Thời gian qua, giá đất tại một số địa phương thuộc tỉnh Lâm Đồng như TP Bảo Lộc, huyện Bảo Lâm… nóng lên từng ngày. Ăn theo xu hướng, nhiều dự án phân lô, bán nền “xẻ thịt” đồi chè, thậm chí đất rừng cũng đua nhau mọc lên như nấm. Lợi dụng chính sách hiến đất làm đường, nhiều người dân và doanh nghiệp đã bắt tay nhau, tự ý phân lô bán nền, vẽ dự án bất động sản (BĐS) trái phép để rao bán, thu tiền người mua.
| Có một lỗ hổng trong các vụ việc trên là trách nhiệm của ban giám sát đầu tư cộng đồng ở địa phương đã bị “bỏ quên”. Theo quy định luật đầu tư, ban giám sát đầu tư cộng đồng do mỗi xã lập nên chính là đơn vị giám sát các dự án phân lô, bán nền tại địa phương. Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài thương mại luật gia Việt Nam |
Vẽ dự án kiểu Alibaba
Thời gian gần đây, nhiều bài báo đã phản ánh tình trạng có tới 100 dự án đã và đang thi công các hạng mục, chào bán rầm rộ tại TP Bảo Lộc, huyện Bảo Lâm thuộc tỉnh Lâm Đồng. Trong đó, ở Bảo Lâm số dự án ít hơn nhưng diện tích dự án lại lớn hơn, nhiều dự án áp sát rừng. Có những dự án BĐS trái phép đang thi công có diện tích hơn 10 ha, thậm chí 41 ha (gấp 1,4 lần khu trung tâm Hòa Bình - Đà Lạt), có dự án nằm ngay trong Trung tâm TP Bảo Lộc. Ngoài ra có tình trạng một số “dự án” thực hiện không đúng quy hoạch, xẻ đồi chè để phân lô, bán nền tràn lan, vi phạm nghiêm trọng về kinh doanh BĐS.
Theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, có hai sai phạm chính tại các dự án trên. Thứ nhất là xây dựng trái phép, các cá nhân, tổ chức lợi dụng việc hiến đất mở đường để phân lô bán nền. Dù chưa được cơ quan nhà nước chấp thuận nhưng cá nhân, tổ chức tự ý xây dựng trái phép đường, san gạt đất, đấu nối với đường giao thông hiện hữu…
Một “dự án” đang được phân lô, quảng cáo là khu nghỉ dưỡng trong khi lãnh đạo huyện Bảo Lâm khẳng định hiện trạng quả đồi 40 ha này là đất ở nông thôn. Ảnh: CTV
Thứ hai là giao dịch mua bán BĐS trái phép. Các dự án này chưa có sổ hồng từng nền mà là đất có một sổ hoặc nhiều sổ đứng tên các cá nhân. Đất chưa được tách thửa, không được địa phương cấp phép lập dự án nhưng cá nhân, doanh nghiệp vẫn bán cho nhiều người, giống hệt kiểu sai phạm của Công ty Alibaba trước đây. “Đây là chiêu trò lừa dối khách hàng của các cá nhân, doanh nghiệp phân lô bán nền trái phép” - luật sư Phượng nhấn mạnh.
Đồng tình, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài thương mại luật gia Việt Nam (VLCAC), cũng cho biết việc phân lô, bán nền đã được quy định rất rõ tại Điều 41 Nghị định 43/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Theo đó, dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì phải đáp ứng một số điều kiện cụ thể.
Thứ nhất, dự án phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Thứ hai, chủ đầu tư phải hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng dịch vụ, kỹ thuật, xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt. Dự án đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu như điện, nước, thu gom rác thải…
Thứ ba là chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Thứ tư, dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
“Như vậy, nhiều trường hợp phân lô, bán nền được báo chí phản ánh thời gian qua không hề đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Nếu dự án có lách luật gì đi nữa thì khi không đáp ứng đủ các điều kiện theo Nghị định 43 vẫn là sai luật” - luật sư Hậu phân tích.
Người mua cần được bảo vệ quyền lợi
Thực hiện chỉ đạo của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, ngày 29-11, Thanh tra Bộ Xây dựng đã có văn bản hỏa tốc gửi UBND tỉnh Lâm Đồng về tình trạng phân lô bán nền ở TP Bảo Lộc, huyện Bảo Lâm thuộc tỉnh này. Thanh tra bộ đã đề nghị UBND tỉnh tổng hợp tình hình, báo cáo bằng văn bản các nội dung báo chí phản ánh về tình trạng phân lô bán nền đang diễn ra tại đây trước ngày 6-12.
Tình trạng lợi dụng chính sách hiến đất làm đường để phân lô bán nền tràn lan tiềm ẩn nhiều nguy cơ vi phạm pháp luật, gây thiệt hại cho người mua nhà, đất. “Thanh tra tỉnh cần xử lý vi phạm các cơ quan, cá nhân liên quan để tránh những tranh chấp, lừa đảo về sau” --luật sư Nguyễn Văn Hậu đề nghị.
Đồng thời, ông lưu ý tất cả hợp đồng cá nhân, hộ gia đình ký ủy quyền cho các công ty BĐS thực hiện bán đất cho khách hàng khi xử lý hậu quả giao dịch đều sẽ bị vô hiệu theo quy định của Điều 131 Bộ luật Dân sự.
Đối với người đã lỡ mua đất ở các dự án này, luật sư Phượng khuyến cáo nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ pháp lý, liên hệ chính quyền địa phương hỏi thông tin về quy hoạch, pháp lý. Nếu đất có thể ra sổ, pháp luật bảo vệ họ được thì có thể tiếp tục giao dịch. Nếu xác định dự án đó có sai phạm, trái pháp luật thì khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư thanh lý hợp đồng để lấy lại tiền càng sớm càng tốt. Tránh trường hợp sau này dự án bị thu hồi, chủ đầu tư bị xử phạt thì khách mua sẽ mất tiền oan uổng.•
| Công an tỉnh vào cuộc điều tra Công an tỉnh Lâm Đồng cho biết đang tiến hành xác minh tin báo tội phạm của Thanh tra tỉnh về một số dấu hiệu sai phạm trong việc hiến đất mở đường, phân lô tách thửa trái quy định. Công an tỉnh yêu cầu Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh cung cấp chứng cứ, tài liệu, dữ liệu điện tử liên quan, các nội dung cần làm rõ là thời gian hình thành các tuyến đường; mục đích xây dựng đường sá và cơ sở pháp lý hình thành... Trước đó, Thanh tra tỉnh đã có kết luận về trách nhiệm của chủ tịch UBND TP Bảo Lộc trong công tác quản lý, sử dụng đất, đầu tư xây dựng cơ bản trên địa bàn. Nhiều sai phạm được chỉ ra như các cá nhân, hộ gia đình tự đầu tư hạ tầng, mở đường, dựng trụ điện nhằm phân lô, tách thửa, quảng cáo bán dự án nhưng không được cấp phép, gây nên tình hình phức tạp. Thế nhưng công tác chỉ đạo của Thành ủy, quản lý của UBND TP Bảo Lộc còn lúng túng, chưa chặt chẽ, chưa kiên quyết dẫn đến việc nhiều trường hợp vi phạm nhưng chưa được xử lý kịp thời. |