Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo góc nhìn thực tiễn về chương trình xây dựng một triệu căn nhà giá rẻ cho người lao động mà TP HCM vừa đặt ra. Báo cáo chỉ ra hàng loạt thách thức khi làm nhà giá rẻ và gợi mở hướng giải quyết bài toán khó này.
Tại buổi tiếp xúc cử tri quận 4, 7 và huyện Nhà Bè, Cần Giờ trước kỳ họp thứ 2, Quốc hội XV hồi tháng 10, Chủ tịch UBND TP HCM Phan Văn Mãi cho biết, kế hoạch phục hồi kinh tế sắp tới có 11 kế hoạch thành phần, trong đó có phương án xây nhà cho công nhân và người thu nhập thấp. Theo ông Mãi, thành phố đang lên chương trình phát triển một triệu căn nhà giá rẻ cho người lao động với giá thấp nhất có thể, để công nhân dễ tiếp cận và thay thế các chung cư cũ, nhà trên kênh rạch, cải thiện các khu nhà trọ hiện nay.
Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, đánh giá đây là kế hoạch đầy nhân văn nhưng cũng nhiều thách thức. Nhìn từ thực tiễn có hai yếu tố sẽ ảnh hưởng đến sự thành công của kế hoạch phát triển một triệu ngôi nhà giá rẻ dành cho người lao động, đó là vị trí và quỹ đất.
Về vị trí, các dự án nhà giá rẻ, nhắm đến người có thu nhập thấp, sẽ không thể đạt được những vị trí thuận lợi như các dự án nhà ở thương mại.
Thách thức kế đến là quỹ đất, yếu tố đóng vai trò quyết định giá thành sản phẩm và tính hiệu quả của dự án. Nếu các doanh nghiệp tự mua đất, làm thủ tục để giao lại cho thành phố, sau đó chờ thành phố giao dự án thì giá đất rất cao và mất nhiều thời gian, tức khó thực hiện được. Giải pháp cho bài toán này là nếu thành phố có sẵn quỹ đất để giao cho doanh nghiệp triển khai dự án sẽ khả thi hơn.
Thách thức thứ ba là các thủ tục pháp lý: cấp phép, phê duyệt cần phải thần tốc mới đạt được chỉ tiêu một triệu căn hộ – một chỉ tiêu khá thử thách về thời gian thực hiện.
Dự án nhà 100 triệu đồng cho người thu nhập thấp tại Bình Dương. Ảnh: Quỳnh Trần
Theo ông Khương, hiện quỹ đất nội đô ở trung tâm quận 1, 3 hay ngoại ô phía Nam là quận 7 đều không còn. Với thực trạng này, có thể cân nhắc hai phương án. Một là sử dụng quỹ đất đã dự trù sẵn từ trước để dành cho những dự án nhà ở giá rẻ. Phương án thứ hai là có thể lựa chọn những khu vực ngoài trung tâm như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi... đây là các khu vực có những quỹ đất trống phù hợp làm nhà giá rẻ.
Khi đã có quỹ đất, cần phải tính toán đến khoảng cách đi lại giữa nơi làm việc và nơi sinh sống đã phù hợp hay chưa. Quãng đường di chuyển từ nơi ở đến nơi làm việc phải hợp lý, nhằm đảm bảo đời sống an sinh, đi lại, công việc của người dân.
Đại dịch khiến cuộc sống của người lao động thu nhập thấp tại thành phố không ổn định, tiền thuê nhà trở thành gánh nặng không nhỏ. Việc giảm giá thuê nhà 30- 50% cũng không giữ được người lao động ở lại. Thay vì cho thuê giá rẻ, theo chuyên gia Savills, nên nghĩ đến việc bán nhà cho người lao động với giá phù hợp, cộng với ưu đãi về thanh toán, với chu kỳ chi trả lên đến 30 năm, 50 năm. Nếu bán nhà với giá rẻ và chu kỳ trả nợ dài, dù khó khăn, họ vẫn có sự gắn bó với thành phố.
Đặt trong bối cảnh người đang thuê nhà bị mất việc và người đang mua nhà trả góp mất việc, khả năng người thuê nhà rời thành phố sẽ cao hơn những người đang mua nhà trả góp. Bởi lẽ người mua cố gắng trả hết nợ vẫn còn ngôi nhà an cư lạc nghiệp, người thuê lại không còn sự liên kết nào với thành thị nữa.
Nhìn từ thực tiễn bức tranh lợi ích kinh tế, việc mua nhà trả góp dài hạn với giá phù hợp với túi tiền của người có thu nhập thấp sẽ giữ chân họ. Đáp lại, lực lượng lao động được an cư này sẽ đóng góp một phần rất lớn vào sự thành công của các khu công nghiệp, dịch vụ, sản xuất kinh doanh cho TP HCM.
Một lát cắt khác liên quan đến việc xây một triệu căn nhà giá rẻ là ai sẽ đầu tư xây dựng phân khúc này? Ông Khương phân tích, các nhà phát triển bất động sản không ngại tham gia xây nhà giá rẻ nếu dự án được phê duyệt nhanh chóng, quỹ đất sẵn sàng dù biên lợi nhuận chỉ 7-10%.
So với việc giới hạn lợi nhuận khi làm nhà giá rẻ, thách thức pháp lý có sức ảnh hưởng nặng nề hơn. Nếu thủ tục pháp lý dự án kéo dài sẽ làm đội giá thành, khiến biên lợi nhuận càng thấp đi. Do đó các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp cần đẩy nhanh thủ tục pháp lý mới đủ sức thuyết phục các doanh nghiệp phát triển bất động sản tham gia vào phân khúc này.
Trung Tín