Bồi thường giá đất theo hai nguyên tắc

Sáng 3-11, nêu ý kiến thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) - đại biểu Lê Thanh Vân (Cà Mau) - cho rằng dự thảo luật cần nhất quán bồi thường giá đất theo hai nguyên tắc.

Thứ nhất, chỉ bồi thường những giá trị đất theo mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để không lẫn lộn các loại đất khi bồi thường.

Thứ hai, tất cả các thành viên trong xã hội đều được hưởng lợi từ giá trị gia tăng trên mảnh đất mà Nhà nước đầu tư và thực hiện quy hoạch. Không ai được hưởng quyền lợi riêng.

“Nếu xác định cả hai nguyên tắc này sẽ khắc phục được sự nhầm lẫn trong bồi thường đất”, ông Vân nêu.

Ông đề nghị bên cạnh việc thực hiện quy hoạch phân khu 1/2000, đối với các dự án đất ở, đất thương mại, đất khu đô thị, Nhà nước phải đứng ra giải phóng mặt bằng, bàn giao đất sạch cho đối tượng, thành phần tham gia để đấu giá đất, đấu giá dự án.

Trong quy hoạch tỉ lệ 1/500, Nhà nước phải định dạng ra được không gian, lòng đất, phạm vi phát triển gần như là một sản phẩm của quy hoạch để đấu giá dự án hoặc đấu giá đất.

Toàn bộ số tiền thu được từ đấu giá đất, đấu giá dự án sẽ được sử dụng cho ba mục đích gồm thu hồi lại chi phí Nhà nước đã đầu tư hạ tầng; bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư và sử dụng tiền còn lại cho đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội.

Cũng theo ông Vân, tất cả các quy hoạch dự án sử dụng đất cho đất ở, đô thị, thương mại đều thực hiện bằng quyền lực Nhà nước, với ủy thác của nhân dân, nên không phân biệt dự án công với dự án tư, dẫn đến hai giá, trong đó, một giá của Nhà nước và một giá của tư nhân. 

Điều này sinh ra bất bình đẳng, dễ nảy sinh mâu thuẫn giữa nhà đầu tư và người bị thu hồi đất, thậm chí mâu thuẫn giữa những người bị thu hồi đất vì hai giá.

"Tôi đề nghị bãi bỏ chế độ này mà thực hiện một cách công bằng tất cả những gì mà Nhà nước thông qua quy hoạch đều phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội. Không có sự phân biệt", ông Vân đề nghị.

Về xác định phương pháp tính giá đất bồi thường, ông Vân cho rằng “việc này không khó, không phức tạp”. Theo ông, vấn đề lựa chọn phương pháp nào phù hợp với loại đất và nên quy định một cách nguyên tắc trong luật.

Như đất ở phải gắn với quyền tài sản của người được giao đất nên phải áp dụng phương pháp so sánh thị trường. Thậm chí có thể kết hợp với cả phương án thặng dư vì mảnh đất có triển vọng tăng lên do hoạt động thương mại và những hoạt động khác gắn với mảnh đất tăng dần theo quá trình lịch sử.

Hoặc định giá đất sản xuất có thể kết hợp phương pháp thu nhập kết hợp với phương pháp khấu trừ, trong đó phương pháp thu nhập là phương pháp chính. Hay đất chuyên dùng lấy phương pháp khấu trừ có thể kết hợp với phương pháp thu nhập.

“Nếu xác định rõ trong luật những nguyên tắc đó, Chính phủ sẽ có cơ sở để hướng dẫn xây dựng bảng giá đất theo vòng đời 5 năm, chia bình quân và có thể lấy năm cao nhất, người dân sẽ không bị thiệt thòi”, đại biểu nói thêm.

Ông đề nghị đây là luật rất là quan trọng cho nên cần phải hết sức cẩn trọng. Nếu thảo luận chưa thống nhất được các vấn đề phức tạp cần cân nhắc có thể tiếp tục ở kỳ họp sau.

Cần kiểm soát giá trị thặng dư siêu ngạch

Tranh luận về thu hồi đất nhà ở thương mại, đại biểu Nguyễn Quang Huân (Bình Dương) đồng tình với quan điểm cần phải kiểm soát địa tô chênh lệch nhưng cần làm rõ nội dung cần kiểm soát là giá trị thặng dư siêu ngạch được tạo ra sau khi có đầu tư của nhà đầu tư.

Nếu kiểm soát chặt quá thì không khuyến khích và thu hút được nhà đầu tư, không phát triển được kinh tế xã hội. Nhưng nếu buông lỏng thì một số lợi ích siêu ngạch lại phục vụ lợi ích thiểu số.

Ông cho rằng kiểm soát tốt nhất là thực hiện đấu thầu. Để đấu thầu được thì Nhà nước phải thu hồi đất và thực hiện đền bù. Người sử dụng đất khi được đền bù sẽ được tiệm cận giá thị trường trước khi đầu tư. Như vậy công bằng cho cả nhà đầu tư, người bị thu hồi đất và Nhà nước không bị thất thoát.

Báo cáo Quốc hội 16 vấn đề chưa chốt được phương án sửa Luật Đất đai

Sáng 3-11, Quốc hội thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).