Thanh khoản trầm lắng, nhà đầu tư phòng thủ

Từ khi các ngân hàng có động thái siết vốn với bất động sản vào đầu quý II/2022, thanh khoản trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp rơi vào trầm lắng, các dòng vốn đầu tư tài sản có dấu hiệu phòng thủ.

Dữ liệu của trang Batdongsan.com.vn mới công bố cho thấy, trong quý III/2022, mức độ quan tâm tới bất động sản bán trên cả nước tiếp tục giảm mạnh. Nhu cầu tìm mua các loại hình bất động sản đều “lao dốc” khi lượt tìm kiếm đất nền giảm 50%, căn hộ giảm 9%, nhà riêng giảm 25%, biệt thự liền kề giảm 12% so với đầu năm 2022.

Với nhiều năm kinh nghiệm trong nghiên cứu thị trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam nhận định, thanh khoản thị trường bất động sản đã rơi vào thời kỳ giảm tốc từ tháng 4/2022 và ngày càng ảm đạm hơn. Hiện nay, thanh khoản của thị trường đang ở mức rất thấp, chỉ bằng 10-20% so với thời điểm tháng 4/2022. Riêng tại TP.HCM với các phân khúc biệt thự, nhà phố, đất nền... thì cả nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ chỉ bằng 9-30% so với giai đoạn trước.

“Thị trường ghi nhận nhiều nhà đầu tư kẹt dòng tiền khi chạy theo những cơn sốt đất ở các tỉnh đang chấp nhận bán cắt lỗ, giảm giá đến 40-50% so với cuối năm ngoái, nhưng cũng trắng thanh khoản”, ông Thắng nói.

Nhà đầu tư khó khăn một, thì doanh nghiệp bất động sản khó khăn mười. Một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản lớn đã phải tinh giản tối đa bộ máy, thậm chí có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động, những công ty cố duy trì lao động thì cũng phải cắt giảm lương, thậm chí có doanh nghiệp không trả lương, chỉ đóng bảo hiểm xã hội cho người lao động.

Tắc nguồn vốn tín dụng, tắc nguồn vốn trái phiếu, tắc cả nguồn vốn huy động từ khách hàng, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, đầy rủi ro. Có doanh nghiệp phải bán bớt tài sản, dự án, hoặc bán sản phẩm với chiết khấu sâu, thậm chí đến 40% giá hợp đồng, vậy nhưng cũng không thu hút được khách, bởi đây là sản phẩm hình thành trong tương lai, nên khách còn e ngại rủi ro.

Các chuyên gia cảnh báo, việc bán dự án với giá hời có thể tạo lợi thế cho nhà đầu tư nước ngoài có cơ hội thôn tính, làm mất đi lợi thế của doanh nghiệp nội địa.

Giải pháp nào cứu thị trường

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, thị trường hiện nay có 3 vấn đề cần giải quyết.

Thứ nhất, là vấn đề liên quan đến nguồn tiền, dòng vốn.

Thứ hai, là vấn đề cần được giải quyết là về mặt pháp lý.

Thứ ba, là bình dân hóa bất động sản.

Liên quan đến vấn đề dòng tiền, ông Quang cho rằng, phải giải quyết được câu chuyện trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Đối với doanh nghiệp hoạt động lành mạnh, hoặc một số doanh nghiệp có tài sản đảm bảo thì cần được hỗ trợ xử lý, nhằm bảo vệ quyền lợi cho người mua trái phiếu, đồng thời ổn định thị trường.

Phía ngân hàng nên có chương trình hỗ trợ người mua nhà có nhu cầu thật, đồng thời làm sao kéo lãi suất cho vay về khoảng 12% là hợp lý. Hiện nay lãi suất ở một số ngân hàng lên tới 16% thì doanh nghiệp khó làm được gì.

Về mặt pháp lý, nên đưa ra những chính sách giải quyết liên quan tới đất công. Cụ thể, cần đơn giản hóa thủ tục cấp phép xây dựng đối với các dự án. Theo đó, khó khăn vướng mắc giữa chủ đầu tư và người mua nhà phải giải quyết cho dứt điểm. Làm được như vậy sẽ tiếp tục tạo nguồn cung trên thị trường với những sản phẩm hợp lý.

Điểm nữa là, không chỉ chú trọng thương mại hóa, mà phải bình dân hóa bất động sản. Theo đó, Chính phủ cần tung ra chương trình vừa kích cầu thị trường, vừa hỗ trợ người mua nhà. Nên có chương trình thiết thực, đưa ra thị trường những bất động sản giá hợp lý dành cho người có thu nhập thấp.

“Chỉ những biện pháp trên mới có thể cứu được thị trường bất động sản nói riêng, một phần nào đó để nền kinh tế ổn định”, ông Quang nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản bổ sung, ngoài những vấn đề trên thì còn câu chuyện niềm tin vào thị trường đã giảm sút trên nhiều khía cạnh khác nhau, trong đó có tác động từ việc một số lãnh đạo doanh nghiệp vướng vào sai phạm đang bị điều tra. Bên cạnh đó, sự sụt giảm của thị trường chứng khoán cũng là yếu tố khó khăn tác động đến bất động sản.

“Tình hình hiện nay có một số điểm giống như giai đoạn 2011-2012 là lãi suất cao, khó tiếp cận vốn, thị trường trầm lắng. Thị trường thứ cấp, mua đi bán lại đã gặp khó từ cuối năm ngoái. Điểm khác là hiện Chính phủ kiểm soát lạm phát tốt hơn giai đoạn trước đây. Chính phủ vẫn để thị trường vận hành theo kinh tế thị trường, khi biến động, có khó khăn thì Chính phủ có những biện pháp hỗ trợ, chứ không bỏ mặc”, ông Hoàng nói.