Giảm sốc để hút người mua

Sau 2 năm thị trường bất động sản khủng hoảng, các thành phố tại Trung Quốc đang cho phép các doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán căn hộ mới để phục hồi doanh số bán hàng.

Tuy nhiên, chính sách này nhanh chóng vấp phải sự phản đối từ những chủ nhà cũ bởi giảm giá nhà đồng nghĩa với giá trị tài sản của họ giảm xuống đáng kể.

Từ lâu, các biện pháp kiểm soát giá nghiêm ngặt của Chính phủ đã được sử dụng ở Trung Quốc nhằm giảm rủi ro của thị trường bất động sản. Chỉ số giá nhà chính thức tại các thành phố lớn của Trung Quốc vẫn duy trì ở mức khá tốt bất chấp doanh số bán nhà mới sụt giảm sâu.

Tại Huệ Châu, một thành phố phía nam Trung Quốc, một trong những nhà phát triển bất động sản nhà nước lớn nhất Trung Quốc đã giảm giá nhà ở trong kỳ nghỉ lễ vào đầu tháng 10. Các căn hộ tại khu chung cư cao tầng Poly Sunshine Town, được bán với giá chỉ bằng một nửa so với các căn hộ cùng khu năm 2020 và 2021.

Chính sách "đại hạ giá" này vấp phải sự phản đối của những nhà đầu tư trước đây đã mua nhà với mức giá cao hơn. Một số người đã khiếu nại với các quan chức chính quyền địa phương, cáo buộc nhà phát triển đã làm ảnh hưởng tới những chủ nhà cũ và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Theo National Business Daily, dưới áp lực của người dân, cơ quan quản lý bất động sản địa phương đã phải ra lệnh cho chủ đầu tư ngừng việc giảm giá và vô hiệu hóa tất cả các hợp đồng có mức giá thấp hơn.

Theo môi giới bất động sản và báo chí địa phương, những vấn đề tương tự đã xảy ra trong tháng 10 tại nhiều tỉnh thành khác. Một doanh nghiệp bất động sản nhà nước tại Vũ Hán cũng phải xin lỗi và hủy bỏ các hợp đồng mới vì đã bán với mức giá thấp hơn.

Các cuộc xung đột này cho thấy sự khó khăn của Trung Quốc trong việc cân bằng giữa việc tìm cách vực dậy lĩnh vực bất động sản đang suy thoái và không khiến những nhà đầu tư trước đó bất bình.

Không những vậy, biện pháp này còn có thể làm tổn hại niềm tin của người tiêu dùng khi khiến nhà ở, một trong những tài sản quý giá nhất của họ, bị giảm giá trị.

"Những khó khăn trước mắt chính là cuộc giằng co giữa các chủ nhà, công ty địa ốc và chính quyền địa phương khi thị trường tiếp tục dò đáy", Bruce Pang, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc của hãng dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle, chia sẻ với Wall Street Journal.

Các chủ nhà Trung Quốc từng phản đối quyết liệt việc chủ đầu tư bất động sản giảm giá ở những khu chung cư có giá bán căn hộ trước đó cao hơn.

Năm 2008, văn phòng kinh doanh của nhà phát triển bất động sản China Vanke ở thành phố Hàng Châu bị phá hoại sau khi công ty giảm giá bán nhà. Vào năm 2011, hàng chục chủ căn hộ tại thành phố Thượng Hải cũng biểu tình bên ngoài văn phòng của một doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán trung bình các căn hộ của họ.

Vào giữa tháng 10, một video đăng trên nền tảng mạng xã hội Douyin của Trung Quốc, có hình ảnh một đoàn người đòi được hoàn lại số tiền chênh lệch giữa giá mua và giá bán mới bên ngoài văn phòng kinh doanh một nhà phát triển địa ốc tại Huệ Châu.

Trên bảng tin được người dân sử dụng để liên hệ với chính quyền Hạ Môn, một bài viết đã tố cáo nhà phát triển đã hạ giá 500.000 nhân dân tệ, tương đương khoảng 1,6 tỷ đồng, chỉ sau một đêm. Họ bày tỏ mong muốn được Chính phủ đứng ra bảo vệ, hủy bỏ các hợp đồng mua bán bất hợp pháp và được bồi thường những tổn thất một cách hợp lý.

Lực cản của đà phục hồi kinh tế

Cơn suy thoái của thị trường bất động sản cũng dần trở thành lực cản đối với đà phục hồi kinh tế của Trung Quốc. Các chính quyền địa phương cũng như các nhà hoạch định chính sách ở Bắc Kinh đã thực hiện nhiều nỗ lực vực dậy nhu cầu của người mua.

Doanh số bán hàng sụt giảm là nguyên nhân chính khiến Country Garden, nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc, không thể trả được khoản nợ quốc tế hồi tháng 10. Làn sóng vỡ nợ của hàng chục chủ đầu tư khiến nhiều người mua nhà tiềm năng lo sợ, dẫn đến doanh số bán hàng của các công ty bất động sản giảm hơn nữa.

Doanh số bán hàng của Poly Sunshine Town tăng tương đối tốt vì người mua đang hướng tới các nhà phát triển nhà nước với sự an toàn hơn về mặt tài chính. Nhưng giống như nhiều công ty cùng ngành, công ty có lượng bất động sản tồn kho quá lớn.

"Nếu chỉ nhìn từ góc độ vực dậy thị trường bất động sản, bạn nên để các nhà phát triển quyết định giá dựa trên cung và cầu, điều này có thể dẫn đến việc giảm giá đáng kể", an Wang, nhà kinh tế trưởng tại ngân hàng Hang Seng, chia sẻ với Wall Street Journal.

Bà nói thêm rằng các cơ quan quản lý Trung Quốc muốn giá nhà giảm dần hoặc có kiểm soát, nhưng mục tiêu đó có thể khó đạt được trên thực tế. Nếu giá leo thang quá mức, điều đó mâu thuẫn với nguyên tắc "nhà ở là để ở chứ không phải để đầu cơ". Tuy nhiên, giá giảm mạnh lại vi phạm mục tiêu bình ổn giá cả bất động sản.

Khuyến mại, tặng vàng cho người mua nhà

Bắc Kinh đã phát tín hiệu sẽ hỗ trợ các nhà phát triển bất động sản và giải quyết rắc rối nợ nần của chính quyền các địa phương.

"Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc nhấn mạnh rằng các công ty bất động sản tư nhân và nhà nước đều được đối xử bình đẳng, đồng thời nhu cầu huy động vốn của doanh nghiệp nếu hợp lý sẽ được đáp ứng", chuyên gia Maggie Wei của ngân hàng Goldman Sachs, nhận định với CNBC.

Trong những tháng gần đây, chính quyền Trung Quốc đã nới lỏng một số hạn chế liên quan đến việc mua nhà và tìm cách hỗ trợ các nhà phát triển hoàn thiện dự án để bàn giao cho khách hàng.

Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc phải đăng ký giá bán với cơ quan quản lý nhà ở địa phương trước khi họ có thể bán nhà. Việc kiểm soát giá của chính quyền giúp giữ giá nhà ổn định bằng cách thiết lập giá sàn một cách hiệu quả đối với thị trường nhà ở.

Các thành phố lớn và nhỏ đã bắt đầu loại bỏ các hạn chế về giá và cho phép các nhà phát triển tự định giá. Ở những nơi vẫn còn hạn chế, một số doanh nghiệp đã đưa ra chương trình giảm giá bằng cách tặng miễn phí đồ gia dụng, chỗ đậu xe hoặc thậm chí là vàng cho những người mua căn hộ.

Không những vậy, Bắc Kinh còn khuyến khích chính quyền địa phương dỡ bỏ hầu hết các hạn chế mua nhà. Theo các chuyên gia, việc phục hồi doanh số bán hàng gần như đã trở thành điều kiện quan trọng đối với các nhà phát triển nói riêng và nền kinh tế Trung Quốc nói chung.