3.790 căn hộ trên đất vàng Thủ Thiêm bán mãi vẫn ế

Thị trường bất động sản TP.HCM phần nào lặng lẽ khi thời gian giãn cách xã hội chống dịch Covid-19 kéo dài, bỗng nóng ran sau cuộc đấu giá 4 lô đất hơn 30.000m2 thuộc khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Sau đấu giá, nếu đúng theo kế hoạch, ngân sách TP.HCM sẽ thu về số tiền 37.346 tỷ đồng. Giá cao nhất mà doanh nghiệp trúng đấu giá lô "đẹp" nhất trong 4 lô, lên đến hơn 2,4 tỷ đồng/m2. Còn nếu tính bình quân, mỗi m2 đất có giá hơn 1,24 tỷ đồng.

Mức giá không tưởng, cùng với quyết tâm sở hữu cho được những lô đất này của các doanh nghiệp, thể hiện giá trị của bất động sản Thủ Thiêm , cũng như của doanh nghiêp mong muốn được đầu tư vào khu vực có vị trí đắc địa, nằm đối diện trung tâm quận 1 qua bờ sông Sài Gòn, được quy hoạch đồng bộ hướng đến một trung tâm tài chính quốc tế.

Tuy nhiên, không phải sản phẩm nhà đất nào ở Thủ Thiêm đưa ra thị trường cũng được săn đón. Theo thông tin từ Trung tâm Phát triển quỹ đất TP.HCM, đơn vị này đang hoàn thiện thủ tục đấu giá cho 6 lô đất ở khu chức năng số 1 và khu 3.790 căn hộ chung cư tại phường An Khánh, để tiếp tục đưa ra đấu giá đầu năm tới.

Thực tế, 3.790 căn hộ chung cư này TP.HCM đã đưa ra đấu giá nhiều lần, và các lần chào bán đều cùng cảnh: Không có nhà đầu tư tham gia.

Khu căn hộ chung cư này là một phần dự án tái định cư có quy mô đồ sộ nhất TP.HCM, với 12.500 căn hộ, nằm bên đại lộ Mai Chí Thọ, tuyến đường có giá đất đắt đỏ và đẹp nhất Thủ Thiêm hiện nay, không xa 4 lô đất vừa tạo nên con sốt giá. Dự án gồm khu 30,2 ha với 4.216 căn hộ, khu 38,4 ha có 6.220 căn hộ tại phường Bình Khánh và khu 17,3 ha ở phường An Phú với 1.844 căn hộ.

Khu tái định cư hoàn thiện từ 2015, phục vụ nhu cầu tái định cư cho người dân Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Thế nhưng, đã không có người đến ở. Theo số liệu thống kê, hiện có khoảng 5.300 căn hộ thuộc dự án này, tập trung tại các lô từ R1 đến R7 còn để trống. Mỗi năm TP.HCM phải chi khoảng 71 tỷ đồng để bảo trì, nhưng dự án không người ở dần xuống cấp.

Tính đến lần dự kiến đấu giá tháng 6 vừa qua, khu căn hộ này đã trải qua 3 lần không tìm được khách mua.

Lần đấu giá đầu tiên tháng 2/2018, giá khởi điểm cho lô 3.790 căn hộ này được đưa ra là hơn 8.800 tỷ đồng. Và phiên đấu giá thất bại vì không có nhà đầu tư nào tham gia.

Năm 2019, Trung tâm bán đấu giá tài sản TP lại đưa 3.790 căn hộ ra đấu giá lần thứ hai. TGiá khởi điểm tăng lên gần 9.100 tỷ đồng. Tính bình quân mỗi căn hộ khoảng 2,4 tỷ đồng. Tuy nhiên, lần đấu giá này tiếp tục thất bại.

Đầu tháng 6 vừa qua, TP.HCM tiếp tục lên kế hoạch đưa 3.790 căn hộ này ra đấu giá lần 3. Giá khởi điểm được nâng lên 9.900 tỷ đồng, trung bình 2,6 tỷ đồng/căn hộ, mức này được cho là rẻ so với thị trường. Tại một số dự án chung cư hoàn thiện gần với khu tái định cư này, giá chào bán đang giao động 63-75 triệu đồng/m2.

Song do đại dịch, TP phải thực hiện giãn cách xã hội kéo dài, cuộc đấu giá đã bị hoãn. Theo lãnh đạo Sở Tài nguyên Môi trường, việc bán đấu giá số căn hộ này đang tạm dừng chờ thời điểm thích hợp.

Ế vì "tiếng" nhà tái định cư!

Kịch bản đưa ra trong đợt đấu giá lần thứ 3, là lô nhà tái định cư này sẽ không còn ế nữa, nhà đầu tư tham gia với mục tiêu quỹ đất vàng, có nghĩa là số căn hộ hiện hữu sẽ phá bỏ để đầu tư dự án cao cấp.

Nghịch lý đấu giá mãi không ai mua 3.790 căn hộ chung cư đã hoàn thiện trên đất vàng này cũng là vấn đề khiến thị trường quan tâm. Đặc biệt ở lần đấu giá thứ 2, giá bình quân mỗi căn hộ chỉ 2,4 tỷ đồng, thấp rất nhiều so với thị trường, vẫn không bán được.

Vấn đề đưa ra là giá khởi điểm quá cao, tổng số căn hộ lớn nhưng chủ trương đấu trọn lô, thu tiền một lần. Số doanh nghiệp có tiềm lực tài chính để tham gia là không nhiều.

Theo tính toán, việc ký quỹ 20% giá khởi điểm, tương đương 1.000 tỷ đồng là rất lớn. Và nếu trúng đấu giá phải nộp 50% giá trị trúng thầu trong vòng một tháng, 50% còn lại trong 90 ngày. Thời gian thanh toán ngắn cho số tiền lớn nên không có doanh nghiệp, tổ chức nào dám đứng ra mua.

Bên cạnh đó, nguồn gốc là dự án nhà tái định cư cũng là hạn chế khiến số căn hộ này ế ẩm. Doanh nghiệp khó bỏ ra trên 10.000 tỷ đồng cho một dự án được xây dựng và hoàn thành cách đây cả chục năm, xuống cấp theo thời gian, buộc phải cải tạo lại với chi phí lớn.

Sau cuộc đấu giá thành công ngoài sức tưởng tượng 4 lô đất vừa qua, các chuyên gia bất động sản cho rằng việc bán 3.790 căn hộ sẽ càng khó khăn. Bởi việc định giá có thể phải thay đổi theo hướng tăng. Nhưng nếu đưa ra giá quá cao thì càng khó có doanh nghiệp tham gia.

Các chuyên gia đưa ra kịch bản có thể trong đợt đấu giá tới, nhà đầu tư sẽ tham gia mua quỹ nhà này, nhưng mục đích là đất vàng. Tức là số căn hộ sẽ bị phá bỏ để lập một dự án mới cao cấp. Bởi "tiếng" nhà tái định cư với thiết kế căn hộ cũ, các tiện ích nội khu hư hỏng do bỏ hoang quá lâu, doanh nghiệp nếu cải tạo lại cũng sẽ rất khó khăn, tốn kém.

M.Hằng