Khảo sát của VnExpress đầu tháng 12 cho thấy, thị trường cho thuê nhà phố thương mại (còn gọi là shophouse liền thổ) trong các dự án đang có chung số phận vắng khách thuê như nhà phố mặt tiền nội đô TP HCM. Tại khu Thủ Thiêm, nhà phố dọc theo trục đường Nguyễn Cơ Thạch tuy có giá vài triệu USD, phổ biến 75-80 tỷ đồng một căn hiện khó cho thuê dù giá thuê 130-140 triệu đồng một tháng có cam kết giảm giá, trợ giá thuê mùa dịch.
Các căn shophouse nhà phố thương mại dọc theo trục đường Đồng Văn Cống giá bán 27-35 tỷ đồng một căn, giá thuê 30-58 triệu đồng một tháng (tùy mức trang bị nội thất), cũng bỏ trống hàng loạt. Cả dãy shophouse nối dài chỉ lác đác một vài căn được khai thác, còn lại lâm cảnh đìu hiu. Cách đó vài km, những căn shophouse khu Cát Lái giá chào bán cả chục tỷ đồng một căn, giá thuê dao động 18-20 triệu đồng một tháng, song không ai thuê.
Tại quận Thủ Đức, shophouse ở trục giao thông chính có giá bán 35-50 tỷ đồng một căn, giá thuê mùa dịch 50-70 triệu đồng một tháng lại xảy ra tình trạng tuy kén khách thuê. Khu này được giới nhà giàu thu mua, chấp nhận bỏ trống không khai thác. Còn nhà phố thương mại trên trục Phạm Văn Đồng giá chào thuê 42-45 triệu đồng một tháng, ghi nhận nhiều mặt bằng giảm giá chào thuê để kích cầu khi khách thuê cũ dọn đi.
Thị trường nhà phố quận 2, TP Thủ Đức. Ảnh: Quỳnh Trần
Ế khách thuê, các gói chào đều để mở khả năng đàm phán giá thấp hơn niêm yết, thị trường shophouse có xu hướng bị giảm hiệu suất khai thác xuống mức dưới 2% giá vốn. Chỉ một số ít khu vực sầm uất hơn hiệu suất khai thác shophouse, đạt 3% trên tổng giá trị tài sản. Tuy nhiên, nghịch lý đang xảy ra ở thị trường shophouse là ế khách thuê nhưng vẫn hút khách mua, giá thuê trên đà giảm song giá bán vẫn neo cao, thậm chí tăng lên.
Ông Chinh, môi giới cho thuê nhà phố thương mại khu vực quận 2 và Thủ Đức cho biết người mua shophouse hiện xem bài toán khai thác cho thuê là thứ yếu, còn việc nắm giữ tài sản và khả năng tăng giá trị tích lũy lâu dài là mục tiêu hàng đầu. Ông Chinh tiết lộ, hiện nay đa số các shophouse nhà phố đều có giá bán đã tăng ít nhất gấp đôi so với thời điểm được tung ra lần đầu trên thị trường sơ cấp (trung bình 3-4 năm). Giá đội lên cao, song vẫn có người xuống tiền mua.
Trao đổi với VnExpress, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land, xác nhận nhiều shophouse liền thổ thời gian đầu vận hành khai thác có giá thuê khiêm tốn so với suất đầu tư hàng chục tỷ đồng và thường thưa vắng khách.
Việc cho thuê shophouse không thuận lợi vì phải chờ toàn khu dự án hoàn thiện hạ tầng, đầy đủ tiện ích mới có thể khai thác vận hành vào guồng. Nếu bố trí luồng giao thông để tiếp cận các căn shophouse bất hợp lý cũng khiến việc cho thuê ế ẩm. Thêm vào đó, 2 năm qua dịch bệnh cũng tác động lớn đến bất động sản cho thuê khiến toàn thị trường mặt bằng kinh doanh (trong đó có shophouse) cũng bị ảnh hưởng.
Hiện nay các căn nhà phố thương mại có hiệu suất khai thác lý tưởng trên thị trường chỉ đạt trên dưới 3% một năm nhưng không nhiều, đa phần có giá thuê chỉ đạt khoảng 1,5-2% trên giá vốn. Tuy nhiên, theo bà Hương, với chủ nhà, sự kỳ vọng nguồn thu từ cho thuê shophouse thường không đáng kể, chỉ là bổ trợ trong bài toán đầu tư. Bởi lẽ người sở hữu tài sản này nhắm đến mục tiêu tăng giá nhà trong dài hạn hơn là thu tiền thuê hàng tháng.
Nếu phát triển bài bản và đúng quy chuẩn, shophouse có số lượng hạn chế, chỉ nằm ở vị trí các tuyến đường chính dẫn vào dự án quy mô lớn hoặc bố trí ở những phố đi bộ, nơi có cảnh quan đẹp và định vị chức năng thương mại cao. Khi được phát triển theo các tiêu chuẩn này, shophouse liền thổ thường có mức tăng giá tốt hơn các loại hình bất động sản khác. Trong điều kiện bình thường, shophouse liền thổ tăng giá 25-30% một năm, nếu nắm giữ tài sản trong dài hạn, mức tăng giá gấp đôi khá phổ biến. Giai đoạn 2016-2021, nhiều shophouse tăng giá 2-3 lần. Đây cũng là lý do giá thuê shophouse thấp hoặc mặt bằng bỏ trống thời gian dài nhưng chủ nhà vẫn ít bị ảnh hưởng.
Giá trị của shophouse liền thổ, theo CEO Đại Phúc Land, sẽ phụ thuộc vào một vài biến số. Thứ nhất là khả năng lấp đầy của toàn dự án phải nhanh. Thứ hai là dịch vụ tiện ích của dự án phải tốt. Thứ ba là cộng đồng cư dân nội khu đủ lớn và thứ tư là phải có sự kết nối thông suốt, thu hút cộng đồng cư dân bên ngoài dự án.
Do đó, bà Hương khuyến cáo, không phải nhà phố nào gắn mác shophouse cũng đều tăng giá tốt hay có thể khai thác cho thuê ổn định. Có nhiều trường hợp nhà phố phát triển đã lâu nhưng toàn khu không người ở, việc khai thác cho thuê gần như bằng không và tốc độ tăng giá tài sản cũng khá chậm. Vì vậy, trước khi chọn mặt gửi vàng, nhà đầu tư shophouse nên thận trọng cân nhắc đến năng lực triển khai của chủ đầu tư. Đây là yếu tố quan trọng bởi lẽ nếu doanh nghiệp có đủ tâm huyết phát triển và quản lý dự án tốt thì suất đầu tư shophouse mới được đảm bảo hiệu suất sinh lời như kỳ vọng.
Trung Tín