Luật sư tư vấn
Theo khoản 3 điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC (có hiệu lực từ ngày 1/1/2022), cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản (cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ) và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Với quy định mới, người chỉ có một căn nhà duy nhất cho thuê với giá 10 triệu đồng/tháng nhưng cho thuê được 9 tháng/năm thì không phải đóng thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng vì tổng doanh thu là 90 triệu đồng/năm (dưới 100 triệu đồng/năm).
Hiện nay, theo điểm c khoản 1 điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC, dù chỉ cho thuê được 9 tháng/năm (tổng doanh thu là 90 triệu đồng), 3 tháng còn lại không cho thuê được nhưng vẫn bị coi là tổng doanh thu 120 triệu đồng/năm (90 triệu đồng: 9 tháng x 12 tháng) và phải đóng thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng.
Mức thuế suất đối với cá nhân cho thuê nhà, mặt bằng nói riêng và cho thuê tài sản nói chung trong trường hợp tổng doanh thu lớn hơn 100 triệu đồng/năm là 10% trên doanh thu (5% thuế thu nhập cá nhân + 5% thuế giá trị gia tăng).
Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.
Ví dụ: A ký hợp đồng cho thuê nhà trong 2 năm (tính theo 12 tháng liên tục) với thời gian cho thuê là từ tháng 10 năm 2021 đến hết tháng 9 năm 2023, tiền thuê là 10 triệu đồng/tháng và được trả 1 lần. Như vậy, doanh thu tính thuế và thuế phải nộp đối với doanh thu trả tiền một lần từ hoạt động cho thuê nhà của A xác định như sau:
Năm 2021, A cho thuê nhà 3 tháng (từ tháng 10 đến hết tháng 12) với doanh thu cho thuê là 3 tháng x 10 triệu đồng = 30 triệu đồng (dưới 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2021 A không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.
Năm 2022, A cho thuê nhà 12 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 12), với doanh thu cho thuê là 12 tháng x 10 triệu đồng = 120 triệu đồng (lớn hơn 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2022 A phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.
Năm 2023, A cho thuê nhà 9 tháng (từ tháng 01 đến hết tháng 9), với doanh thu từ hoạt động cho thuê là 9 tháng x 10 triệu đồng = 90 triệu đồng (dưới 100 triệu đồng). Như vậy, năm 2023 A không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê nhà.
Ngoài nội dung nêu trên, Thông tư 100/2021/TT-BTC còn có nhiều nội dung mới khác so với quy định hiện hành. Trong đó, nổi bật không bắt buộc Sàn thương mại điện tử khai thuế thay người bán như tại Thông tư 40/2021/TT-BTC; thay vào đó là quy định tổ chức bao gồm cả chủ sở hữu Sàn giao dịch thương mại điện tử thực hiện việc khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trên cơ sở ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự. Nếu tổ chức là chủ sở hữu Sàn giao dịch thương mại điện tử không thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân kinh doanh thông qua Sàn trên cơ sở ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự thì Cục Thuế phối hợp với Sàn giao dịch thương mại điện tử trong việc chia sẻ và cung cấp thông tin của cá nhân kinh doanh thông qua Sàn theo hướng dẫn của Tổng cục Thuế để quản lý thuế theo quy định của pháp luật.
Luật sư Phạm Thanh Hữu
Đoàn luật sư TP HCM
Xem thêm: lmth.5429934-ahn-euht-ohc-iougn-iov-euht-hnit-hcac-iod-yaht-2202-ut-iahp-oc/ten.sserpxenv