Năm 2021, sự bùng phát trở lại của dịch COVID-19 đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản (BĐS) cả nước, đặc biệt là tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh phía Nam. Nguồn cung mới vốn đã hạn chế nay càng eo hẹp hơn, đặc biệt là ở phân khúc trung cấp, bình dân. Điều này tác động tiêu cực đến nhu cầu an cư của đông đảo người dân.

Cái nhìn tổng thể về thị trường

Tại hội thảo “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay” vừa diễn ra hồi cuối tháng 11, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã nhận định tổng hợp số liệu từ các tỉnh, thành trong cả nước cho thấy nguồn cung BĐS nhà ở thương mại sụt giảm rất nhiều. Nguồn cung mới trong chín tháng đầu năm nay chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2020.

Nguồn cung có hạn khiến giá bất động sản chỉ có tăng chứ không thể giảm. Ảnh minh họa: QUANG HUY

“Đáng nói, thời gian qua tỉ lệ về nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ gần như không có, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế” - ông Sinh nói.

Trao đổi với ông Ngô Trung Khánh, một nhà đầu tư BĐS, chúng tôi được biết nguồn cung giảm càng khiến giá căn hộ, đất nền mọi nơi đều ghi nhận tăng. Tại các TP lớn như TP.HCM, để tìm một căn hộ có giá 20-25 triệu đồng/m² là vô cùng hiếm. Hiện mặt bằng giá trung bình đang ở mức 40-50 triệu đồng/m².

“Những cặp vợ chồng trẻ có gia đình hỗ trợ vốn hoặc có vốn tích lũy tầm 1,5 tỉ đồng cũng chưa đủ để mua một căn chung cư ở xa trung tâm. Lý do là giá đã lên mức tối thiểu 2-2,5 tỉ đồng/căn, còn đất nền nội thành thì “bèo” cũng phải 100 triệu đồng/m²” - ông Khánh thông tin.

Một nhà đầu tư khác là ông Phước Huy (quận 7) cho biết giá nhà, đất không hề có dấu hiệu giảm nhiệt. Tuy nhiên, ông may mắn đầu tư được một căn nhà phố một trệt ba lầu với giá hơn 10 tỉ đồng (nhẹ hơn giá sản phẩm cùng cấp hơn 1 tỉ đồng) và một căn hộ 28 m² ở quận 4 có giá 2,5 tỉ đồng (rẻ hơn căn hộ cùng khu vực 300-400 triệu đồng). Lý do có giá hời là do chủ nhà kẹt tiền mặt, cần bán gấp để xoay xở công việc. “Do đó, lúc này ai có tiền mặt dồi dào, không cần đi vay sẽ dễ tìm được món ngon” - ông Huy gợi ý.

Những lý do ngầm khiến nguồn cung suy giảm

Nhận định về hoạt động của các sàn giao dịch, ông Sinh khẳng định vẫn còn nhiều bất cập khiến công tác quản lý nhà nước về giao dịch BĐS gặp khó khăn. Đơn cử như chưa hình thành được hệ thống giao dịch có kiểm soát, đảm bảo tính pháp lý trong giao dịch, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng; vẫn còn có hiện tượng các sàn giao dịch câu kết với nhau ôm hàng, làm giá, tạo sóng, thổi giá, gây sốt ảo làm nhiễu loạn thị trường địa ốc.

Phân tích về nguyên nhân khiến thị trường hiếm nguồn cung, ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đào tạo BĐS cho rằng điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản.

Để giải quyết vấn đề này, TS Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, cho rằng ở thời điểm hiện tại, nguồn cung khan hiếm, đầu cơ tăng, giá cả bất hợp lý… nên rất cần các giải pháp để lành mạnh hóa thị trường. “Trong đó, chúng ta cần đưa ra những khuyến nghị cụ thể để hoàn thiện khuôn khổ pháp lý” - ông Lộc nói.

Ở góc nhìn khác, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, nêu quan điểm: “Theo tôi, việc nguồn cung teo tóp là do rất nhiều doanh nghiệp lớn, thậm chí có cả doanh nghiệp lớn âm dòng tiền nhiều năm nhưng vẫn đầu cơ thu gom đất để phát triển dự án kiểu lấy lệ. Trong khi đó các doanh nghiệp khác có nhu cầu đầu tư, phát triển dự án nghiêm túc thì lại thiếu đất. Những doanh nghiệp lớn đủ sức đầu cơ đất theo hình thức này thường phải có ngân hàng đứng phía sau. Cách làm ăn này không chỉ dẫn đến hiện tượng lãng phí đất đai nghiêm trọng, làm đình trệ cả tài chính mà còn có thể đẩy thị trường rơi vào rủi ro”.•