Thị trường bất động sản xôn xao sau sự kiện Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (Ngôi Sao Việt), một thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, trúng đấu giá lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm với giá 24.500 tỷ đồng (gần 1,1 tỷ USD).

Câu hỏi được đặt ra tiếp theo là, Ngôi Sao Việt hay Tân Hoàng Minh sẽ huy động hơn 1 tỷ USD như thế nào để trả cho ngân sách Nhà nước trước khi kết thúc tháng 3/2022?

Như chúng tôi đã đưa tin, 1 tỷ USD tiền mặt không phải chuyện đơn giản. Việt Nam chỉ có dưới 10 doanh nghiệp (bao gồm cả ngân hàng) có thể đạt mức lợi nhuận sau thuế trên 1 tỷ USD trong một năm tài chính. Mặt khác, tổng tài sản của Tân Hoàng Minh trên sổ sách tại thời điểm cuối năm 2020 còn chưa đủ 1 tỷ USD, chính xác là 20.052 tỷ đồng. Phía Ngôi Sao Việt, tổng tài sản ghi nhận hơn 7.600 tỷ đồng cùng thời điểm.

Ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch Tân Hoàng Minh

Đương nhiên, khó để Tân Hoàng Minh có thể sử dụng toàn "tiền thịt" cho thương vụ mua quỹ đất này. Đấy là còn chưa kể chi phí phát triển dự án. Tại buổi đấu giá, ông Đỗ Anh Dũng – Chủ tịch Tân Hoàng Minh thông tin rằng sẽ xây dựng một dự án hỗn hợp nhà ở và thương mại với tham vọng tạo ra một "công trình kiệt tác" tại TP HCM.

Trong những năm gần đây, các doanh nghiệp bất động sản rất ưa thích việc huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp; một phần do tín dụng vào bất động sản chậm lại.

Năm 2020, 38% lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành từ các công ty bất động sản, tương ứng 163.000 tỷ đồng. Trong 9 tháng đầu năm 2021, doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phát hành 201.900 tỷ đồng trái phiếu, chiếm tới 45,5% tổng lượng phát hành.

Theo dữ liệu của chúng tôi, kể từ đầu năm 2021 đã có 4 tập đoàn bất động sản lớn huy động lượng trái phiếu quy mô trên 1 tỷ USD. Trong đó, tập đoàn lớn nhất huy động lên tới 35.000 tỷ đồng.

Thực tế, 7 công ty phát hành trái phiếu nhiều nhất trong năm 2021 (không tính ngân hàng) thuộc lĩnh vực bất động sản. Điều này cho thấy thế thượng phong của các doanh nghiệp bất động sản đối với kênh huy động vốn này. Nếu tính tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành, có hai tập đoàn ghi nhận giá trị lên tới trên 3 tỷ USD.

Theo CTCP Chứng khoán SSI, trong nhóm trái phiếu bất động sản, tài sản đảm bảo chủ yếu là các dự án đầu tư, tài sản sẽ hình thành trong tương lai hoặc cổ phiếu/cổ phần của chính doanh nghiệp phát hành. Cụ thể, nếu tính trái phiếu bất động sản được đảm bảo một phần bằng cổ phiếu, con số này là hơn 140.000 tỷ đồng, chiếm 67% tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành 9 tháng đầu năm 2021.

Tỷ trọng các doanh nghiệp phát hành không có tài sản đảm bảo cũng tương đối cao, chiếm 15,8% tổng lượng phát hành, trong đó một số lớn doanh nghiệp không niêm yết nên khả năng tiếp cận các thông tin tài chính của các doanh nghiệp này bị hạn chế. SSI nhận định rằng đây sẽ là rủi ro lớn cho các nhà đầu tư trong trường hợp dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản không được đảm bảo nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn và sẽ không trả được nợ gốc và lãi trái phiếu cho nhà đầu tư.

Một đặc điểm được lưu ý là việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng.

Đông A