Dự án Sunshine Horizon với vị trí tuyệt đẹp bên bờ Kênh Tẻ (Quận 4, Thành phố HCM) đang là tâm điểm của giới địa ốc Sài Thành. Bên cạnh pháp lý, thì lịch sử dự án cũng được không ít nhà đầu tư quan tâm. Theo tìm hiểu, dự án có địa chỉ tại 78 Tôn Thất Thuyết rộng khoảng 2,4ha, trước đây là trụ sở của CTCP Vận tải và Giao vận Bia Sài Gòn (Sabetran) - thành viên của Sabeco.

Năm 2010, Sabetran hợp tác với Tập đoàn Trung Thuỷ triển khai dự án địa ốc trên khu đất này. Theo thoả thuận, 2 bên thành lập doanh nghiệp dự án CTCP Bất động sản Sabetran Trung Thuỷ, trong đó Sabetran góp 25% bằng quyền thuê đất, Trung Thuỷ góp 75% bằng tiền. Vốn điều lệ của doanh nghiệp dự án là 100 tỷ đồng.

Dự án thuộc phân khúc cao cấp sau đó được truyền thông rộng rãi với tên gọi Lancaster Residences D4, có tổng mức đầu tư 1.200 tỷ đồng, theo kế hoạch ban đầu sẽ khởi công xây dựng vào tháng 6/2011, giữa năm 2012 bắt đầu bán sản phẩm và giao nhà vào năm 2014.

Rầm rộ được một thời gian, tin tức về dự án thưa dần. Tới tận 5 năm sau, UBND TP.HCM tháng 8/2016 mới chính thức có quyết định thu hồi 23.669,2 m2 đất tại 78 Tôn Thất Thuyết và giao 13.827,1 m2 cho Sabetran Trung Thuỷ (diện tích còn lại để làm đường và xây trường mầm non).

Sau nhiều năm không đề cập đến dự án 78 Tôn Thất Thuyết, Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2017 của Sabetran bất ngờ nóng lên với tờ trình liên quan đến dự án này. Các phương án được đưa ra là tiếp tục góp hàng trăm tỷ đồng để triển khai, hoặc thoái vốn khỏi dự án. HĐQT doanh nghiệp này "gợi ý" phương án rút vốn, thông qua hoán đổi 25% cổ phần dự án lấy một khu đất khác.

Để tăng thêm sức nặng nhằm thuyết phục cổ đông của Sabetran, Đại hội diễn ra ngày 22/4/2017 còn có sự xuất hiện của bà Dương Thanh Thuỷ, đại diện cho Tập đoàn Trung Thuỷ - đối tác liên doanh trong dự án 78 Tôn Thất Thuyết.

Chủ tịch Tập đoàn Trung Thuỷ nhấn mạnh tổng chi phí trước mắt của dự án lên tới 500 tỷ đồng. Theo tỷ lệ vốn góp thì phần của Sabetran phải vào là khoảng 250 tỷ đồng. Với số tiền này thì Sabetran không thể đầu tư được.

Phương án thoái vốn khỏi dự án đã được ĐHĐCĐ Sabetran sau đó thông qua. Và ngay trong năm 2017, phía đối tác đã chuyển 54 tỷ đồng và thêm 10 tỷ đồng phần thuế thu nhập doanh nghiệp để Sabetran mua trụ sở mới là khu đất rộng 6.279m2 trên đường Nguyễn Xiển, P. Long Thạnh Mỹ, Quận 9.

Đầu tháng 10/2017, Sabetran hoàn thất thoái vốn khỏi dự án. BCTC kiểm toán năm 2017 của Sabetran đã ghi nhận khoản thu nhập khác 64 tỷ đồng, bằng đúng số tiền thu về sau khi Sabetran rút khỏi dự án 78 Tôn Thất Thuyết.

Khoản thanh lý quyền thuê đất chiếm hơn 50% lợi nhuận 2017 của Sabetran

Lợi nhuận của Sabetran sụt giảm sâu sau khi lập kỷ lục năm 2017

Đáng chú ý là trước ĐHĐCĐ của Sabetran 11 ngày, tức ngày 11/4/2017, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp thay đổi cho thấy Tập đoàn Trung Thuỷ đã thoái toàn bộ 75% vốn trong doanh nghiệp dự án Sabetran Trung Thuỷ. Có nghĩa rằng vào thời điểm Chủ tịch Dương Thanh Thuỷ có mặt và thuyết phục cổ đông Sabetran trong ĐHĐCĐ năm 2017, Trung Thuỷ đã không còn là cổ đông của dự án và đã âm thẩm chuyển nhượng toàn bộ cổ phần từ trước đó.

Chủ mới dự án không được công bố. Song đến tháng 2/2018, Tập đoàn Novaland công bố hoàn tất việc mua 99,71% lợi ích vốn chủ sở hữu của Sabetran Trung Thuỷ với tổng giá phí là 773.740.800.000 đồng.

Tất nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc Novaland bỏ gần 800 tỷ đồng mua trực tiếp cổ phần dự án từ Trung Thuỷ Group, mà còn qua giai đoạn trung gian, môi giới. Tuy nhiên mức định giá gấp 7,7 lần cho mỗi cổ phần của Sabetran Trung Thuỷ ít nhiều cho thấy mức độ "màu mỡ" của dự án.

Luận điểm này được chứng minh bởi vào tháng 4/2018, tức là chỉ sau 2 tháng đầu tư, Novaland đã bán toàn bộ cổ phần dự án và thu về 834 tỷ đồng, tương đương khoản lãi 61,6 tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn. Dự án sau đó về tay nhóm nhà đầu tư có liên hệ tới tập đoàn Vạn Thịnh Phát, và nay là Sunshine Group, như đã biết.

Trong thương vụ này, Sabetran "bỏ" 2,4ha đất vàng quận 4 để đổi lấy khu đất chỉ hơn 6.000 m2 và ở xa hơn nhiều, với tính hiệu quả mà đến bây giờ vẫn không ít cổ đông đặt dấu hỏi. Về phần mình, 78 Tôn Thất Thuyết có thể coi là một thương vụ "hời" của Trung Thuỷ Group cùng nữ Chủ tịch Dương Thanh Thuỷ.

Với kịch bản tương tự, tháng 8/2016, Tổng công ty Nông nghiệp Sài Gòn (Sagri) và Tập đoàn Trung Thủy ký hợp đồng thành lập Công ty TNHH Nông nghiệp Trung Thủy Sagri để xây dựng khu sản xuất nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao trên khu đất 650 ha tại huyện Củ Chi.

Trung Thủy Sagri có vốn điều lệ 164 tỷ đồng, trong đó Sagri nắm giữ 36% cổ phần. Theo hợp đồng, Trung Thủy tự nguyện cho Sagri vay toàn bộ số tiền góp vốn 59 tỷ đồng, đồng thời không tính lãi trong 3 năm và thanh toán thêm cho Sagri 500 triệu đồng mỗi hecta chi phí đầu tư đất.

Việc hợp tác này bị Kiểm toán Nhà nước kết luận là trái quy định pháp luật, yêu cầu Sagri thanh lý hợp đồng với Trung Thuỷ Group. Ông Lê Tấn Hùng, Tổng Giám đốc Sagri bị kết luận là đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi để Trung Thủy lấy rất nhiều quỹ đất công sai nguyên tắc và thất thoát, thiệt hại rất lớn cho Nhà nước.

Liên quan đến các sai phạm tại Sagri, Cơ quan Cảnh sát điều tra đã ra quyết định khởi tố vụ án và khởi tố bị can với ông Lê Tấn Hùng vào tháng 7/2019.

Trương Lương