Thị trường bất động sản đang lệch pha cung - cầu

Dũng Nguyễn

(TBKTSG Online) - Dù còn nhiều khó khăn nhưng thị trường cũng có những tín hiệu lạc quan về sự hồi phục, cho thấy triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản, theo báo cáo của Colliers International Việt Nam.

Thị trường không chỉ bị sụt giảm cả nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, mà còn ở tình trạng “lệch pha cung-cầu” về sản phẩm.

Những chỉ báo hồi phục ở thị trường trầm lắng

Báo cáo cập nhật của Colliers International Việt Nam cho thấy mặc dù còn nhiều khó khăn, thị trường bất động sản cả nước vẫn ghi nhận những điểm tích cực.

“Nhìn chung, các hoạt động kinh doanh bất động sản trên cả nước đã có tiến triển tốt hơn, sôi động hơn và có những tín hiệu lạc quan, tích cực. Càng về cuối năm, thị trường càng cho thấy những dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ”, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Internation Việt Nam, nhận định tại Lễ vinh danh bất động sản tiêu biểu Việt Nam 2020 do Tạp chí Nhịp cầu Đầu tư tổ chức ngày 18-11 vừa qua.

Báo cáo thị trường quí 3-2020 của Colliers Internation Việt Nam cho thấy tại thị trường TPHCM, nhiều hoạt động vẫn duy trì mức tăng trưởng.

Chẳng hạn, ở phân khúc văn phòng cho thuê, thị trường vẫn tăng trưởng ngay cả khi đợt bùng phát đại dịch thứ hai xảy ra. Theo đó, giá chào thuê trung bình cho cả tòa nhà hạng A và B đều giữ xu hướng tăng, tăng lần lượt 4,5% và 11,5% so với qúi trước. So với cùng kỳ năm 2019, giá chào thuê hạng A giảm nhẹ 0,2%, trong khi hạng B tăng mạnh 26,1%.  Do quí 2 không ghi nhận nguồn cung mới nên tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A và B trong quí 3 tăng lên gần mức đỉnh.

Lĩnh vực bán lẻ vốn chịu ảnh hưởng nặng nề từ Covid-19 cũng đang dần trở lại bình thường sau làn sóng thứ hai kết thúc. Nửa đầu quí 3 vừa qua, các trung tâm bán lẻ tại TPHCM ghi nhận lượng khách hàng sụt giảm 1,7%, do tâm lý e ngại Covid-19; giá thuê cũng ghi nhận giảm 4,2 đô la so với quí trước.

Lĩnh vực căn hộ, nhà ở thì nhu cầu vẫn tiếp tục được duy trì. Mặc dù thị trường gặp khó khăn nhưng nhiều dự án vẫn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy lên tới 90%. Ngược lại, nguồn cung vẫn khan hiếm do bị ảnh hưởng bởi đại dịch.

Nguồn: báo cáo quí 3-2020, Colliers International Việt Nam

Tại hội thảo Chiến lược đầu tư thời Covid-19 mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA vẫn thể hiện sự lạc quan về thị trường bất động sản. Theo đó, từ nay đến hết năm 2021, thị trường sẽ tiếp tục đà hồi phục và tăng trưởng trở lại, nhờ việc kiểm soát tốt đại dịch Covid-19 và các chính sách hỗ trợ mới từ phía cơ quan quản lý.

Theo báo cáo tình hình 10 tháng đầu năm của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA), thị trường chịu tác động nặng nề bởi Covid-19 từ tháng 3-7 vừa qua, nhưng từ tháng 8 đến nay, thị trường bất động sản đã từng bước phục hồi trở lại, đi cùng với sự tăng trưởng mạnh của thị trường bất động sản công nghiệp, trên cơ sở cả nước kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19 và nỗ lực của cộng đồng doanh nghiệp.

Dù những chỉ báo phục hồi ngày càng rõ nét hơn, thị trường bất động sản cho đến nay nhìn chung vẫn ở giai đoạn ảm đạm. Theo HOREA, Covid-19 chỉ làm trầm trọng thêm những khó khăn sẵn có của thị trường bất động sản trong ba năm gần đây.

Theo đó, thị trường không chỉ bị sụt giảm cả nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, mà còn ở tình trạng “lệch pha cung-cầu” về sản phẩm, thể hiện ở việc thiếu nhà ở thương mại vừa túi tiền và thừa nhà ở cao cấp hay các sản phẩm lưu trú du lịch.

Ngoài ra, tình trạng thường thấy hiện nay là giá bán trên thị trường sơ cấp thì vẫn “neo” cao, trong khi giá trên thị trường thứ cấp giảm (phần lớn do chấp nhận bán cắt lỗ) và thị trường bất động sản cho thuê.

Xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Internation Việt Nam, xu hướng được nhìn thấy hiện nay là sự dịch chuyển ra ngoài trung tâm. Sau khi đại dịch được kiểm soát, các doanh nghiệp làm việc trong các ngành chịu ảnh hưởng nghiêm trọng bởi Covid-19 trở nên thận trọng hơn trong việc gia hạn hợp đồng.

Điều này thấy rõ ở phân khúc văn phòng cho thuê, khi một số người thuê nhà từ tài chính, các ngành ngân hàng, công nghệ và các doanh nghiệp vừa và nhỏ nước ngoài mới thành lập chuyển từ văn phòng hạng A sang hạng B, thậm chí tìm kiếm các tòa nhà có giá thuê thấp hơn. Ngược lại, cũng có những khách thuê có tiềm lực tài chính dồi dào chuyển văn phòng sang cao ốc hạng A, nhưng lượng giao dịch ít hơn nhiều so với cùng kỳ. Tương tự, nhiều trung tâm bán lẻ có xu hướng đặt ở ngoài vùng trung tâm hành chính.

Trong khi đó, báo cáo của HOREA cũng nêu lên xu hướng một số tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn rời TPHCM, chuyển hướng đầu tư về các tỉnh, thành phố trong cả nước, nhất là các địa phương có tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa cao, các tỉnh ven biển có tiềm năng phát triển du lịch và vùng thủ đô Hà Nội.

Theo các chuyên gia, thị trường vẫn có điểm lạc quan về các yếu tố vĩ mô, bao gồm khả năng phục hồi của nền kinh tế sau đại dịch, các dự án hạ tầng đang tích cực đẩy nhanh tiến độ và các hiệp định thương mại tự do có quy mô và tác động lớn lần lượt được ký kết.

Tuy nhiên, bên cạnh sự lạc quan của một số chuyên gia thì vẫn có đó những lo ngại, ít nhất là trong ngắn hạn. Theo TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, chia sẻ rằng ít nhất đến hết tháng 6-2021 không phải là thời điểm cho việc đầu cơ bất động sản. “Hãy đầu tư dài hạn và cẩn trọng với đòn bẩy tài chính”, ông Thành đưa ra khuyến cáo.