12 tháng qua, thị trường nhà ở TP HCM gặp nhiều thách thức về nguồn cung và thanh khoản do chịu tác động nặng nề bởi đợt Covid-19 lần thứ tư bùng phát.

Trong bối cảnh kinh tế khó khăn đình trệ do tập trung phòng chống dịch, bất động sản cũng mất hai quý giữa năm gần như tê liệt hoàn toàn và chỉ gượng dậy chậm chạp vào quý cuối năm. Theo các chuyên gia, biến số Covid-19 đã khiến thị trường nhà ở năm 2021 giảm tốc, xuất hiện nhiều nghịch lý đáng quan ngại.

Nghịch lý thiếu nhà giá thấp thừa nhà giá cao

Năm nay, căn hộ hạng C (phân khúc bình dân), còn gọi là nhà ở giá rẻ hay vừa túi tiền liên tục vắng bóng trên thị trường. Trong quý I, chung cư phân khúc trung cấp chiếm 41% nguồn cung nhà ở, căn hộ hạng sang chiếm 39% tổng nguồn cung, nhà cao cấp chiếm 20% và không có dự án căn hộ bình dân nào được chào bán, theo CBRE Việt Nam.

Sang quý II và III, DKRA Việt Nam cho biết, nguồn cung nhà ở TP HCM tập trung tại khu Đông, chủ yếu là căn hộ cao cấp và hạng sang. Tình trạng thiếu hụt nhà giá rẻ này càng bị đẩy lên đỉnh điểm khi càng về cuối năm 2021, các dự án mới đều rơi vào nhóm chung cư từ phân khúc trung - cao cấp trở lên.

Đến đầu quý IV, TP Thủ Đức là nơi phủ sóng 95% nguồn cung mới đều thuộc phân khúc giá cao trong khi chỉ có 5% rổ hàng xuất hiện ở trục đô thị phía Tây Sài Gòn là nhà trung cấp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) thừa nhận có tình trạng lệch pha cung cầu, các dự án cao cấp, hạng sang lấn lướt nhà vừa túi tiền tuy đã được cảnh báo một vài năm trước nhưng đang ở mức báo động tại TP HCM trong năm 2021.

Theo ông Châu, sau các phiên đấu giá đất Thủ Thiêm hôm 10/12 với mức giá lập đỉnh 2,45 tỷ đồng một m2 đất trên bán đảo này, tình trạng lệch pha cung cầu nhà ở tại TP HCM có thể bước vào giai đoạn căng thẳng hơn trước.

Năm 2022, giá nhà có nguy cơ bị đẩy lên cao hơn nữa trên cơ sở chi phí giá đất tăng, để tối ưu hóa lợi nhuận, các nhà phát triển bất động sản cũng không còn room cho nhà giá rẻ. Diễn biến này đi ngược lại với cán cân cung cầu khi nhu cầu nhà bình dân rất lớn song không có hàng hóa đáp ứng, đồng thời là một nghịch lý đe dọa an sinh nhà ở, thị trường phát triển lệch pha, kém bền vững.

Nghịch lý giá thuê nhà giảm, giá bán tăng

Tuy giá chào bán nhà trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) tại TP HCM liên tục tăng suốt 12 tháng qua, ngược lại, thị trường nhà cho thuê lại khủng hoảng rớt giá do tác động nặng nề của đợt dịch lần thứ tư.

Thành phố phải phong tỏa nhiều tháng liền để phòng chống dịch bệnh lây lan đã khiến nhà phố cho thuê giảm giá 50%, thậm chí có chủ nhà còn miễn tiền thuê trong thời gian này. Nhiều chủ nhà phố cũng xác nhận giảm một nửa tiền thuê cho khách hàng từ quý II/2021 đến quý I/2022 mới bắt đầu đàm phán lại dựa trên diễn biến thực tế của dịch bệnh.

Tình trạng giá thuê lao dốc cùng với làn sóng trả nhà, trả mặt bằng cho thuê tại TP HCM diễn ra mạnh nhất trong vòng một thập kỷ qua. Giá thuê nhà chung cư cũng ghi nhận sụt thêm 10-20% so với năm trước do người thuê nhà giảm hoặc mất thu nhập mùa dịch. Riêng nhà trọ, phòng cho thuê chịu ảnh hưởng tiêu cực nhất khi dỡ phong tỏa người lao động bỏ phố về quê hàng loạt vì cuộc sống bấp bênh.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á nhận định, nghịch lý giá chào bán bất động sản tăng - giá thuê lao dốc mạnh, ngược chiều giá bán cho thấy lực cầu của thị trường nhà cho thuê đang ở mức rất kém.

Theo ông, đây là chu kỳ khủng hoảng nặng nề nhất của thị trường nhà cho thuê trong vòng một thập kỷ qua do tác động của đợt dịch lần thứ tư. Ông Hạnh cho rằng, giá nhà cho thuê tại TP HCM vẫn chịu sức ép giảm trong những tháng đầu năm 2022 và chỉ hồi phục nếu việc kiểm soát dịch bệnh diễn biến tích cực, độ phủ vaccine mũi ba được tiến hành nhanh chóng.

Nghịch lý mua dễ bán khó

Suốt 12 tháng qua, nỗi lo thanh khoản kém, mua nhanh bán chậm trở thành tử huyệt của giới đầu tư bất động sản. Theo báo cáo từ phòng kinh doanh của nhiều công ty địa ốc, trừ quý I có kỳ nghỉ Tết là mùa thấp điểm, lượng giao dịch tài sản trong quý II và III, tức thời gian TP HCM phong tỏa chống dịch, tụt xuống bằng không hoặc chỉ ở mức kém. Thanh khoản thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp xuống thấp nhất trong 3-5 năm trở lại đây. Đến quý IV, khi thành phố chuyển sang giai đoạn bình thường mới, sức mua cải thiện dần nhưng vẫn kém so với cùng kỳ và chỉ ở mức trung bình so với trước đợt dịch lần thứ tư.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho biết, đợt dịch lần thứ tư bùng phát dẫn đến phong tỏa toàn thành phố đã khiến giới đầu tư địa ốc dựng hàng rào phòng thủ khá nặng nề suốt quý II, III. Đến tháng 10, dù TP HCM và một số tỉnh phía Nam rục rịch mở cửa lại, giới đầu tư bất động sản đa phần đều thiên về tâm lý thận trọng hơn là mạo hiểm.

Theo ông Quang, đợt dịch Covid-19 lần thứ tư đã khiến lượng giao dịch tài sản trên thị trường thứ cấp phía Nam giảm mạnh. Nhiều nhà đầu tư không vượt qua được khó khăn trong đợt dịch vừa qua. Có trường hợp bị ảnh hưởng dòng tiền (nặng thì bán tài sản giảm giá để xử lý tài chính, nhẹ thì bán hòa vốn để giảm áp lực lãi vay). Các tài sản giá trị lớn 10-20 tỷ đồng được rao bán rất nhiều nhưng khó thoát hàng.

Chuyên gia này cảnh báo, nhà đầu tư trước khi xuống tiền mua nhà đất mùa dịch phải tính xem tài sản này mua xong rồi có bán được không? Bởi mua dễ bán khó có thể được xem là tử huyệt đối với nhà đầu tư trong thời điểm nhạy cảm thị trường phụ thuộc rất lớn vào việc kiểm soát dịch bệnh.

Nguyên nhân theo ông là nếu bán không được bất động sản sau khi đã dốc vốn liếng để đầu tư, thậm chí dùng đến dòng tiền đi vay, thị trường lại chuyển biến khó lường, khả năng nhà đầu tư có thể mắc kẹt hoặc "chết trên đống tài sản". Ông cũng khuyến nghị từ quý IV/2021 trở đi, phương án an toàn nhất là không nên vay vốn để đầu tư. Nếu vay, tỷ trọng vốn vay chỉ nên chiếm tối đa 30% trên vốn tự có.

Giá nhà tăng ngược chiều nền kinh tế

Dữ liệu thị trường của các đơn vị khảo sát cho biết, giá chào bán nhà chung cư lẫn nhà liền thổ (nhà gắn liền với đất) liên tục tăng trong năm 2021, bất chấp dịch bệnh ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế (tăng trưởng GDP giảm, thậm chí bị âm).

Quý I trùng thời điểm đợt dịch lần ba nhanh chóng được kiểm soát, giá bán nhà chung cư tại TP HCM tăng 4,7-6,4% theo năm. Quý II, khi đợt dịch lần thứ tư bùng nổ và lan rộng tại Sài Gòn, bình quân giá chào bán chung cư toàn thành phố tăng 16,5%, theo CBRE Việt Nam.

Giá chào bán nhà phố, biệt thự trên thị trường thứ cấp ghi nhận từ các giỏ hàng cố định đã tăng trung bình 13% theo năm trong quý II, theo Savills Việt Nam. Nhà liền thổ tại quận 7, thuộc khu Nam Sài Gòn, có mức tăng cao nhất với 20% theo năm trong khi các quận 9, Nhà Bè, quận 2 và Gò Vấp leo thang 13-19% so với cùng kỳ năm trước.

Quý III là giai đoạn kinh tế TP HCM chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, các đợt phong tỏa kéo dài khiến thị trường ế ẩm, thanh khoản kém nhất 5 năm, giá chào bán căn hộ tại thành phố vẫn tăng 5-10%. Sang quý IV, TP HCM dỡ phong tỏa, bắt đầu sống chung với Covid-19, giá chào bán nhà giai đoạn tiếp theo tăng trung bình 3-5% so với đợt mở bán trước.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC thừa nhận, giá nhà tăng trong giai đoạn dịch bệnh bùng phát nặng nề, kinh tế khó khăn là một nghịch lý đang diễn ra thường xuyên tại thị trường TP HCM suốt năm 2021.

Với nguyên lý thông thường, ông cho rằng các cuộc khủng hoảng bất động sản (giá nhà giảm mạnh) từng diễn ra trước đây trong lịch sử luôn gắn liền với khó khăn của nền kinh tế. Trong khi đó, ngay cả khi tăng trưởng GDP của thành phố giảm, giá nhà vẫn tăng là một điều đáng lo hơn đáng mừng.

Theo ông Nghĩa, nguyên nhân giá nhà leo thang năm 2021 đến từ lý do chủ quan (doanh nghiệp chỉ bán nhà cao cấp, hạng sang) và lý do khách quan (chi phí đầu vào gồm đất đai, vật liệu, pháp lý, lãi vay... tăng). Ông Nghĩa cảnh báo việc giá nhà tăng bất chấp tác động nặng nề của đại dịch có thể để lại những hệ lụy lâu dài cho thị trường những năm tiếp theo như hình thành khung giá ảo, gây lệch pha cung cầu (thừa nhà giá cao, thiếu nhà giá rẻ), thanh khoản nhà ở suy giảm.

Trung Tín

• Một năm giá nhà tăng ngược chiều nền kinh tế
• 3 rủi ro rình rập thị trường bất động sản
• Địa ốc giằng co trước phép thử cuối năm
• Thanh khoản nhà liền thổ thấp nhất nửa thập niên
• Đơn đặt hàng, tìm kiếm đất nền giảm 20%
• Đất nền, nhà phố trầm lắng
• Chu kỳ sốt đất, đóng băng lặp lại sau 7 năm
• Tử huyệt mua dễ bán khó khi đầu tư địa ốc