Tại một báo cáo mới đây, Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) chỉ ra, dù niêm yết nhưng doanh nghiệp Việt có đặc trưng là vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động chủ yếu dựa vào vốn vay.

Trong đó, bất động sản, xây dựng được nhắc đến như nhóm gặp vấn đề lớn nhất về dòng tiền, số ngày tồn kho tăng cao nhiều lần.

Song nếu nhìn ở khía cạnh lạc quan, hàng tồn kho sẽ là tài sản để đảm bảo cho giai đoạn sắp tới khi pháp lý được tháo gỡ, thanh khoản thị trường hồi phục, theo chuyên gia.

Tồn kho bất động sản tăng 

Thống kê của Tuổi Trẻ Online trên báo cáo tài chính 10 doanh nghiệp có tồn kho cao hàng đầu thị trường thời điểm cuối tháng 9-2023, đã ghi nhận tổng giá trị hơn 301.600 tỉ đồng, tăng 5% so với cùng kỳ.

Tổng giá trị có xu hướng tăng lên, nhưng sự phân hóa khá rõ ở từng doanh nghiệp. Một số doanh nghiệp ghi nhận "hạ nhiệt" ở mục giá trị hàng tồn kho.

Như CTCP Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va - Novaland (NVL), giá trị tồn kho cuối quý 3 hơn 137.755 tỉ đồng, tăng so với cùng kỳ nhưng đã đã quay đầu giảm gần 1.100 tỉ đồng so cuối quý liền trước.

Chiếm lớn nhất trong cơ cấu tồn kho của "ông lớn" này là bất động sản đang xây dựng với 126.976 tỉ đồng, tăng 3% so với đầu năm. Khoản này chủ yếu gồm tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, xây dựng liên quan dự án. Còn bất động sản để bán đã hoàn thành là 10.669 tỉ đồng, giảm 9%.

Vinhomes (VHM) đứng ngay sau với giá trị tồn kho tại thời điểm cuối tháng 9-2023 là 55.168 tỉ đồng, giảm hơn 14% so với đầu năm, tương đương giảm gần 9.300 tỉ đồng.

Ngược lại, Tổng công ty Đầu tư và phát triển công nghiệp (BCM) ghi nhận tồn kho tăng có tồn kho tăng 6%, đạt 22.165 tỉ đồng. Theo thuyết minh, tồn kho chủ yếu ở phần chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang với 19.826 tỉ đồng.

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) đến cuối tháng 9 này ghi nhận hàng tồn kho đạt 17.152 tỉ đồng, tăng tới 37% so đầu năm.

Một số doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho trên 10.000 tỉ đồng khác như Nam Long - NLG (16.800 tỉ đồng, tăng 13%), Đất Xanh - DXG (14.788 tỉ đồng, tăng 5%), Kinh Bắc - KBC (12.257 tỉ đồng, xấp xỉ đầu năm), PDR (12.157 tỉ đồng).

Còn Quốc Cường Gia Lai - QCG là 7.100 tỉ đồng, giảm gần 2% và DIG ghi nhận 6.276 tỉ đồng, tăng 6%.

Lượng tồn kho phản ánh điều gì?

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, ông Trương Hiền Phương - giám đốc Chứng khoán KIS Việt Nam - cho biết tồn kho bất động sản cần được nhìn nhận cả mặt tích cực lẫn tiêu cực.

Góc độ tích cực, theo ông Phương, số lượng tồn kho tăng có thể do doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển số lượng dự án. Ngoài ra, đối với các doanh nghiệp có dòng tiền tốt, tồn kho ví như "của để dành", tài sản đảm bảo.

Tuy nhiên lượng hàng tồn kho cuối tháng 9-2023 cao hơn cùng kỳ, vị chuyên gia lưu ý, chủ yếu do khó khăn về pháp lý, dự án mới không nhiều, trong khi dự án cũ thanh khoản kém, cầu sụt giảm.

"Không bán được hàng, khó huy động vốn trái phiếu, hạn chế tiếp cận vốn tín dụng, khó khăn dòng tiền một số doanh nghiệp bất động sản là rất lớn", ông Phương nói.

Theo vị chuyên gia, giải pháp lớn nhất hiện nay cần đẩy mạnh để giải quyết hàng tồn, đó gỡ các vấn đề pháp lý, "cởi trói" các dự án bất động sản dở dang.

Trong báo cáo quý 3-2023, Bộ Xây dựng cũng chỉ ra, bên cạnh tín hiệu tích cực, vẫn còn nhiều doanh nghiệp tiếp tục đối mặt với những thách thức về giao dịch, pháp lý đất đai, áp lực thanh toán nợ trái phiếu đến hạn...

Dẫn số liệu báo cáo của 52/63 địa phương, Bộ Xây dựng cho biết lượng tồn kho bất động sản trong quý 3-2023 vào khoảng 16.940 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền).

Trong đó: chung cư 3.196 căn; nhà ở riêng lẻ 6.554 căn; đất nền 7.190 nền. Có thể thấy tỉ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng không "khá" hơn khi trong tháng 7 và 8 lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng được mở bán mới là rất hạn chế.

Nhu cầu mua và lượng đặt cọc thấp khiến nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường đã tác động làm cho nguồn cung mới liên tục giảm trong năm 2023, theo Bộ Xây dựng.

Loạt ngân hàng rót mạnh tiền cho vay bất động sản, có nơi tăng gấp đôi

Xu hướng tăng mạnh cho vay kinh doanh bất động sản được ghi nhận tại một số ngân hàng có thuyết minh dư nợ cho vay theo ngành tại báo cáo tài chính quý 3-2023.