Lãi suất giảm, vì sao người dân vẫn ngại đi vay?

Số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, dư nợ kinh doanh bất động sản trong 7 tháng đầu năm 2023 tăng 18,95%, gấp hơn 4 lần tăng trưởng tín dụng chung, nhưng dư nợ tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản lại giảm 1,36%.

“Điều này cho thấy nguồn vốn tín dụng đang tập trung vào phía cung của thị trường, trong khi cầu tín dụng để mua bất động sản với mục đích tiêu dùng, tự sử dụng đang sụt giảm”, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng nhận định.

Theo người đứng đầu Ngân hàng Nhà nước, các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản vừa qua bắt đầu phát huy tác dụng, vướng mắc pháp lý dự án cũng dần được tháo gỡ, góp phần tăng khả năng tiếp cận tín dụng của chủ đầu tư. Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn chung, mua nhà ở chưa phải là nhu cầu được người dân ưu tiên thời điểm hiện tại.

“Cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý, các dự án gặp khó khăn về pháp lý nên không đáp ứng được điều kiện tín dụng, dẫn tới khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng”, Thống đốc lý giải.

Thống kê của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho thấy, trong quý III/2023, nguồn cung phần lớn vẫn là các sản phẩm thấp tầng và đất nền dự án, chiếm 54% tổng nguồn cung nhà ở cả nước. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở khu vực phía Nam (chiếm 40% cả nước). Phân khúc căn hộ trung cấp với giá bán từ 25-50 triệu đồng/m2 và cao cấp với giá bán từ 50-80 triệu đồng/m2 tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới trong quý, chiếm lần lượt 58% và 26% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán. Phân khúc căn hộ giá vừa phải dưới 25 triệu đồng/m2 tiếp tục khan hiếm.

Tổng cầu tuy được cải thiện nhưng chỉ bằng 30% so với giai đoạn trước khi thị trường gặp khó khăn. Trong đó, khoảng 50% là nhu cầu về nhà ở nhưng gặp khó khăn về tài chính nên không thể chuyển thành nhu cầu thực; 20% là nhu cầu đầu tư bất động sản mua đi bán lại (tăng khoảng 10% so với quý trước đó); 30% là nhu cầu đầu tư để khai thác cho thuê.

Thực tế, hiện có nhiều ngân hàng mời chào vay vốn với các chương trình ưu đãi lãi suất 0% kéo dài từ 12-18 tháng. Tuy nhiên, do giá nhà tăng cao, thu nhập chưa có nhiều cải thiện, nên khả năng cân đối tài chính để mua nhà là việc không dễ dàng với nhiều người ở thời điểm này.

Chẳng hạn, tại một số dự án chung cư như Bình Minh Garden, Khai Sơn City, Berriver Jarding ở quận Long Biên, Hà Nội, với mức giá tối thiểu từ hơn 3 tỷ đồng, dù được ngân hàng hỗ trợ nhưng với khoản vay 50% giá trị căn hộ, tương đương khoảng 1,5 tỷ đồng, mỗi tháng người vay mua nhà cần thanh toán khoảng 20-23 triệu đồng/tháng tùy thuộc từng ngân hàng và thời gian của gói vay.

“Đây là mức chi trả cố định hàng tháng nên trước khi ký quyết định vay mua nhà, người vay cần đảm bảo mức thu nhập khoảng 40-50 triệu đồng/tháng để tránh áp lực nợ vay”, Toàn - nhân viên môi giới thuộc Đất Xanh Miền Bắc chia sẻ.

Tại Hội nghị tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội tổ chức mới đây, đại diện Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank cùng một số ngân hàng khác đều thừa nhận rằng, lãi suất cho vay mua nhà dù đã giảm nhưng hiện vẫn ở mức cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân và điều này khiến người mua đắn đo nhiều hơn khi muốn tiếp cận vốn ngân hàng.

Ông Nguyễn Thanh Tùng - Tổng giám đốc Vietcombank cho hay, so với đầu năm, mặt bằng lãi suất cho vay hiện đã giảm khoảng 2,5%/năm cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, nhưng giá bất động sản giảm rất ít, chưa phù hợp với người mua nhà để ở. Các giao dịch bất động sản chủ yếu là mua đi bán lại nhằm mục đích đầu cơ, trong khi giao dịch mua ở thực không nhiều.

Theo ông Tùng, dù ngân hàng liên tục giảm lãi suất huy động, nhưng khách hàng cá nhân tới gửi tiền vẫn nhiều, trong khi người vay mua nhà liên tục giảm, nguyên nhân có thể do niềm tin vào thị trường bất động sản chưa hoàn toàn phục hồi, bên cạnh tâm lý chờ đợi giá nhà cũng như lãi vay xuống thấp hơn nữa.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đình Tùng - Tổng giám đốc OCB nhìn nhận, sở dĩ nhu cầu tín dụng bất động sản tiêu dùng của cá nhân xuống thấp như hiện nay là do kinh tế còn khó khăn, ảnh hưởng đến thu nhập của người dân. Vì vậy, ngân hàng khó có thể kích cầu tín dụng mua nhà trong giai đoạn hiện tại, cho dù người dân có nhu cầu về nhà ở. Mặt khác, thị trường nhà đất chưa thực sự hồi phục nên khách hàng chưa mặn mà với việc vay vốn mua nhà, mà kỳ vọng giá nhà cũng như lãi suất sẽ giảm thêm mới ra quyết định.

Khó khăn chưa sớm qua

Dù ngân hàng liên tục giảm lãi suất huy động, nhưng khách hàng cá nhân tới gửi tiền vẫn nhiều, trong khi người vay mua nhà liên tục giảm, nguyên nhân có thể do niềm tin vào thị trường bất động sản chưa hoàn toàn phục hồi, bên cạnh tâm lý chờ đợi giá nhà cũng như lãi vay xuống thấp hơn nữa.

Theo TS. Nguyễn Hữu Huân, giảng viên Trường đại học Kinh tế TP.HCM, lãi suất cho vay tại nhiều ngân hàng hiện đã giảm 1- 3%/năm so với đầu năm, nhưng với tín dụng cá nhân, trong đó có cho vay mua nhà để ở, áp lực lãi suất vẫn lớn bởi chính sách ưu đãi lãi suất của hầu hết ngân hàng chỉ áp dụng trong 6 tháng đến 1 năm đầu, sau đó được thả nổi cộng thêm biên độ nên cao hơn 10%/năm. Chưa kể, trong bối cảnh khó khăn hiện nay, không phải ai cũng có đủ điều kiện để vay mua nhà.

“Vì tình hình sản xuất - kinh doanh khó khăn, nhiều doanh nghiệp giảm lương, nên thu nhập của người lao động giảm. Do đó, dù có ngân hàng hỗ trợ, nhưng áp lực trả lãi vay là bài toán mà khách hàng cần tính kỹ. Kỳ vọng khi lãi suất giảm thêm trong thời gian tới sẽ kích thích cầu tín dụng nhà ở tăng trở lại, bởi lẽ nhu cầu về nhà ở vẫn cao”, ông Huân nói.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho hay, thực tế, nhiều ngân hàng đã giảm lãi suất cho cả khoản vay mới và cũ nhưng chưa nhiều, mà sẽ theo lộ trình. Mặt khác, những nhà đầu tư bất động sản có khoản vay cũ đã “hết lực”, không còn nguồn thu nhập khác để duy trì. Trong khi đó, những người chưa vay ngân hàng đều thấy mức lãi suất sau ưu đãi vẫn cao, nếu dùng đòn bẩy tài chính sẽ không có lợi.

Theo ông Toản, giai đoạn trước, nhà đầu tư dùng đòn bẩy nợ vay để đầu tư bất động sản không hề nhỏ, từ một vài tới hàng chục tỷ, thậm chí cả trăm tỷ đồng. Do đó, mỗi tháng, họ cần vài trăm triệu đồng để trả nợ ngân hàng, đây là số tiền không hề nhỏ. Việc giảm lãi suất khoản vay mới chỉ tác động một phần tới giao dịch trên thị trường. Hầu hết giao dịch sẽ đến từ các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Tuy nhiên, số lượng giao dịch này sẽ không đáng kể vì tâm lý chung vẫn trong trạng thái nghe ngóng.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, những vướng mắc liên quan tới pháp lý dự án nếu mất quá nhiều thời gian khắc phục sẽ càng làm chậm việc cung ứng sản phẩm ra thị trường và khi đó, giá nhà sẽ còn tăng. Do đó, Chính phủ và các cơ quan quản lý cần có động thái mạnh mẽ hơn, từ đó tạo điều kiện cải thiện nguồn cung, cải thiện tâm lý người mua nhà, gỡ khó cho cả chủ đầu tư dự án và ngành ngân hàng.