong năm 2022. Tính chung trên địa bàn TP.HCM, kiều hối chuyển về trong 9 tháng đạt 4,78 tỷ USD, bằng 68% so với cả năm 2021. Trong đó, lượng kiều hối chuyển về trong quý 3 đã tăng 51% so với doanh số cuối quý 2.

Doanh nghiệp bất động sản

Đến tháng 9 năm nay, giá trị vốn hóa ngành bất động sản ước tính là khoảng 1,7-1,8 triệu tỷ đồng. Tính tới ngày 1/11, có 9 doanh nghiệp bất động sản có giá trị vốn hóa trên 10.000 tỷ đồng, 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có số dư cho vay khoảng 435.000 tỷ đồng. Con số này rất lớn, tương đương 50% tổng tín dụng vào bất động sản. Ngoài ra, còn có vốn tín dụng quốc tế, với số dư huy động khoảng 4 tỷ USD. Tổng giá trị hàng tồn kho đến 30/6/2022 của 10 doanh nghiệp có hàng tồn kho lớn nhất lên tới 282.424 tỷ đồng, tương ứng hơn 12 tỷ USD. Điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho bất động sản. Hiện vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết.

Nhà đầu tư tiềm năng

Trên thực tế, tín dụng ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản không lớn, chỉ chiếm 14%, còn lại là từ khách hàng, đối tác. Bên cạnh đó, bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ nhỏ còn hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng. 

Các công ty tài chính và các luồng tài chính phái sinh

Các hoạt động M&A, các công ty tài chính và các công cụ tài chính phái sinh khác (REIT - mua chung; Quỹ tiết kiệm tương hỗ - Nhà cũ đổi nhà mới; Tái thế chấp; Timeshare - Condotel, officetel..) tiếp tục có những diễn biến không như kì vọng.

Triển vọng các luồng tiền

Thị trường bất động trầm lắng. Những tháng cuối năm 2022, đến Tết âm lịch Quý Mão, thị trường được dự báo là không sôi động như những năm trước. Bên cạnh đó, Tết âm lịch Quý Mão đến sớm, do vậy, khả năng không có đột biến nào về cầu do thời gian hai tết âm lịch và dương lịch ngắn. Kéo theo đó, các luồng tiền những tháng cuối năm cũng không có khởi sắc đột biến. Tín dụng bất động sản thường là dài hạn, số tiền huy động lớn, trong khi đặc tính huy động vốn của các ngân hàng thường là ngắn hạn. Người dân mua nhà gặp khó do không dễ tiếp cận tín dụng ngân hàng, trong khi đó lãi suất trên thị trường tăng nhanh và lên mức cao, theo chính sách điều hành chung. Các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó vì cùng lúc phải huy động vốn ở 3-4 kênh chủ chốt, khi tín dụng eo hẹp, thị trường trái phiếu bị siết. 

Triển vọng thị trường

Có 3 phương án thông lệ:

Phương án 1 - Phương án cơ bản: Thị trường tiếp tục điều chỉnh theo hướng thu hẹp, thực chất hơn. Đây là phương án tiệm tiến, ngoại suy và có khả năng xảy ra nhất. Trong bối cảnh các nguồn tiền không có đột biến; các chính sách cũng phải đến cuối năm 2023 mới được thông qua - nhiều khả năng thị trường sẽ phát triển theo xu thế.

Phương án 2 - Phương án tích cực: Thị trường có động năng mới do ban hành bộ ba luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản xuất hiện nhiều yếu tố thuận lợi đồng thời với tình hình trong và ngoài nước ổn định và vốn nước ngoài tiếp tục vận hành vào. Khi đó, vốn trong nước sẽ được kích hoạt và hấp thu để đón chờ một chu kì đi lên mới. Thị trường bất động sản vượt qua điểm lõm. Phương án này có thể xảy ra những xác suất thấp vì có nhiều điều kiện nằm ngoài khả năng của nền kinh tế Việt Nam.

Phương án 3 - Phương án hạn chế: Kinh tế thế giới khó khăn và kinh tế trong nước bị ảnh hưởng đồng thời với kinh tế vĩ mô diễn biến đi ngang. Thị trường bất động sản sẽ đi xuống do các khoản nợ đến hạn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, nếu không có khoản tiền đáp ứng yêu cầu trả lãi và tất toán, thị trường bất động sản bắt buộc phải điều chỉnh giảm để cơ cấu lại thị trường. Phướng án này khó xảy ra nhưng không phải không thể xảy ra.

Rủi ro

Thứ nhất, rủi ro kinh tế quốc tế. Kinh tế thế giới đang tiềm tàng những bất ổn. Vấn đề là khi nào thì khủng hoảng nổ ra? Liệu quy mô cuộc khủng hoảng lớn thế nào?... là những rủi ro đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Thứ hai, rủi ro kinh tế vĩ mô. Lạm phát, lãi suất và tỷ giá có tiếp tục tăng hay không? Tín dụng đối với thị trường bất động có tiếp tục bị kiểm soát hay không? Đầu tư công có tiếp tục giải ngân thấp hay không? Đầu tư nước ngoài có biến động thế nào? Vấn đề xuất nhập khẩu, nhất là xăng dầu được quản lý thế nào?… là những rủi ro kinh tế vĩ mô tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. 

Thứ ba, rủi ro thị trường. Thị trường bất động sản đang điều chỉnh theo hướng đi xuống. Nếu không có chính sách nào đặc biệt, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh xuống cho tương ứng với khoản tài chính đã bị rút khỏi hiện trường do các doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn. Phần khác, do năm 2019-2021, thị trường bùng phát, do đó, một phần rất lớn tài chính cần thu hút để thanh quyết toán các giao dịch sẽ cần đến trong năm 2022-2023 nhưng hiện nay nguồn tài chính này không những không như kì vọng mà còn bị sụt giảm. Hệ quả là thị trường sẽ tiếp tục bị thu hẹp.

Thứ tư, rủi ro đối tác. Ngoài những rủi ro như các năm, hiện nay xuất hiện thêm rủi ro phái sinh là một số doanh nghiệp bị phong tỏa tài sản do liên quan đến các doanh nghiệp đang gặp các vấn đề pháp lý. Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác đang có những diễn biến tài chính khó khăn

Thứ năm, rủi ro chính sách. Các vấn đề liên quan đến chính sách tín dụng, lãi suất, tỷ giá… nếu thay đổi theo hướng tăng cao hơn nữa sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Đặc biệt, trong năm 2023, Luật Đất đai, Luật nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sẽ được thông qua. Trong đó, thuế nhà đất (hoặc thuế tài sản) sẽ được đưa ra và thị trường bất động sản - một khách hàng tiềm năng của các Luật này, sẽ bị ảnh hưởng. Chính sách đầu tư, nhất là đầu tư tư nhân có định hướng hỗ trợ mạnh cho thị trường bất động sản hay không… 

Kiến nghị giải pháp

Một là, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật các tổ chức tín dụng, Luật Chứng khoán, các Luật Thuế, Luật Ngân sách, Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch, Luật PPP…

Hai là, tăng cường triển khai đồng bộ các giải pháp đối với thị trường bất động sản: Về thể chế, về minh bạch thị trường; về các loại hình vốn phái sinh…tăng cường các giải pháp về chế tài để thị trường vận hành ngày càng chuyên nghiệp hơn.

Ba là, các doanh nghiệp phát triển bất động sản cần hướng đến tính chuyên nghiệp. Trong bối cảnh hiện nay, việc điều chỉnh thị trường mục tiêu; điều chỉnh nguốn vốn thu hút cho doanh nghiệp và xác định nhóm đối tượng khách hàng tiềm năng là những nhiệm vụ hết sức quan trọng.

Bốn là, các nhà đầu tư thứ cấp; các tổ chức tài chính; các bên liên quan cần hướng tới góp phần làm thị trường công khai minh bạch. Các tổ chức tài chính cần hướng tới đa dạng nguồn tài chính cho thị trường bất động sản. Trong năm 2023 và giai đoạn đến 2030, nhiệm vụ rất quan trọng của các tổ chức tài chính là phát triển đa dạng, đầy đủ các nguồn tài chính cho thị trường bất động sản. 

Năm là, các bên hữu quan về thông tin, truyền thông cần hướng tới hỗ trợ thị trường chuyên nghiệp hơn, trưởng thành hơn, thực chất hơn.

Tóm lại

Thị trường bất động sản năm 2022 đang điều chỉnh. Nguyên nhân căn bản là do luồng tiền vận hành vào thị trường bất động sản giảm đi, không đạt được mức kì vọng tăng như cuối năm 2021, thậm chí còn giảm thấp hơn mức cần thiết để duy trì thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, giá bất động sản tăng trong năm 2020-2021 và neo ở mức cao, không giảm trong bối cảnh năm 2022 cũng làm thị trường suy giảm về giao dịch. Hơn nữa, các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn để mở rộng. Kì vọng cho năm 2023 của thị trường bất động sản là không có nhiều biến động để thị trường vận hành theo xu thế./.

Bài viết cùng tác giả PGS. TS Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương »