Các vấn đề về tăng lãi suất, siết tín dụng, khó khăn việc làm pháp lý dự án có tác động thế nào tới thị trường bất động sản, thưa bà?

Các động thái tăng lãi suất, thắt chặt tín dụng trên cả vốn vay ngân hàng và thị trường trái phiếu, cùng việc xử lý các vấn đề pháp lý có ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường về cả nguồn cung và nguồn cầu:

Về phía nguồn cung, chủ trương kiểm soát dòng vốn chảy vào các lĩnh vực có rủi ro cao, trong đó có bất động sản và động thái tăng lãi suất từ Ngân hàng Nhà nước đã gây nhiều cản trở đến các hoạt động kinh doanh của các chủ đầu tư. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào tình trạng “khát vốn”, trong khi thanh khoản của thị trường kém sôi động hơn khiến việc huy động vốn từ khách hàng cũng khó khăn hơn trước rất nhiều. Điều này đã ảnh hưởng tới hoạt động của các nhà phát triển bất động sản, khiến nguồn cung sơ cấp giảm rõ rệt.

Với các dự án còn hàng tồn kho, chủ đầu tư phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, bán sỉ hoặc chiết khấu mạnh để cải thiện dòng tiền.

Ngoài ra, các vấn đề pháp lý liên quan đến cấp phép xây dựng chưa được giải quyết triệt để, do các quy định chưa đồng bộ, thống nhất, khiến nhiều dự án lâm vào tình trạng đình trệ.

Bà Trang Lê, Giám đốc nghiên cứu và tư vấn đầu tư JLL Việt Nam

Tại thị trường thứ cấp, thanh khoản cũng dần trở nên trầm lắng do kẹt tín dụng, tâm lý cẩn trọng trong bối cảnh lạm phát và lãi suất tăng, khiến nhiều nhà đầu tư nắm giữ nhiều tài sản và sử dụng đòn bẩy tài chính cao buộc phải bán cắt lỗ để thoát hàng, nhưng việc tìm kiếm người mua hiện nay cũng là một vấn đề.

Về phía nguồn cầu, phần lớn các nhà đầu tư đều phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng khi tham gia thị trường bất động sản. Vì vậy, lãi vay tăng cao cùng room tín dụng bị hạn chế, đã làm ảnh hưởng đến khả năng tài chính của người mua, làm thanh khoản sụt giảm. Hiện tại, tâm lý chung của nhiều nhà đầu tư là tập trung theo dõi diễn biến thị trường và có động thái nắm giữ tiền mặt để hạn chế rủi ro. Nguồn vốn đầu tư sẽ tập trung chủ yếu từ nguồn tiền sẵn có hơn là sử dụng đòn bẩy tài chính, nên nhà đầu tư sẽ thận trọng chọn lọc dự án phù hợp. Lúc này, chỉ những dự án từ những chủ đầu tư có quy hoạch phát triển tốt, uy tín mới tạo được niềm tin từ nhà đầu tư.

Khó khăn về dòng tiền có thúc đẩy hoạt động M&A trên thị trường sẽ diễn ra sôi động không? Nếu có, theo bà, nhà đầu tư tìm mua sẽ theo khẩu vị ra sao?

Mặc dù trong 6 tháng đầu năm 2022, hoạt động giao dịch M&A trên thị trường Việt Nam diễn ra sôi động trên tất cả các phân khúc, từ bất động sản văn phòng, khu công nghiệp hay khu đất, nhưng những biến động trong khoảng thời gian gần đây liên quan đến áp lực lạm phát, gia tăng lãi suất, thắt chặt tín dụng, hay thị trường trái phiếu và vướng mắc pháp lý, khiến các nhà đầu tư trở nên thận trọng, nghiêng về chờ đợi, quan sát tình hình thị trường nhiều hơn.

Tuy nhiên, việc nguồn vốn nội đang khan hiếm cũng là tiền đề để các hoạt động M&A diễn ra nhiều hơn, thúc đẩy sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài có nguồn vốn mạnh và đang tìm kiếm cơ hội đầu tư ở Việt Nam. Theo đó, 2023 có thể sẽ là năm chứng kiến nhiều sự thay đổi trong cơ cấu sở hữu của nhiều dự án và doanh nghiệp trong ngành.

Các khu đất hay dự án có pháp lý rõ ràng vẫn là ưu tiên hàng đầu trong lựa chọn của nhà đầu tư nước ngoài.

Theo quan điểm của tôi, đây là thời điểm các nhà đầu tư cần đánh giá lại và điều chỉnh các chiến lược M&A theo hướng linh hoạt nhằm thích ứng với môi trường kinh doanh mới. M&A hiện tại không chỉ đơn thuần là xu hướng thu gom tài sản tích trữ, mà trở thành giải pháp nâng cao nội lực, tăng sức cạnh tranh đối với các doanh nghiệp. Đồng thời, mục tiêu của các thương vụ M&A cũng dần dịch chuyển từ “cạnh tranh, đối đầu” đến “đầu tư, hợp tác” nhằm tạo những giá trị cộng hưởng cùng phát triển.

Đối với khẩu vị đầu tư, một số phân khúc như bất động sản khu công nghiệp và nhà ở vẫn tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư thông qua hoạt động M&A, vì đây là hai mảng thị trường có độ lan tỏa và quy mô lớn tại Việt Nam và dễ tiếp cận với thị trường. Các khu đất hay dự án có pháp lý rõ ràng vẫn là ưu tiên hàng đầu trong lựa chọn của nhà đầu tư nước ngoài.

Ngoài ra, các chủ đầu tư trong nước có kinh nghiệm và danh mục đầu tư tốt là các đối tác mà hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài mong muốn được hợp tác. Các doanh nghiệp với quỹ đất tốt và tiềm năng, định hướng phát triển bền vững sẽ thấy rõ những ưu thế trong việc tìm được nguồn vốn ngoại trong bối cảnh thị trường khan vốn như hiện nay.

Với riêng mảng bất động sản khu công nghiệp, bà nhìn thấy dư địa tăng trưởng và triển vọng sáng thế nào trong năm tới?

Đối với riêng mảng bất động sản khu công nghiệp, theo tôi, đây là một trong những phân khúc ghi nhận nhiều tín hiệu tăng trưởng tích cực khi Việt Nam liên tục đón nhận làn sóng đổ bộ của dòng vốn đầu tư nước ngoài và là điểm đến của nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực sản xuất và hậu cần (Foxconn, Lego, Pandora...).

Theo ghi nhận của JLL, tỷ lệ lấp đầy trung bình ở các khu công nghiệp ở cả miền Nam và miền Bắc dao động từ 80 - 85% và được kỳ vọng sẽ tiếp tục gia tăng trong thời gian tới. Dư địa tăng trưởng và triển vọng phát triển của phân khúc bất động sản khu công nghiệp sẽ được hỗ trợ bởi ba động lực chính.

Thứ nhất, Việt Nam tiếp tục duy trì vị thế dẫn đầu thu hút vốn đầu tư sản xuất tại khu vực châu Á. Xu hướng các công ty tiếp tục chuyển dịch nhà máy sản xuất và chuỗi cung ứng ra khỏi thị trường Trung Quốc trong bối cảnh chi phí nhân công Trung Quốc ngày càng đắt đỏ, cùng chính sách ZeroCovid và căng thẳng thương mại với Mỹ.

Với lợi thế nguồn nhân công giá rẻ, vị trí địa lý thuận lợi và tình hình chính trị ổn định so với các nước trong khu vực, giúp Việt Nam tạo nên sức cạnh tranh đón đầu hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển này, đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu đang dần chậm lại.

Ngoài ra, chi phí đầu tư và chi phí sản xuất vẫn ở mức ở mức tương đối thấp so với các nước cùng ngành trong khu vực, cùng việc tham gia nhiều Hiệp định thương mại tự do với nhiều nước đã giúp đẩy mạnh xuất khẩu, tăng cường vị thế của Việt Nam khi trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các doanh nghiệp nước ngoài, từ đó gia tăng nhu cầu bất động sản khu công nghiệp.

Thứ hai, gia tăng đầu tư phát triển hạ tầng tạo kỳ vọng tăng trưởng tích cực. Chủ trương Chính phủ hiện nay đang đẩy mạnh tiến độ xây dựng các dự án hạ tầng giao thông chiến lược. Một số dự án giao thông trọng điểm có thể kể đến bao gồm tuyến cao tốc Bắc - Nam, đường Vành đai 3 TP.HCM, quy hoạch hệ thống sân bay và cảng biển đến năm 2030, tầm nhìn đến 2050...

Hệ thống cao tốc Bắc – Nam xuyên suốt được nâng cao cùng với việc khai thác vận hành mạng lưới cảng biển và sân bay hiệu quả sẽ giúp tối ưu hóa chi phí vận chuyển và nâng cao năng lực mảng logistic. Điều này sẽ tạo nên chất xúc tác cho sự tăng trưởng ngành công nghiệp và thương mại quốc tế Việt Nam.

Thứ ba, Chính phủ tiếp tục ưu đãi phát triển lĩnh vực khu công nghiệp. Nghị quyết 39/2021/QH15 được thông qua về kế hoạch sử dụng đất quốc gia với lộ trình phân bổ tăng quỹ đất khu công nghiệp từ 90.830 ha vào năm 2020 lên 152.840 ha (+68,3%) vào năm 2025 và 210.930 ha (+132,2%) vào năm 2030. Chính sách này sẽ định hình nguồn cung bất động sản khu công nghiệp trong vòng 10 năm tới. Đồng thời, những ưu đãi thuế hiện tại được Chính phủ ban hành dành cho các công ty công nghệ cao và những dự án đầu tư phát triển bền vững sẽ là động lực thúc đẩy sự gia nhập của các đối tác nước ngoài vào thị trường Việt Nam.