Tối 2/11, tài liệu dự án Luật Đất đai sửa đổi đã được gửi tới các vị đại biểu Quốc hội, phục vụ thảo luận tại hội trường trong cả ngày 3/11.

Báo cáo tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) với dung lượng 413 trang cho thấy, vẫn còn tới 16 nội dung có hai phương án. Trong khi chỉ có 5 nội dung có một phương án.

Báo cáo của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội nêu rõ, cho đến nay, nhiều chính sách quan trọng chưa thiết kế được phương án tối ưu; trong quá trình rà soát tiếp tục phát sinh các vấn đề chính sách mới có ý kiến khác nhau do phạm vi của dự án Luật Đất đai rất rộng, liên quan mật thiết, chặt chẽ với nhiều quy định tại các luật khác.

Bên cạnh đó, các quy định có tính kế thừa về mặt lịch sử, ghi nhận chính sách của Nhà nước qua các thời kỳ, một số nội dung tuy là trình tự, thủ tục nhưng được luật định do tác động trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất; vì vậy, công tác hoàn thiện các quy định đòi hỏi hết sức kỹ lưỡng, thận trọng.

Về quy định chuyển tiếp, sửa đổi, bổ sung một số Điều của các luật có liên quan, các nội dung đang được quy định tại Chương XVI dự thảo Luật do Chính phủ trình đã được rà soát, chỉnh lý; tuy nhiên, chưa có điều kiện rà soát kỹ lưỡng các trường hợp cần có quy định chuyển tiếp cũng như nội dung khác của các luật có liên quan. Quá trình rà soát, hoàn thiện các phương án chính sách quan trọng, tiếp thu, giải trình đầy đủ các ý kiến tham gia và toàn bộ dự thảo Luật sẽ cần nhiều thời gian để bảo đảm chất lượng tốt nhất có thể của dự án Luật.

Trên cơ sở tiếp thu, giải trình ý kiến ĐBQH thảo luận tại kỳ họp thứ 6 về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), UBTVQH sẽ báo cáo, xin ý kiến Quốc hội về phương án xem xét, thông qua dự án Luật này trên tinh thần bảo đảm chất lượng dự án Luật, đáp ứng yêu cầu thực tiễn và khả thi – báo cáo nêu khả năng có thể đạo luật quan trọng này sẽ chưa thể thông qua tại Kỳ họp thứ sáu.

Không giới hạn các loại đất làm dự án nhà ở thương mại

Một trong những vấn đề còn ý kiến rất khác nhau là quy định thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

UBTVQH cho biết, về nội dung này, theo quy định của pháp luật hiện hành (Luật Nhà ở), chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất nếu đó là thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với (1) đất ở hoặc (2) đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp); chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất nếu đó là đất ở.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 quy định 2 loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất: (1) đất ở; (2) đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp).

Quy định như vậy giữ quy định của pháp luật hiện hành về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với người đang có quyền sử dụng đất, nhưng mở rộng hơn đối với thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở trường hợp có đất hỗn hợp đất ở và đất khác.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 quy định 3 loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất: (1) đất ở; (2) đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp); (3) đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Quy định như vậy mở rộng hơn quy định của pháp luật hiện hành đối với cả trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Như vậy, cùng là các dự án Luật do Chính phủ trình, nhưng nội dung chính sách không thống nhất, báo cáo của UBTVQH chỉ rõ.

UBTVQH cho biết, qua quá trình thảo luận, các cơ quan nhất trí về nguyên tắc: Chính phủ phải có ý kiến chính thức, thống nhất chính sách về nội dung này, thuyết minh đầy đủ, rõ ràng, khách quan, minh bạch. Chỉ quy định về các loại đất thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất tại Luật Đất đai; tại Luật Nhà ở có quy định dẫn chiếu sang Luật Đất đai.

Trên cơ sở ý kiến ĐBQH và ý kiến của Chính phủ tại Báo cáo số 598/BC-CP, dự thảo Luật thiết kế 2 phương án:

Phương án 1: Giữ quy định về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất như Luật Nhà ở hiện hành: chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất nếu đó là (1) đất ở hoặc (2) đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp); chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở.

Quy định như vậy bảo đảm sự ổn định của các quan hệ xã hội do quy định về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại mới được sửa đổi, bổ sung năm 2022 theo Luật số 03/2022/QH15. Đa số ý kiến Đảng đoàn Quốc hội thống nhất theo hướng này khi cho ý kiến về nội dung này tại dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Phương án 2: Đề nghị mở rộng về các loại đất được làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất điều kiện được nhận chuyển nhượng không giới hạn về các loại đất nhằm thúc đẩy tiến trình đô thị hóa đất nước, giải quyết nhu cầu đất ở cho người dân và thuận lợi cho nhà đầu tư, giảm bớt chi phí tuân thủ, rút ngắn thời gian đưa đất vào khai thác, sử dụng khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thay vì thủ tục thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất trong bối cảnh còn hạn chế về ngân sách để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.

Quy định này mới chỉ là điều kiện về đất đai; để sử dụng đất thực hiện dự án, người sử dụng đất phải bảo đảm đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, các pháp luật khác có liên quan như quy hoạch, xây dựng… Báo cáo số 598/BC- CP đề xuất theo hướng này.

Đa số ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất với Phương án 1 và xin ý kiến Quốc hội về nội dung này.