Có nguồn cho vay ưu đãi, nhưng khó tiếp cận

Trong giai đoạn 2016-2020, chương trình phát triển nhà ở xã hội gặp rất nhiều khó khăn. Ngoài vướng mắc về cơ chế, chính sách, nguồn vốn ngân sách bố trí cho các dự án nhà ở xã hội cũng rất ít.

Để khắc phục những khó khăn trên, đầu năm 2021, Quốc hội đã phê chuẩn gói tài chính 40.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất 2% cho các doanh nghiệp phục hồi sau dịch Covid-19 giai đoạn 2022-2023, trong đó có cho vay cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân thuê và thuê mua. Song, nhiều chủ đầu tư nhà ở xã hội và người dân vẫn khó tiếp cận nguồn vốn ưu đãi này.

Nguyên do bởi tại Khoản 2, Điều 33 - Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định, trong giai đoạn 2015-2020, Ngân hàng Chính sách xã hội chưa thực hiện cho vay đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, kể cả dự án nhà ở xã hội để cho thuê.

Trong khi đó, 4 ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước chỉ định cho vay ưu đãi nhà ở xã hội là Vietcombank, VietinBank, BIDV và Agribank do chưa được tái cấp vốn hoặc cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước nên không có nguồn vốn cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay ưu đãi.

Mặt khác, các đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội cũng gần như chưa được vay vốn tín dụng ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội trong giai đoạn này. Thậm chí, cánh cửa vay ưu đãi càng hẹp hơn khi Ngân hàng Nhà nước vừa quy định các tổ chức tín dụng được chỉ định chỉ được cho vay vốn tín dụng ưu đãi để “xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở”, nhưng không được cho vay vốn tín dụng ưu đãi để “mua, thuê mua nhà ở xã hội”. Như vậy, cá nhân, hộ gia đình chỉ còn duy nhất phương án vay Ngân hàng Chính sách xã hội để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhưng để được vay thì phải gửi tiết kiệm nhà ở xã hội trong 12 tháng.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành - doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội, nhà thương mại cho người thu nhập thấp cho hay, để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp, ngoài nỗ lực của doanh nghiệp, rất cần Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương đồng hành, hỗ trợ. Thực tế, lợi nhuận từ nhà ở xã hội thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại, thời gian xây dựng thường kéo dài, từ lúc làm thủ tục tới khi hoàn thành phải mất tới 5 năm.

“Về thuế, đối với doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cho thuê, chúng tôi được giảm 70% thuế giá trị gia tăng, nhưng pháp luật về thuế chưa quy định điều này. Hay như tiền chậm nộp, chúng tôi không những không được hưởng ưu đãi mà còn bị phạt, đó cũng là một thiệt thòi lớn. Khi doanh nghiệp lần đầu làm nhà ở xã hội mà gặp quá nhiều rắc rối, khó khăn thì họ sẽ không làm dự án thứ 2”, ông Nghĩa bộc bạch.

Bên cạnh hỗ trợ về nguồn lực tài chính, đại diện các doanh nghiệp cũng đề nghị cơ quan quản lý rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, có thể làm song song các bước như hồ sơ đấu thầu công khai, lựa chọn nhà đầu tư... Các địa phương công bố các đề án, dự án nhà ở xã hội để doanh nghiệp tham gia nộp hồ sơ. Cùng với đó, chính quyền thực hiện quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết 1/500 với tinh thần rút ngắn thủ tục hành chính…

Cần sớm tung gói kích cầu nhà ở xã hội

Trong giai đoạn 2016-2020, chương trình phát triển nhà ở xã hội gặp rất nhiều khó khăn. Ngoài vướng mắc về cơ chế, chính sách, nguồn vốn ngân sách bố trí cho các dự án nhà ở xã hội cũng rất ít.

Bối cảnh thị trường bất động sản hiện tại được nhận định có nhiều điểm tương đồng so với giai đoạn khủng hoảng 2012-2013. Thời điểm đó, thị trường có 3 điểm nghẽn chính là lượng hàng tồn kho rất lớn, dư thừa nhà ở thương mại diện tích lớn, thiếu nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội; nợ xấu tăng cao, trong đó chủ yếu là nợ xấu bất động sản gây rủi ro cho các tổ chức tín dụng; người thu nhập trung bình, thu nhập thấp khó tiếp cận nhà ở.

Vào tháng 1/2013, Chính phủ ban hành gói tín dụng kích cầu tiêu dùng quy mô 30.000 tỷ đồng và cho phép chia nhỏ căn hộ lớn, chuyển dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội. Điều này đã giải quyết được 3 điểm nghẽn trên và tạo điều kiện cho 56.112 cá nhân tạo lập được nhà ở, giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013.

Còn hiện nay, thị trường bất động sản cũng xảy ra tình trạng lệch pha cung - cầu khi dư thừa nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, đồng thời tồn kho lớn khi tính đến quý III/2022, số hàng tồn kho của 15 doanh nghiệp bất động sản lớn được niêm yết trên sàn chứng khoán có giá trị 261.000 tỷ đồng, tăng 7,4% so với quý trước và tăng hơn 28% so với cùng kỳ năm trước, trong đó đáng quan ngại là phần lớn hàng tồn kho thuộc các dự án dở dang, cần được tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Trước thực tế đó, giới chuyên gia cho rằng, Chính phủ cần sớm tung gói kích cầu nhà ở xã hội như giai đoạn 2012-2013 nhằm tháo gỡ khó khăn cho cộng đồng doanh nghiệp, đưa thị trường bất động sản hồi phục và phát triển lành mạnh, bền vững, đảm bảo sự cân đối của nền kinh tế, kiểm soát lạm phát, suy thoái…

Ông Trần Nhật Quang, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và phát triển tại một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM cho biết, có một nghịch lý đang tồn tại là khả năng tiếp cận các dự án nhà ở của người thu nhập thấp tỷ lệ nghịch với tốc độ đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại, chủ yếu dành cho người có thu nhập cao và mang tính đầu cơ.

Theo ông Quang, suốt một thời gian dài, việc đầu tư cho các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp ít chuyển biến, có chăng chỉ là một số dự án thí điểm, nhen nhóm ở một vài địa phương. Lý do bởi chi phí đầu tư xây dựng các dự án này đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn và dài hạn, nhưng lợi nhuận thu về khi cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội lại thấp, thời gian thu hồi vốn quá lâu, vượt quá sức chịu đựng của doanh nghiệp. Chưa kể, ngân sách địa phương hỗ trợ xây quỹ nhà ở xã hội quá hạn hẹp, nhiều địa phương thu không đủ thu bù chi, phải xin ngân sách Trung ương nên không có nguồn vốn bố trí cho nhà ở xã hội.

Ông Quang nhìn nhận, việc triển khai gói kích cầu nhà ở xã hội từ vốn ngân sách nhà nước sẽ giúp tạo lập quỹ nhà ở, góp phần giải quyết nhu cầu an cư của các đối tượng có thu nhập thấp, đảm bảo an sinh xã hội. Đồng thời, góp phần kích cầu đầu tư, tạo điều kiện thúc đẩy tăng trưởng của các ngành kinh tế còn dư thừa nguồn lực.

“Có ý kiến cho rằng, đối tượng được phân bổ trong gói kích cầu này sẽ chỉ ưu tiên cho nhóm dự án nhà ở xã hội, ít tác động đến toàn bộ thị trường. Nhưng thực tế hoàn toàn ngược lại, gói kích cầu giống như điểm nổ cực mạnh tạo hiệu ứng cho tất cả yếu tố vĩ mô của nền kinh tế, đặc biệt là đối với doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản khi đang đối mặt với vô vàn khó khăn, thách thức”, ông Quang nói và cho biết thêm, không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở, nguồn cung nhà ở xã hội gia tăng còn giúp giảm áp lực tăng giá nhà, trở thành yếu tố then chốt bình ổn thị trường bất động sản.

Theo các chuyên gia, việc đưa ra gói hỗ trợ mới cho thị trường bất động sản là rất cần thiết, bởi ngành này liên quan đến sự “sinh tồn” của nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác. Hơn nữa, gói hỗ trợ này sẽ tạo ra một cú huých đối với phân khúc nhà ở xã hội, cũng là cơ hội để người thu nhập thấp, các đối tượng chính sách hiện thực hóa giấc mơ an cư.