Năm 2021, sự bùng phát trở lại của dịch Covid-19 đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản (BĐS) cả nước, đặc biệt là tại Hà Nội, Tp.HCM và các tỉnh phía Nam.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến nay nguồn cung BĐS chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2020. Số lượng dự án và căn hộ thương mại đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai có 254 dự án trên cả nước với 82.258 căn.

Lượng giao dịch BĐS bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2020. Cụ thể, trên cả nước có 66.950 giao dịch thành công; tại miền Bắc có 23.621 giao dịch, tại miền Trung có 18.399 giao dịch, tại miền Nam có 24.930 giao dịch; riêng tại tại Hà Nội có 8.410 giao dịch thành công, tại Tp.HCM có 6.803 giao dịch thành công.

Về giá, giao dịch BĐS tăng mạnh và có hiện tượng sốt giá cục bộ tại một số khu vực, phân khúc bất động sản. Tuy nhiên, sau đó hiện tượng tăng giá đất nền nóng cục bộ cũng nhanh chóng hạ nhiệt khi Chính Phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có các văn bản chỉ đạo.

Trước tình hình thị trường BĐS trong năm 2021 trên, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng nêu một số khó khăn, tồn tại như cơ cấu sản phẩm BĐS chưa phù hợp, dư thừa BĐS cao cấp, thiếu hụt lớn ở phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân, nhà ở giá hợp lý cho các đối tượng thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chưa đáp ứng được nhu cầu. Tiến độ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tại các địa phương còn rất chậm. Giá BĐS liên tục tăng. Các dự án BĐS còn nhiều thiếu sót, chưa hoàn thiện về hồ sơ, trình tự thủ tục pháp lý. Hoạt động về giao dịch BĐS còn lộn xộn, chưa được kiểm soát tốt

Đặc biệt, còn tồn tại một số chồng chéo, bất cập nhất định trong hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…

150 dự án bị ách tắc

Về bất cập này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho biết, tại khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 quy định “được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở” đã làm phát sinh “xung đột pháp luật” với các quy định của pháp luật về đất đai.

Theo Luật Đầu tư, dự án nào có 100% đất ở thì mới được công nhận là chủ đầu tư. Sau đó, có bổ sung thêm 1 trường hợp công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng “đất ở hợp pháp và các loại đất khác”. Tuy nhiên, vẫn còn bỏ sót 2 trường hợp không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc chỉ có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. 

Ông Châu cho rằng, điều này không đúng ở Luật Đất đai. Chính vì vậy, có 170 dự án tại Tp.HCM bị vướng ở vấn đề này.

Trong góp ý kiến Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 8 luật, trong đó có sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 mà HoREA gửi các cơ quan của Quốc hội có thống kê, kể từ ngày 10/12/2015 (ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực) đến tháng 8/2018 tại Tp.HCM đã có 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, hoặc chỉ có đất nông nghiệp, hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở bị ách tắc không được công nhận chủ đầu tư. 

Năm 2020 có thêm 44 dự án nữa nâng tổng số dự án nhà ở thương mại không được công nhận chủ đầu tư lên đến 170 dự án.

11 tháng đầu năm 2021, Tp.HCM chỉ giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư cho 20 dự án tồn đọng trước đây và chưa áp dụng được khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 vào thực tiễn, nên vẫn ách tắc khoảng 150 dự án nhà ở thương mại.

Theo Chủ tịch HoREA, vướng mắc thể chế là vướng mắc lớn nhất hiện nay, gây ra sự biến động về nguồn cung trên thị trường BĐS. Nghị định 30/2021/NĐ-CP hướng dẫn đúng nhưng thiếu là bỏ sót những trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp mà không có đất ở.

Sụt giảm nguồn cung, đẩy giá nhà tăng cao

Đánh giá về tác động do bất cập trong thể chế gây ra với thị trường BĐS, ông Châu cho biết: “Với khoảng 150 dự án nhà ở thương mại tại Tp.HCM không được công nhận chủ đầu tư gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp và làm sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, đẩy giá nhà tăng cao trong hơn 5 năm qua, làm hụt nguồn thu ngân sách nhà nước, làm cho việc sử dụng đất kém hiệu quả do chậm đưa đất vào sử dụng và làm cho môi trường đầu tư kinh doanh thiếu tính minh bạch, công bằng, lành mạnh, tạo lợi thế không chính đáng, không công bằng cho một số chủ đầu tư “may mắn” có dự án đã được duyệt”.

Vị Chủ tịch HoREA phân tích, nếu bình quân mỗi dự án có mức đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư của 150 dự án lên đến 150.000 tỷ đồng thì Nhà nước đã bị hụt thu 15.000 tỷ đồng thuế GTGT (thuế suất 10%); nếu các dự án có lợi nhuận 20% bằng 30.000 tỷ đồng thì Nhà nước đã bị hụt thu 6.000 tỷ đồng thuế TNDN (thuế suất 20%) và không thu được các nguồn thuế phái sinh khác nếu dự án được đưa vào kinh doanh; Các chủ đầu tư nếu vay 70% của tổng mức đầu tư với lãi vay 10%/năm thì trong 5 năm qua phải trả lãi vay lên đến khoảng 52.500 tỷ đồng, nên các doanh nghiệp bị thiệt hại rất lớn và bị mất cơ hội kinh doanh.

Ông Châu cũng cho biết thêm: “Do thị trường thiếu nguồn cung dự án, thiếu sản phẩm nhà ở nên đã xuất hiện các các tác động tiêu cực. 

Một là, chủ đầu tư có sản phẩm nhà ở, nhất là chủ đầu tư dự án lớn có lợi thế, có thể độc chiếm thị trường, làm giá, đẩy giá nhà lên cao để nhằm tối đa hoá lợi nhuận, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua kể cả trong giai đoạn dịch Covid-19.

Hai là, do thiếu nguồn cung nên các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền đẩy giá lên thành nhà trung cao cấp. Trong 2 năm 2020-2021 hầu như không còn loại nhà ở giá bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 trên thị trường, làm cho giấc mơ tạo lập nhà của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị càng xa vời”.

Với những tác động tiêu cực trên, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh tính cấp thiết, cấp bách phải sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020) để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ, liên thông của các quy định pháp luật.

Đồng thời việc này đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ đầu tư, nhà đầu tư, người mua nhà và góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, công bằng, ổn định, lành mạnh.