Xử sơ thẩm gần đây, TAND TP Thủ Đức đồng thuận ra bản án tuyên vô hiệu hợp đồng nhưng sau đó bị viện kiểm sát kháng nghị.

Hai hợp đồng bị TAND TP Thủ Đức (xử cuối tháng 8-2023) tuyên vô hiệu là của ông Phi Hồng Phú và ông Huỳnh Ngọc Sơn.

Đây là hai trong số nhiều khách hàng mà Công ty HDTC thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng bán nền đã được báo Tuổi Trẻ phản ánh trong bài "Sau cổ phần hóa, công ty trở kèo khách hàng" (ngày 6-9-2022).

Tòa đồng thuận với công ty, tuyên vô hiệu

Ngày 24-8-2023, TAND TP Thủ Đức xét xử sơ thẩm vụ án ông Phi Hồng Phú kiện đòi Công ty HDTC thực hiện hợp đồng bán nền đất.

Theo hồ sơ, tháng 2-2000 ông Phú và Công ty HDTC ký hợp đồng bán nhà trả tiền nền và hạ tầng.

Theo hợp đồng, công ty bán cho ông Phú nền số 173, đường số 5, khu A, diện tích 150m2 tại dự án, giá hơn 346 triệu đồng. Công ty cam kết giao nền trong hai năm. Vài ngày sau, ông Phú thanh toán hơn 173 triệu đồng (50% giá trị hợp đồng).

Do chậm tiến độ giải tỏa đền bù nên năm 2005 công ty và ông Phú ký phụ lục hợp đồng gia hạn ngày giao nền. Năm 2014, ông Phú và công ty tiếp tục có biên bản về gia hạn bàn giao nền.

Bất ngờ cuối tháng 3-2021 ông Phú nhận thấy vị trí nền đất của mình đã có đơn vị khác sử dụng. Tháng 4-2021, sau khi làm việc với ông Đinh Trường Chinh, chủ tịch HĐQT công ty, thì ông Phú được đưa cho thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng do ông Chinh ký.

Lý do theo công ty nại ra là hợp đồng bán nền với ông Phú là vô hiệu. Không đồng ý việc công ty "trở kèo" nên ông Phú kiện công ty ra tòa.

Hội đồng xét xử (HĐXX) cho rằng dự án được Thủ tướng giao đất cho Công ty HDTC thực hiện từ năm 1998 bằng quyết định 1042. Quyết định này quy định chủ đầu tư được chuyển nhượng hay cho thuê quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng.

Trong khi thời điểm ký hợp đồng thì đất chưa được đền bù, chưa phê duyệt quy hoạch 1/500, chưa có vị trí cụ thể, chưa có cơ sở hạ tầng và chưa được cấp giấy chứng nhận.

Vì vậy việc ký hợp đồng bán nền khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng là vi phạm điều cấm của pháp luật và vi phạm quyết định của Thủ tướng.

Từ đó HĐXX tuyên vô hiệu hợp đồng. Đồng thời, HĐXX tuyên phía Công ty HDTC có lỗi khi chuyển nhượng nền chưa đủ điều kiện nên phải bồi thường cho ông Phú. Tổng số tiền công ty phải trả cho ông Phú là 9 tỉ đồng gồm hơn 173 triệu đồng đã thanh toán mua nền và hơn 8,8 tỉ đồng tiền bồi thường.

Viện kiểm sát: nhận định của tòa không đúng

Với lý lẽ và nhận định tương tự, ngày 28-8 TAND TP Thủ Đức cũng tuyên vô hiệu hợp đồng bán nền giữa công ty với ông Huỳnh Ngọc Sơn. Ông Sơn mua nền tại dự án tương tự ông Phú.

Quá trình xét xử cả hai vụ án này viện kiểm sát tham gia phiên tòa đều đề nghị HĐXX chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, buộc Công ty HDTC tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Tuy nhiên với hai bản án trên của tòa, viện kiểm sát trong cùng một ngày đã ra hai quyết định kháng nghị. Theo viện kiểm sát, lý lẽ mà tòa viện dẫn để bác yêu cầu của nguyên đơn, tuyên hợp đồng vô hiệu là không phù hợp, không đúng. Bởi lẽ:

Hợp đồng bán nền được khách hàng và công ty duy trì liên tục. Khi công ty chưa giao nền được do chậm tiến độ giải tỏa, đền bù đất vẫn ký phụ lục gia hạn hợp đồng. Sau khi HDTC cổ phần hóa (năm 2015) công ty tiếp tục thương lượng với khách hàng việc gia hạn hợp đồng.

Thêm vào đó, kết luận thanh tra của Thanh tra TP về dự án khu đô thị An Phú - An Khánh cũng chỉ ra rằng dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500; đã xây dựng kết cấu hạ tầng dù chưa hoàn thiện hết; đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính nhưng chưa đủ; đã được cấp giấy chứng nhận...

Công ty đã bàn giao 2.155 nền/tổng số 2.218 nền của dự án (hơn 97%), các hộ dân đã xây nhà ở ổn định, đã cấp 2.050 giấy chứng nhận... Kết luận thanh tra chỉ ra lỗi thực hiện dự án thuộc về công ty và các tổ chức, cá nhân có liên quan.

Về phần nền đất của ông Phú và ông Sơn thì đã được công ty đền bù, giải tỏa xong từ lâu và dự án vẫn đang hoàn tất. Lỗi dẫn đến chậm giao nền là do công ty, không phải từ khách hàng. Hợp đồng đang trong quá trình thực hiện, có hình thức và nội dung phù hợp pháp luật nên cần phải buộc công ty tiếp tục thực hiện.

Từ những phân tích trên, viện kiểm sát nhận định cả hai bản án đã tuyên với ông Phú và ông Sơn đã vi phạm nghiêm trọng về nội dung giải quyết vụ án nên kháng nghị toàn bộ bản án.

Về phía hai nguyên đơn là ông Phú và ông Sơn cũng đã kháng cáo toàn bộ nội dung bản án tòa sơ thẩm.